Nhiều nhà đầu tư đã quay trở lại Phú Quốc để tiếp tục các kế hoạch, mục tiêu đầu tư bất động sản cho riêng mình, tuy nhiên, khác với những giai đoạn trước đây (giai đoạn 2014 - 2018), bây giờ việc đầu tư bất động sản tại Phú Quốc cần phải có sự nghiên cứu, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định “xuống tiền”. Nó đã hết “những cơn sốt” mà thay vào đó là việc phát triển ổn định theo đúng chu kỳ.
Đặc biệt, đối với đất nền Phú Quốc, giai đoạn này có thể được coi là “giai đoạn vàng” để đầu tư vào hơn 17.808 lô đất đã được khai sinh vào thời gian 2016 - 2018 do thực trạng phân lô, tách thửa đất đai tại Phú Quốc. Những lô đất khai sinh vào thời gian đó có diện tích từ 100 - 120 - 130 - 150 - 180m2 và hiện diện ở các xã Cửa Dương, Cửa Cạn, Hàm Ninh, Gành Dầu… đang được các nhà đầu tư săn tìm và trở thành những “món hàng” hiếm để các nhà đầu tư quyết chí “giành bằng được” trong các thương vụ đầu tư đất nền tách thửa tại Phú Quốc.
Theo quan sát của nhiều chuyên gia, kể từ tháng 03/2021, rất nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh khác nhau đổ xô về Phú Quốc để săn tìm những lô đất nền tách thửa và mua nhằm đợi “sóng” rồi “ra hàng”.
Theo luật sư Nguyễn Sỹ Anh, chuyên gia pháp lý của Công ty Luật L&P nhận định, đất nền tách thửa tại Phú Quốc thường là các thửa với mục đích sử dụng đất là “Đất trồng cây lâu năm”, với diện từ từ 500m2 cho đến 1 - 2ha, được tách ra các mảnh nhỏ hơn khác có diện tích từ 100m2, 120m2, 130m2… và giữ nguyên mục đích sử dụng đất là Đất trồng cây lâu năm. Những mảnh đất này được tách thửa đặc biệt nhiều vào giai đoạn 2016 - 2018 (khi mà chính quyền địa phương buông lỏng quản lý va thực hiện tách thửa đất tràn lan).
Tuy nhiên, mặc dù có mục đích sử dụng hiện trạng là đất trồng cây lâu năm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thực tế lại nằm trong quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang Đất ở nông thôn (ONT), Đất ở đô thị (ODT), Đất thương mại dịch vụ (TMD) và một số loại đất dùng cho các mục đích khác… và người sử dụng đất đang đợi chính quyền địa phương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
Đồng thời, luật sư Anh cũng phân tích, nhà đầu tư khi chọn lựa đầu tư vào phân khúc bất động sản đặc biệt này cần phải lưu ý đến những vấn đề mấu chốt như:
- Đây là phân khúc bất động sản vô cùng “kén chọn” nhà đầu tư, phân khúc này thường lựa chọn những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có sự am hiểu thị trường và chấp nhận chờ đời trong khoảng thời gian từ 03 - 05 năm, cũng có thể ngắn hơn.
- Đầu tư phân khúc này hiện nay không còn phù hợp với các nhà đầu tư “lướt sóng” do thị trường đất nền tách thửa đã đi vào quỹ đạo và bình ổn thực sự, đặc biệt giai đoạn sau 2018 đến này.
- Do sự tách thửa là tự phát nên khi đầu tư vào những lô đất này, dù có nhiều cơ hội lớn trong tiềm năng sinh lời nhưng nếu nhà đầu tư không biết cách chọn một mảnh đất nằm ở vị trí đẹp, phù hợp và thuận tiện giao thông, khu dân cư, tiện ích xung quanh… thì nhà đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt với việc “khó ra hàng” trong dài hạn, do những tiện ích và vị trí không đẹp của lô đất.
Khi đầu tư vào những mảnh đất trong các khu phân lô như đã nói ở trên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý thật kỹ vấn đề pháp lý và quy hoạch của mảnh đất. Chỉ đầu tư khi đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng rõ ràng cho lô đất và lô đất nằm trong quy hoạch rõ ràng cho các mục đích sử dụng mang lại hiệu quả đầu tư cao cho nhà đầu tư như: Mục đích sử dụng để ở (đất ONT, đất ODT) hoặc mục đích thương mại dịch vụ (đất TMD). Tuyệt đối tránh các mảnh đất nằm trong các quy hoạch cây xanh, khuôn viên, cảnh quan, dự án và các quy hoạch khác khiên cho mảnh đất đó có khả năng bị thu hồi đất trong ngắn và trung hạn. Đây là lưu ý vô cùng quan trọng mà các nhà đầu tư cần xem xét, tính toán.
Thực tế, các nhà đầu tư “không chuyên” tại thị trường bất động sản Phú Quốc đã bị thua lỗ, bị kẹt vốn ở Phú Quốc khi mua phải những mảnh đất mà pháp lý có vấn đề hoặc quy hoạch không khả quan để sinh lời cho nhà đầu tư (như mua đất nằm trong các loại quy hoạch dự án, đất cây xanh cảnh quan, đất rừng phòng hộ…). Trước khi đầu tư đất tại Phú Quốc, nhà đầu tư cần tìm kiếm những môi giới địa phương, những công ty bất động sản chuyên nghiệp có sự am hiểu sâu sắc về thị trường, vị trí các khu đất và tiềm năng sinh lời của các khu đất đó để tham vấn ý kiến trước khi đầu tư.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần thật lưu ý trong việc phải kiểm chứng thông tin thông qua các văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại Phú Quốc ở thời điểm đầu tư để có cơ sở pháp lý chính xác cho quyết định đầu tư vào những mảnh đất “vàng” như đã nói ở trên.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đất do cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ, chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở) khi UBND huyện chấp thuận và phải nộp tiền sử dụng đất. Những lô đất này chỉ được giao dịch hợp pháp khi được cấp sổ cho từng thửa và phải được công chứng hoặc chứng thực tại đơn vị công chứng, UBND huyện.
Điều hết sức lưu ý là có nhiều thửa đất nông nghiệp hiện nay được hứa hẹn sẽ chuyển mục đích được sang thổ cư, nhưng trên sổ đỏ không có mặt tiền đường, nên không đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những khu đất này được "xây lụi" đường bê tông trái phép, trên đất nông nghiệp, nếu không xem xét kỹ, người mua sẽ bị lừa.
“Nếu vì lợi nhuận trong việc lướt sóng mà bất chấp giao dịch không đúng pháp luật, thì khách hàng có nhiều nguy cơ bị mất trắng tiền như vụ việc Công ty Địa ốc Alibaba và nhiều vụ khởi tố cá nhân lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong thời gian gần đây”, Luật sư Phượng nói./.
