Nhìn đúng thị trường
Thực tế cho thấy, từ năm 2015 tới nay, khu Tây Bắc đã có sự thay đổi lớn về hạ tầng giao thông cũng như quy hoạch, với việc mở rộng tuyến đường Trường Chinh, xây dựng hầm chui An Sương nối quốc lộ 22 từ quận Bình Tân về huyện Hóc Môn, Củ Chi đi tỉnh Tây Ninh và một phần tỉnh Long An. Đây là một lợi thế cho thị trường bất động sản khu vực này mà TP.HCM dành cho thị trường nơi đây để nhằm mục đích thực hiện chương trình đột phá giãn dân về vùng ven.
Bất động sản khu tây Bắc TP.HCM vẫn chưa hội tụ đủ yếu tố sinh lời.
Cũng từ đây, thị trường bất động sản được đánh giá sôi động, giá đất liên tục tăng cao, lượng người dân về sinh sống cũng được ghi nhận tăng lên… Tuy nhiên, khi lượng dân tăng mà hạ tầng chưa phát triển theo đã tạo cho khu Tây Bắc một “thế bí” khi tình trạng kẹt đường đã xuất hiện vào giờ cao điểm.
Bên cạnh đó, nhìn tổng thể về khu vực này có thể thấy nơi đây phát triển chủ yếu là dự án đất nền, chưa phát triển mạnh về các dự án chung cư cũng như quy hoạch vùng phát triển cho nơi đây chưa rõ rệt. Đơn cử như việc TP.HCM năm 2009 muốn phát triển nơi đây thành đô thị vệ tinh trọng điểm của TP với khu đô thị Tây Bắc Củ Chi với các siêu dự án lớn, trường đại học quốc tế tại hai huyện là Hóc Môn và Củ Chi.
Với kỳ vọng của TP.HCM sẽ biến khu đô thị Tây Bắc là trung tâm cấp thành phố với các chức năng dịch vụ, thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục - đào tạo, thể dục - thể thao, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí với diện tích 6.089ha (giai đoạn 1) thuộc một phần diện tích xã Tân Thới Nhì (Hóc Môn) cùng các xã Tân Phú Trung, Tân Thông Hội, Tân An Hội, Phước Hiệp và thị trấn Củ Chi (thuộc huyện Củ Chi). Dân số hiện trạng 40.810 người với khoảng 10.566 căn hộ. Dân số quy hoạch 300.000 người, dân số vãng lai 50.000 người. Nhưng tới nay dự án này vẫn chưa hề được triển khai dù đã được điều chỉnh lại quy hoạch vào tháng 9/2017.
Một dự án trọng điểm nữa được kỳ vọng sẽ mang lại phát triển cho khu Tây Bắc đó là tuyến Metro số 2 Bến Thành – An Sương. Tuy nhiên, dự án này đang gặp nhiều khó khăn và đứng trước nguy cơ chậm tiến độ bởi hiện nay theo UBND TP thì dự án đang thiếu vốn, khâu đền bù giải phóng mặt bằng cũng đang là cả vấn đề cho dự án này triển khai trong năm 2020.
Đối với thị trường bất động sản, theo ông Phạm Văn Hùng, ngụ quận Phú Nhuận TP.HCM - hiện là một nhà đầu tư thứ cấp bất động sản chuyên nghiệp - cho rằng, khu Tây Bắc TP.HCM đang có những giao dịch về đất nền khá tốt, giá bắt đầu tăng từ 20 đến 45% trong năm 2017. Nhưng nếu nhìn thực tế thì dư địa phát triển nơi đây không lớn, đặc biệt giao dịch đa phần là đất nông nghiệp và đất ở của người dân. Rất ít dự án phân lô bán nền được cấp phép quy hoạch bài bản. Việc ôm đất tại nơi đây chỉ là để chờ thời cũng như một phần có bàn tay tác động của chủ đầu tư và giới đầu cơ.
Một điểm sáng của khu Tây Bắc đó là tại huyện Đức Hòa tỉnh Long An xuất hiện khá nhiều dự án đất nền. Những dự án này có giá bán từ 5 đến 14 triệu/m2, được chủ đầu tư xây dựng bài bản về quy hoạch, hạ tầng nội khu….
Có phải là tâm điểm sinh lời?
Tuy nhiên, nhắc tới việc sinh lời khi đầu tư vào thị trường này, ông Hùng cho rằng đây không phải là nơi “làm giàu” của nhà đầu tư.
Phân tích kỹ về nhận định này, ông Hùng chỉ dẫn rằng ở Tây Bắc hiện được phát triển chủ yếu là nông nghiệp, chưa có quy hoạch bài bản cụ thể trong việc phát triển kinh tế vùng. Ngoài ra, nơi đây đang là “thủ phủ” của các cụm, khu công nghiệp như khu công nghiệp Củ Chi, cụm khu không nghiệp Đức Hòa… ở đây đa phần là giới công nhân, lao động sinh sống.
“Nếu chọn là nơi sinh sống hoàn chỉnh, không ai chọn mình phải sống ở nơi bao bọc bởi các nhà máy, khu công nghiệp bởi ô nhiễm môi trường, xe tải trọng lớn hoạt động liên tục, thêm vào đó là tiếng ồn từ các nhà mày gây ra… Và đặc biệt là các tiện ích tối thiểu như trung tâm thương mại, trường học, khu vui chơi giải trí không có thì sẽ khó hút được khách hàng tiềm năng tại TP.HCM về sinh sống”, ông Hùng cho biết.
Cũng theo ông Hùng, một phần nữa đó là giá đất tại khu tây Bắc đang được đẩy lên cao, với mức 14 triệu/m2 tại huyện Đức Hòa tỉnh Long An hay 18 – 22 triệu/m2 tại khu Hóc Môn, Củ Chi thì bằng với giá bán tại huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương và quận Thủ Đức, quận 9. Trong khi giao thông kết nối nơi này với trung tâm TP là quá xa, không thuận tiện. Với giá đất đã đẩy lên cao, dư địa để nhà đầu tư đẩy hàng ra kiếm lời là rất khó.
Câu chuyện mà ông Hùng phân tích có vẻ như đúng, khi mà câu chuyện của bà Nguyễn Thúy Hiền, kể cho thấy nơi đây vẫn rất khó trong chuyện sinh lời bất động sản. Bà Hiền kể, năm 2016 bà có mua 2 nền đất của một dự án khá lớn tại huyện Đức Hòa tỉnh Long An. Lúc đầu 1 nền 60m2 chỉ gần 400 triệu, nhưng sau cả chục lần mở bán đã đẩy lên gàn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi dự án bán hết, người dân về sinh sống rất ít, ngoài ra, việc ra hàng kiếm lời cũng là cả vấn đề khi bà Hiền khiếm khách hàng bán lại nền đất thì bị chê quá xa, còn gửi chủ đầu tư bán lại hộ thì chủ đầu tư cũng cho rằng hiện ra hàng là rất khó…
“Lý do bởi dự án quá xa trung tâm TP.HCM, lại trong khu công nghiệp, đường kết nối rất kém và tiện ích sinh sống khu vực này không có. Khi mua, chủ đầu tư đã vẽ ra tiện ích hoàn chỉnh như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học quốc tế, dự án giao thông đang xây dựng, quy hoạch vùng… nhưng khi mua rồi thì hóa ra đó chỉ là quy hoạch chưa biết ngày thực hiện”, bà Hiền nói.
Theo giới phân tích, điểm bám để nhà đầu tư biết khu vực có sinh lời hay không đó là hạ tầng cụ thể đang xây dựng chứ không phải là quy hoạch, ngoài ra giá đất không thể tăng đột biến 1 năm lên tới 40% vì nếu tăng vậy chỉ có thể là tác động từ bàn tay giới đầu tư. Thêm vào đó, việc phải sống ở khu bao quanh toàn khu công nghiệp sẽ ảnh hưởng tới sức khỏe người dân rất lớn. Ngoài ra, việc điều kiện sinh sống tối thiểu phải có ở khu vực cũng phải là đã hiện hữu thì mới có thể sinh lời ngay. Còn chuyện quảng cáo của chủ đầu tư vào quy hoạch hay chính sách thì đó là việc của tương lai, nếu tin vào điều này thì nhà đầu tư phải xác định đầu tư lâu dài chứ không thể kiếm lợi nhuận thức thời.
