1. Đất nền là gì?
Đất nền vốn là một kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, mang về nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên đối với các nhà đầu tư mới, chưa hiểu thông tường hết khái niệm đất nền là gì thường dễ mắc sai lầm mua nhầm đất ảo hoặc dự án ma.
Nhiều người khi chưa hiểu hết khái niệm đất nền thường nhầm lẫn cứ hễ là đất đem bán thì được gọi là đất nền. Đây là một quan điểm sai lầm.
Hiểu một cách đơn giản, đất nền là những lô đất gần mà gần như chưa có sự tác động nào của con người như san lấp, đào bới, xây dựng,… Bởi vậy, đất nền vẫn giữ được nguyên hiện trạng đất như ban đầu.
Từ đất nền này, tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân loại ra thành các loại đất nền khác nhau. Có 3 loại thường gặp:
• Đất nền dự án: Là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện, chưa được xây dựng hoàn thiện. Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến mảnh đất đấy.
• Đất thổ cư: Hiểu đơn giản, đất thổ cư chính là đất ở. Đất thổ cư thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp, không sử dụng vào các hoạt động nông nghiệp. Mục đích của đất thổ cư là dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phúc lợi phục vụ đời sống hoặc các mảnh vườn nhỏ gắn liền với ngôi nhà.
• Đất liền kề: Đây cũng là những mảnh đất trong cùng một khu vực thi công dự án. Tuy nhiên, những mảnh đất này được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định và sẽ có diện tích giống nhau.
2. 4 loại đất nền không nên đầu tư
Có rất nhiều yếu tố dẫn đến thành công hoặc thất bại cho các nhà đầu tư bất động sản, nhất là khi đầu tư vào phân khúc đất nền - lĩnh vực được ví “một vốn bốn lời”. Tuy nhiên, dù là đầu tư vào đâu thì cũng luôn tiềm ẩn những rủi ro nhất định dù ít hay nhiều.
Chính vì vậy, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư vào các dự án đất nền, người mua nên tìm hiểu kỹ và tránh những loại đất nền tiềm ẩn nhiều rủi ro sau:
Đất nền chưa được cấp phép phân lô
Trước khi có ý định đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần phải thận trọng với vấn đề phân lô, tách thửa.
Trong trường hợp nếu khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp phải khó khăn khi muốn bán ra. Thậm chí, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư thì rất dễ gặp rủi ro vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực thì đất chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ.
Theo quy định của Nhà nước, các dự án đất nền phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ pháp lý đầy đủ. Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa.
Cách tốt nhất là mua đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì người mua vẫn được đền bù.
Đất nền gắn mác “ngân hàng thanh lý giá rẻ”
Một cái bẫy nhà đầu tư mới trong ngành bất động sản dễ gặp phải chính là đất nền thanh lý. Những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn so với thị trường được đăng tải khắp nơi.
Khi thanh lý tài sản, các ngân hàng thường đăng tải thông tin trên website và các phương tiện truyền thông chính thống, chứ không sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường, dán cột điện hoặc thông qua "cò" đất. Do đó, nhà đầu tư phải cẩn thận trước thông tin “ngân hàng thanh lý đất nền giá siêu rẻ” được gửi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên các mẩu tin quảng cáo dán ở khắp nơi.
Đây là chiêu thức của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm thu hút người mua, khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý.
Nếu kiểm tra kỹ sẽ thấy những lô đất rao bán thấp hơn hẳn giá thị trường và thường ở nơi heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro hoặc dính quy hoạch, tranh chấp khiến người mua “tiền mất tật mang”.
Đất nền “dự án ma”
Đất nền "dự án ma" (hay còn gọi là đất nền ảo) là những dự án đất nền không có thật, không tồn tại về mặt pháp lý. Đây đơn giản chỉ là một chiêu trò lừa đảo được vẽ lên để dụ dỗ khách hàng. "Dự án ma" đang là vấn đề nhức nhối của đầu tư đất nền.
Thời gian qua có không ít trường hợp “cò" đất rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Để tránh dính bẫy "dự án ma", người mua phải hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin. Đặc biệt không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư vào đất nền mập mờ về pháp lý.
Thậm chí có trường hợp dự án một nơi, nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác. Do vậy, khách hàng cần xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước rồi mới đi xem đất.
Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem, đối chiếu thông tin bằng cách hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại "dự án ma", dự án không chính chủ.
Đất nền bị cầm cố ngân hàng
Khi quy hoạch, xây dựng các dự án đất nền hút khách, các chủ đầu tư thường phải bỏ ra một số vốn vô cùng lớn để bồi thường giải phóng mặt bằng, san lấp, thiết kế, xây dựng cơ sở hạ tầng… Chính vì vậy, không ít dự án rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn đầu tư khi đang trong quá trình thi công. Các chủ đầu tư thường tìm cách giải quyết bằng cách cầm cố chính dự án đó để vay vốn ngân hàng.
Trong trường hợp mua phải những lô đất tại các dự án đất nền này, người mua vẫn có thể thực hiện giao dịch mua bán nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Tuy nhiên, có không ít dự án, người mua rơi vào hoàn cảnh bị chủ đầu tư lật lọng, không thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết để bàn giao đất đúng hẹn. Hoặc người mua phải chờ đợi thời gian dài mới được bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là chưa kể khách hàng cũng có thể “mất trắng” nếu chủ đầu tư bị ngân hàng phát mãi và công bố phá sản.
3. Lưu ý quan trọng khi mua đất nền
Khi muốn mua đất nền thì việc hiểu đất nền là gì thôi là chưa đủ, còn cần phải lưu ý tới những chi tiết khác, cụ thể như sau:
• Xác minh thông tin chủ đầu tư: Đây là yếu tố mà trước khi mua đất nền cần phải tìm hiểu kỹ, tránh thiệt hại về kinh tế. Nếu chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, sở hữu nhiều dự án thành công, tiểu sử tốt thì khả năng hoàn thành dự án sẽ cao hơn.
• Không mua đất sổ chung: Đất nền có sổ chung sẽ nhiều người sở hữu, thường xuyên xảy ra tranh chấp ngoài mong muốn. Sau này nếu muốn tách sổ nhưng diện tích đất quá nhỏ, theo quy định pháp luật sẽ không được phép. Còn có trường hợp không xác định được chính xác vị trí đất nền khi mua đất sổ chung.
• Giấy tờ rõ ràng: Trong bất kỳ giao dịch nào, đặc biệt là đất đai có giá trị lớn, cần có giấy tờ rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua đất nền, giảm tranh chấp đất sau này.
• Hồ sơ pháp lý: Lô đất nền hợp pháp cần có quyết định giao đất từ các cơ quan chức năng, đồng thời có giấy phê duyệt, thủ tục đầy đủ. Trước khi mua đất nền, khách hàng cần kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý có đầy đủ, chính xác không, để tránh mua phải đất nền không tốt, không được bảo đảm quyền lợi của bản thân.
• Chú ý đến tiện ích xung quanh khu đất nền: Thực tế cho thấy, có nhiều môi giới, chủ đầu tư “tô vẽ” thêm vào cho dự án bằng những ưu điểm về vị trí, tiện ích xung quanh nhằm đẩy giá đất lên cao. Do đó cần xem xét đưa ra lựa chọn mua xác thực nhất.
• Xem rõ hợp đồng và lộ trình thanh toán: Trước khi đặt bút kí kết hợp đồng, nên nhớ đọc thật kỹ hợp đồng và khoản đặt cọc để tránh xảy ra tranh chấp hay đặt cọc xong nhưng không có đủ tài chính để chi trả tiếp.
• Tìm hiểu về yếu tố phong thủy: Nếu chọn mua đất để xây nhà, cần phải chọn mảnh đất nào có hướng hợp với mệnh của gia chủ thì sẽ đem lại may mắn, hạnh phúc, tài lộc cho gia đình. Còn nếu mua đất kinh doanh , cũng cần lưu ý vấn đề này để có thể bán được giá hấp dẫn.
