Thời điểm thị trường bất động sản ‘sốt nóng’, đất nền ven đô từng là ‘miếng bánh’ đầu tư hấp dẫn được người người, nhà nhà săn lùng. Thời thế đổi thay, hiện tại nhiều nhà đầu tư phải đau đầu tìm cách bán cắt lỗ loại hình này.
Đất nền ven đô vẫn miệt mài ‘cắt lỗ’
Anh Thành là một trong những nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm tại Hà Nội. Anh cho biết, thị trường đất nền ở các huyện ven trung tâm Hà Nội hiện nay đang trong giai đoạn trầm lắng, ảm đạm. Tại những mảnh đất xa trung tâm ghi nhận giá bán giảm mạnh nhất vì pháp lý còn ‘yếu’, giao thông không thuận tiện.
Cũng theo nhà đầu tư này, nhiều nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường sốt nóng đã ‘nhắm mắt xuống tiền’ mua cả đất khai hoang, đất rừng sản xuất vì có giá rẻ hơn đất trồng cây lâu năm và đất thổ cư tại những khu vực xa trung tâm thành phố. Những loại đất giá rẻ này hiện đang phải cắt lỗ sâu đến 50% nhưng người mua ít đến thảm thương vì không có giá trị sử dụng thực tế.
Nhà đầu tư này cho biết thêm, giá đất nền ở những khu vực ven đô thời điểm hiện tại gần như không có thanh khoản, đặc biệt là những mảnh đất có diện tích lên đến hàng nghìn m2 nhưng chỉ có khoảng 100m2 là đất thổ cư, đa phần là đất rừng và đất trồng cây. Một số nhà đầu tư mua vào thời điểm sốt nóng hiện đang tính toán việc ‘cắt lỗ’ để bán, song mức giá này chưa đáp ứng đúng kỳ vọng của người mua.
Ví dụ, các mảnh đất tại huyện Kỳ Sơn, Hòa Bình, chỉ có một số ít diện tích thổ cư còn lại là đất rừng sản xuất. Giá bán dao động trong khoảng 1 - 3 triệu đồng/m2, nhưng do có diện tích lớn nên các giao dịch thường có giá từ 3 - 5 tỷ đồng. Dù đã giảm 30% đến 50% so với thời điểm mua vào, những mảnh đất này vẫn khó bán vì giá trị giao dịch vẫn đang ở mức cao.
Chia sẻ của một nhân viên môi giới bất động sản khác cho biết, một chủ đất hiện tại đang bán đại hạ giá mảnh đất ở xã Yên Bài với giá gần 5 tỷ đồng. Mảnh đất này có diện tích 650m2 (trong đó có 80m2 là đất ở), tương đương giá 6 triệu đồng/m2, giảm sâu so với mức giá rao bán ban đầu. Tại nơi đây đã xây sẵn nhà và khuôn viên, rất thích hợp để làm homestay.
Chủ nhà này đã rao bán từ đầu năm với giá hơn 6 tỷ đồng nhưng mãi không bán được. Đến gần đây, vì cần tiền gấp nên họ quyết định giảm giá xuống 4,7 tỷ đồng. Người này cho biết, đất nền ven đô hiện nay đang trong giai đoạn ảm đạm, kém thanh khoản. Tại nhiều nơi, giá bán loại hình bất động sản này so với năm 2022 đã giảm sâu từ 30% đến 50%.
Đất nền ven đô khó hồi phục?
Theo các chuyên gia bất động sản, tiềm năng phát triển của thị trường đất nền ven đô là điều không thể phủ nhận, nhưng các nhà đầu tư hiện tại cần thận trọng khi quyết định ‘xuống tiền’ bởi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Xét ở khía cạnh sâu hơn, thị trường đất nền phân lô vẫn đang bị các ‘tay to’ thao túng.
Dù giá cả đã giảm tại nhiều nơi, đất nền ven đô khó có thể gia tăng thanh khoản, bởi giá cả sản phẩm này trong thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao. Người mua khi tham gia thị trường ngày càng dè dặt, thận trọng bởi giá bán vẫn còn ở mức cao, nhiều khu vực chưa đảm bảo về vấn đề pháp lý.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Quang Tám - chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường kinh doanh địa ốc năm nay dù có cơ hội nhưng không rõ ràng. Nhiều khả năng, thời cơ sẽ đến trong đầu năm tới. Với khả năng sinh lời cao, phân khúc đất nền vẫn được nhiều người lựa chọn, nhưng phân khúc này không dành cho số đông. Đặc biệt, trước khi ra quyết định, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ càng. Chỉ những nhà đầu tư có kiến thức lâu lăm, có sẵn tiền mặt mới nên mua đất ven đô vào thời điểm này.
Ông Tám chia sẻ, các nhà đầu tư nên dựa trên tình trạng giao dịch trên thị trường để đề nghị người bán giảm giá 30%, sau đó là 25% và 20% nếu cần. Người mua trước khi ‘chốt đơn’ cần mạnh dạn ngã giá, có thể ‘tiết kiệm’ được 15% đến 20% là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Những tháng cuối năm 2023, đầu năm 2024 là thời điểm thích hợp nhất để xuống tiền.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường địa ốc hiện tại vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Lượng thanh khoản yếu nên việc đất nền ven đô tăng nóng trở lại sẽ khó xảy ra. Vị chuyên gia này nhận định: “Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, không ít chủ đất và môi giới đã rao bán “cắt lỗ”, hạ giá thu hút người mua… Thế nhưng, giá bán chỉ giảm so với lúc đỉnh điểm, còn so với giá trị thực vẫn còn khá cao”. Do đó, ông khuyến cáo người mua cần sàng lọc kỹ càng những thông tin ưu đãi và thông tin về mảnh đất trước khi mua.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nêu rõ, những khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản là do tâm lý người mua dè dặt, họ giữ tiền chờ đợi bất động sản giảm thêm mới mua. Ngoài ra, một bộ phận vẫn có cái nhìn tiêu cực về thị trường; nhiều nhà đầu tư đang phải chịu áp lực thanh toán và trả lãi cao.
