Hàng trăm căn hộ thương mại phục vụ tái định cư bỏ trống
Thực tế, khi nói về nhà tái định cư, không ít người thường e ngại về việc chất lượng nhà ở còn thấp, có sự chênh lệch giữa nhà ở tái định cư và nhà ở thương mại; nhiều khu nhà ở tái định cư xuống cấp nhanh… Khắc phục vấn đề này, từ năm 2016, TP. Hà Nội đã chủ trương thực hiện thí điểm cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư.
Chủ trương này nhận được sự đánh giá cao của giới chuyên gia và kỳ vọng là giải pháp đột phá nhằm tạo quỹ nhà phục vụ nhu cầu tái định cư, mang đến lợi ích cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Tuy nhiên, hiện nay, nhiều dự án đã thoàn thành đầu tư xây dựng theo Cơ chế thí điểm đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố, nhưng chủ đầu tư chưa thể thu hồi vốn, gặp khó trong quản lý vận hành…
Đơn cử, dự án Nhà ở thương mại phục vụ tái định cư Khu X2, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai đã được Bộ Xây dựng Thông báo về kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu, hoàn thành công trình đưa vào sử dụng từ tháng 9/2020, tuy nhiên, đến nay, sau 5 năm, phần lớn số căn hộ ở dự án vẫn đang bỏ trống, chưa có người ở. Thực trạng này đang khiến chủ đầu tư dự án gặp nhiều khó khăn, trong đó việc nợ đọng vốn của dự án với tiền lãi vay tăng rất lớn đe doạ sự mất thanh khoản dẫn tới khả năng phá sản của chủ đầu tư.
Dự án Nhà ở thương mại phục vụ tái định cư Khu X2 Đại Kim đã hoàn thành xây dựng từ năm 2020. (Ảnh: Phong Hà)
Theo tài liệu nghiên cứu của phóng viên Reatimes, dự án Nhà ở thương mại phục vụ tái định cư Khu X2 có diện tích 16,377m2 là tổ hợp gồm 3 tòa chung cư cao 28 tầng nổi, 3 tầng hầm đỗ xe. Theo Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư của UBND TP. Hà Nội vào tháng 1/2019, dự án này có tổng mức đầu tư là hơn 1.600 tỷ đồng (tổng mức đầu tư theo quyết định ban đầu là 1.300 tỷ đồng), trong đó vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư là 372 tỷ đồng (chiếm 23%), còn lại là vốn huy động từ nguồn vốn hợp pháp.
Trước đó, năm 2018, Ban Quản lý công trình nhà ở và công sở (Sở Xây dựng Hà Nội) và Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà ở và đô thị Bộ Quốc Phòng (MHDI) có ký Hợp đồng kinh tế về việc đặt hàng tạo lập nhà ở Dự án thương mại phục vụ tái định cư trên địa bàn TP. Hà Nội.
Theo đó Sở Xây dựng Hà Nội (bên A) đặt hàng MHDI (bên B) tạo lập quỹ nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng tái định cư. Số lượng 750 căn chung cư, tổng mức đầu tư 1.300 tỷ đồng, tiến độ dự án đưa vào hoạt động quý I/2019.
Theo hợp đồng, phương án tiêu thụ sản phẩm là TP. Hà Nội đặt mua lại toàn bộ 750 căn chung cư (100%) làm căn hộ tái định cư của TP. Trường hợp sau 12 tháng kể từ ngày công trình đủ điều kiện bố trí cho các đối tượng tái định cư mà TP không bố trí tái định cư hoặc TP không mua nhà thì bên B được bán kinh doanh thương mại.
Trong Hợp đồng, thời gian kinh doanh xác định là 12 tháng kể từ ngày công trình đủ điều kiện bố trí cho các đối tượng tại định cư. Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm ký đến hết 12 tháng kể từ ngày công trình đủ điều kiện bố trí tái định cư.
Cũng tại Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án này của UBND.TP Hà Nội vào tháng 1/2019 quy định: "Thời gian được phép kinh doanh thương mại các căn hộ tái định cư: Sau 9 tháng kể từ ngày công trình có văn bản chấp thuận đưa vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền, nếu còn căn hộ TP chưa bố trí hoặc người được bố trí tái định cư không mua nhà, nhà đầu tư được phép bán kinh doanh thương mại các căn hộ tái định cư tại dự án".
Hàng trăm căn hộ tại dự án Nhà ở thương mại phục vụ tái định cư Khu X2 Đại Kim chưa được bố trí người ở. (Ảnh: Phong Hà)
Đối chiếu theo Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư và Hợp đồng kinh tế trên, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà ở và đô thị Bộ Quốc Phòng đã đủ điều kiện thực hiện bán thương mại quỹ nhà tại nhà ở thương mại phục vụ tái định cư Khu X2 kể từ ngày 18/6/2021. Tuy nhiên, tới nay, hàng trăm căn hộ chưa được bố trí tái định cư và bỏ không, trong khi đó chủ đầu tư lại chưa "được bán".
Trước những bất cập, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phục vụ tái định cư nhiều lần kiến nghị: Thứ nhất, được tính lãi vay trong phương án giá mua lại quỹ nhà ở thương mại đặt hàng tái định cư cho khoảng thời gian từ khi chủ đầu tư hết thời gian đặt hàng (12 tháng) theo Hợp đồng đã ký kết đến khi UBND TP hoàn thành việc mua lại quỹ nhà.
Thứ hai, được tính chi phí quản lý, vận hành, bảo trì các tòa nhà thương mại đặt hàng tái định cư mà chủ đầu tư đang phải vận hành, bảo trì các thiết bị trong khi chưa đưa vào kinh doanh, khai thác.
Thứ ba, đề nghị Thành ủy, UBND TP. Hà Nội khẩn trương giải quyết dứt điểm về chủ trương và chỉ đạo các Sở, ngành hoàn tất việc mua lại quỹ nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà tái định cư trên địa bàn TP trong năm 2024. Theo đó, chủ đầu tư đề nghị UBND TP. Hà Nội chấp thuận cho các chủ đầu tư được phép thực hiện bán kinh doanh thương mại ra thị trường quỹ nhà trên các Hợp đồng kinh tế về việc đặt hàng tạo lập nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng tái định cư trên địa bàn TP. Hà Nội đã ký kết.
Hà Nội sớm bố trí vốn để mua lại quỹ nhà?
Liên quan tới những kiến nghị của chủ đầu tư, tại văn bản gửi UBND TP. Hà Nội tháng 8/2024, Sở Xây dựng cho biết, 4 dự án đã ký Hợp đồng đặt hàng với Ban quản lý các công trình nhà ở và công sở - Sở Xây dựng (hiện nay là Trung tâm quản lý nhà TP. Hà Nội), đã hoàn thành việc thi công xây dựng đủ điều kiện đưa vào khai thác, sử dụng, trong đó có 2 dự án đã bố trí toàn bộ căn hộ tái định cư cho các dự án giải phóng mặt bằng, 2 dư án đã bố trí 98 - 99% trên tổng căn hộ tại dự án.
Trong đó, dự án nhà ở thương mại phục vụ tái định cư X2 Đại Kim đã hoàn thành thi công xây dựng, quy mô 750 căn hộ (đã bố trí 747 căn tái định cư cho các dự án giải phóng mặt bằng (GPMB), tương đương khoảng 99,6% trên tổng số tái định cư tại dự án; 3 căn hộ chưa bố trí). Hiện nay, đã có 81 căn có quyết định bán nhà, trong đó 47 căn đã bàn giao, 34 căn chưa bàn giao.
Hàng loạt căn hộ tại dự án Nhà ở thương mại phục vụ tái định cư Khu X2 không có người ở. (Ảnh: Phong Hà)
Theo Sở Xây dựng, để tháo gỡ khó khăn về tài chính cho các nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư các dự án; tránh rủi ro về pháp lý khi các nhà đầu tư bán kinh doanh thương mại ra thị trường quỹ nhà tái định cư và không để xảy ra khiếu kiện; đảm bảo đủ quỹ nhà tái định cư phục vụ dự án GPMB, nhất là các dự án trọng điểm trong giai đoạn 2021-2025, Sở Xây dựng kính đề nghị TP, Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư khẩn trương hoàn thiện báo cáo về bố trí vốn để mua lại quỹ nhà ở thương mại thực hiện theo thí điểm Cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để tạo lập quỹ nhà ở tái định cư trên địa bàn TP. Hà Nội tại 8 dự án, trong đó có 4 dự án đã hoàn thành và 4 dự án đang triển khai thi công.
Cũng theo Sở Xây dựng Hà Nội, Hà Nội có 14 dự án xây dựng nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo cơ chế đặt hàng. 4 dự án đã hoàn thành, đủ điều kiện đưa vào sử dụng và đã ký hợp đồng đặt mua nhà với các chủ đầu tư. Số tiền dự kiến cần để mua lại quỹ nhà ở tại 4 dự án này là 2.892 tỷ đồng.
Trước đó, tại báo cáo gửi UBND TP. Hà Nội, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội (nay là Sở Tài chính Hà Nội) đánh giá, việc mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư là có cơ sở. Vốn để phát triển nhà ở tái định cư bao gồm vốn từ Quỹ Phát triển đất, vốn huy động từ quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách khác. Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn mua nhà ở phục vụ tái định cư.
Tuy nhiên, theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, sau khi tổ chức sắp xếp lại các quỹ năm 2017, TP. Hà Nội đã ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển TP. Hà Nội quản lý nguồn vốn và hoạt động của Quỹ phát triển đất theo Quyết định số 5440/QĐ-UBND.
Dù vậy, quyết định này mới căn cứ quy định của pháp luật về đất đai mà chưa căn cứ quy định của Luật Nhà ở. Theo đó, đối tượng sử dụng nguồn vốn của Quỹ phát triển đất hiện không có nhiệm vụ mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Để có thể bố trí vốn mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo hình thức phân bổ nguồn vốn qua Quỹ phát triển đất ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển thành phố, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị UBND TP. Hà Nội giao nhiệm vụ bổ sung cho Quỹ phát triển đất, bổ sung đối tượng sử dụng nguồn vốn của Quỹ phát triển đất TP và quy định cụ thể trình tự, thủ tục, giải ngân, thanh toán, quyết toán vốn đối ứng từ Quỹ phát triển đất đối với nhiệm vụ mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo quy định;
Đồng thời, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị UBND TP. Hà Nội bố trí vốn theo phương án phân bổ nguồn vốn qua Quỹ phát triển đất ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển thành phố để thực hiện mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư. Theo đó, chấp thuận chủ trương cho phép sử dụng nguồn hiện có tại quỹ, đồng thời bố trí khoảng 3.000 tỷ đồng trong kế hoạch đầu tư giai đoạn 2021 - 2025 của ngân sách TP để thực hiện việc mua nhà ở thương mại phục vụ tái định cư.
Theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, việc thí điểm cơ chế đặt hàng xây dựng nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư là chủ trương đột phá của Hà Nội nhằm tạo quỹ nhà tái định cư, giải quyết tình trạng thiếu quỹ nhà ở tái định cư, ảnh hưởng đến tiến độ các dự án giao thông, các công trình trọng điểm của TP. Giải pháp này cũng mang đến lợi ích cho nhiều phía. Cụ thể, TP chỉ phải bố trí vốn để GPMB tạo quỹ đất, không phải bố trí ngân sách để xây dựng công trình; doanh nghiệp giải quyết được việc làm, có thu nhập và tham gia quản lý, vận hành nhà ở tái định cư; người dân được hưởng chất lượng và dịch vụ theo cơ chế nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, trước những bất cập hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, Nhà nước, cụ thể là TP. Hà Nội cần phải có biện pháp tháo gỡ nhanh hơn nữa các đề xuất của chủ đầu tư, nhằm đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, đồng thời cải thiện việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản. Việc tháo gỡ sớm sẽ đỡ gây thiệt hại cho doanh nghiệp và tránh lãng phí.
"Việc các căn hộ tại các dự án trên không có người ở là do TP. Hà Nội chưa phân phối, bố trí được cho các đối tượng trong các dự án giải phóng mặt bằng. Do đó, để chủ đầu tư sớm thu hồi vốn, Hà Nội cần có phương án bố trí nguồn vốn mua lại, hoặc để chủ đầu tư kinh doanh ra thị trường", chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp phân tích.
