Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản ghi nhận mức độ hồi phục ở nhiều phân khúc. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các địa phương lân cận TP. HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai....
Vài tháng qua, nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu rục rịch bung hàng. Tại các lễ mở bán quy tụ hàng ngàn người tham gia với các bảng hàng tràn ngập sắc đỏ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thực tế trong giai đoạn hiện nay thị trường mới chỉ hồi phục nhẹ, giao dịch chưa có nhiều do tâm lý thận trọng của khách hàng. Do đó, dù lễ mở bán đều đặn nhưng lượng sản phẩm giao dịch thành công chỉ chiếm số ít, không thể xuất hiện tình trạng "cháy hàng" như các dự án đã công bố. Rất có thể tình trạng bảng hàng tràn sắc đỏ ở các lễ mở bán chỉ là "công nghệ" bôi đỏ từ chủ đầu tư.
Giỏ hàng "đỏ rực", môi giới vẫn chạy đua bán hàng sau lễ mở bán
Nổi bật gần đây là một số dự án như phân khu Orchard Hill của Sycamore (Bình Dương), Eco Retreat (Long An), Eaton Park (TP.HCM), The Gió (Bình Dương)... đều có điểm chung là xuất hiện liên tục các bài viết thông báo "cháy hàng" của môi giới, hay thông tin truyền thông từ chính chủ đầu tư.
Mới đây nhất, phân khu Orchard Hill của Sycamore do CapitaLand phát triển tại Bình Dương cũng gây bất ngờ khi công bố mức đặt chỗ lên đến 98% giỏ hàng, dù giá bán của dự án này rất cao trên 55 triệu đồng/m2.
"CapitaLand Development (CLD) đã ghi nhận tỷ lệ đặt chỗ ấn tượng 98%, đánh dấu bước khởi đầu tích cực cho CLD tại thị trường Việt Nam trong năm 2025 sau thành công vang dội từ hai giai đoạn đầu tiên thuộc tổng dự án Sycamore – với 99% căn hộ Orchard Hill và gần 90% nhà ở The Orchard đã được hấp thụ. Cũng trong khuôn khổ sự kiện, dòng căn hộ duplex ghi nhận sức hút đặc biệt, với tỷ lệ giao dịch thành công đạt 100%, nhờ thiết kế hiện đại, sang trọng và đề cao yếu tố riêng tư", doanh nghiệp này thông tin.
Trong khi đó, dự án Eco Reatreat tại Long An cũng được giới thiệu là dự án nóng nhất khu vực khi số lượng sản phẩm giai đoạn 1 vừa ra hàng đã hết sạch sẽ chỉ sau 48 giờ, với hơn 1.000 căn được giao dịch thành công. Thông tin quảng bá giới thiệu, dự án Eco Retreat hiện tại đang nhận booking cho giai đoạn 2. Còn giai đoạn 1 của dự án đã hết 100% giỏ hàng, giai đoạn 2 với giá bán dự kiến sẽ cao hơn từ 10-15%.
Tương tự, tại dự án The Gió Riverside, theo đại diện An Gia, lễ ra mắt ngày 19/4 khẳng định sức hút của dự án với thị trường địa ốc khu Đông TP.HCM. Sự kiện quy tụ khoảng 2.500 khách hàng, giới đầu tư đến tham dự và ghi nhận lượng đăng ký sản phẩm cao kỷ lục so với các dự án đã triển khai trước đó của công ty.
"1.200 căn hộ The Gió Riverside được đăng ký thành công ngay trong lễ ra mắt dự án. Con số này không chỉ cho thấy sự tin tưởng của khách hàng, các gia đình trẻ đối với thương hiệu An Gia mà còn phản ánh thực tế nhu cầu của thị trường, các nhà đầu tư với một dự án tiềm năng như The Gió Riverside", đại diện An Gia nhận định.
Tình trạng môi giới chạy đua bán hàng sau lễ mở bán, dù cho bảng hàng được giới thiệu là đã hết sạch
Mặc dù được quảng cáo đã "cháy hàng", song qua khảo sát của PV, trên các diễn đàn bất động sản, trang mạng xã hội, môi giới vẫn đều đặn rao bán các sản phẩm của những dự án nói trên với mức giá gốc từ chủ đầu tư, kèm thêm các chính sách khuyến mãi, hoa hồng cao cho môi giới. Hoặc thậm chí nhiều môi giới còn đưa mức giá thấp hơn giá công bố ban đầu.
Cụ thể, sau lễ mở bán giai đoạn 1 của một số dự án như phân khu Orchard Hill của Sycamore, Eco Retreat, The Gió..., môi giới vẫn chạy đua chào mời sản phẩm không chênh, đi kèm nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn trên các trang mạng xã hội.
Giỏ hàng dự án Bình Dương tràn ngập sắc đỏ, với thông tin cập nhật lượng đặt chỗ lên đến 98%
Tiềm ẩn rủi ro khi đầu tư theo hiệu ứng "bôi đỏ"
Theo các chuyên gia, những thông tin "cháy hàng" như trên có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không cẩn trọng. Việc "bôi đỏ" giỏ hàng trong bối cảnh hiện nay rất có thể chỉ là chiến lược truyền thông của doanh nghiệp, nhằm tạo cảm giác sản phẩm khan hiếm, từ đó kích thích tâm lý "sợ bỏ lỡ" (FOMO) ở khách hàng. Cách làm này khiến nhiều người không đủ thời gian kiểm tra thông tin, vội vàng xuống tiền để giữ suất.
Thực tế, vẫn có nhiều sản phẩm dù đã "bôi đỏ" nhưng vẫn có thể được "mở bán lại" hoặc "xuất hiện lại" nếu khách không đặt cọc đúng hẹn, hoặc nếu chủ đầu tư muốn điều chỉnh cơ cấu giỏ hàng. Tuy nhiên, điều này cần được công khai minh bạch thay vì chỉ dùng bảng hàng để tạo hiệu ứng "mua theo số đông".
Hiện tượng "bôi đỏ" có thể coi là một dạng "sơn son thếp vàng" cho dự án – giúp tăng giá trị ảo, tạo cảm giác dự án đang rất hút khách để kéo thêm người mua mới. Tuy nhiên, nếu người mua không tỉnh táo, rất dễ rơi vào những quyết định sai lầm, đặc biệt là khi dự án chưa đầy đủ pháp lý, tiến độ thi công chậm hoặc năng lực chủ đầu tư còn hạn chế.
Thực tế cho thấy một dự án thực sự "cháy hàng" thật sự sẽ có những biểu hiện cụ thể như giỏ hàng khóa chặt, khách phải thông qua môi giới nội bộ hoặc chờ người sang nhượng lại với giá chênh đáng kể. Chủ đầu tư nhanh chóng triển khai giai đoạn mở bán tiếp theo (thường trong vòng 1 – 2 tháng), để đáp ứng nhu cầu thị trường. Các nền tảng truyền thông và sàn phân phối cập nhật liên tục thông tin bán hàng, bảng giá, tiến độ, thay vì im ắng sau lễ mở bán.
Ngược lại, nếu sau "cơn sốt bôi đỏ", khách hàng vẫn có thể mua dễ dàng, trả giá, hoặc được ưu đãi vượt mức bình thường thì rõ ràng, đó chỉ là chiêu thức tạo hiệu ứng tâm lý chứ không phản ánh đúng sức mua thực tế.
Dù đã quảng bá cháy hàng giai đoạn 1, môi giới vẫn chào bán sản phẩm tại Eco Retreat với giá gốc, không chênh, phí hoa hồng cao
Nhiều khách hàng sau này phát hiện đã mua phải sản phẩm còn tồn, tưởng đã "cháy hàng", nhưng thực ra được "làm màu" để đẩy hàng. Không ít người vì tâm lý lo mất cơ hội nên vội vàng chốt cọc, rồi sau đó phát hiện mình đã mua "hớ".
Trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh như hiện nay, theo các chuyên gia, lời khuyên quan trọng nhất dành cho người mua là hãy tỉnh táo và kiểm chứng thông tin trước khi quyết định. Khách hàng cần liên hệ trực tiếp với sàn phân phối hoặc môi giới uy tín để kiểm tra còn hàng hay không, giá bán thực tế là bao nhiêu, có ưu đãi gì thêm không. Khách hàng cũng cần tìm hiểu kỹ pháp lý kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng.
Thay vì quan tâm đến bảng hàng được "bôi đỏ" khách hàng cần so sánh dự án khác cùng khu vực, tham khảo thêm các dự án tương đương về quy mô, tiện ích, vị trí để có cái nhìn toàn cảnh hơn. Đồng thời, khách hàng cũng cần quan tâm đến nhu cầu thật xung quanh khu vực dự án để đảm bảo tính thanh khoản về lâu dài.
Hiện tượng "bôi đỏ" trong các lễ mở bán không phản ánh chính xác mức độ hấp thụ của thị trường, mà đôi khi chỉ là chiêu thức tạo hiệu ứng để đẩy hàng tồn. Người mua cần tỉnh táo, nghiên cứu kỹ và không để cảm xúc chi phối khi đưa ra quyết định đầu tư./.
