Thời gian gần đây, có nhiều thông tin cho rằng bất động sản khu vực vùng ven TP.HCM đang bước vào cuộc đua "sốt nóng", với hàng loạt sản phẩm được chào bán rầm rộ, đặc biệt là phân khúc đất nền, khiến giới đầu tư không khỏi sục sôi.
Nhìn những diễn biến này mới thấy đây không phải lần đầu tiên thị trường chứng kiến hiện tượng này khi nhắc đến cụm từ "bất động sản vùng ven TP.HCM".
Cách đây 6 năm, Bình Dương được xem là một thị trường bất động sản mới, đầy tiềm năng phát triển bền vững, nằm ngay cạnh TP.HCM, chia sẻ nguồn vốn đầu tư khổng lồ từ thị trường này, nhờ hạ tầng được quy hoạch đồng bộ, việc đấu nối hạ tầng giao thông thuận tiện, và vị trí cận kề thành phố lớn nhất cả nước.
Vào lúc đỉnh điểm, hầu hết tất cả các dự án tại Bình Dương chỉ cần có hàng là có người mua. Mãi lực thị trường có nhiều thời điểm cao hơn cả thị trường TP. HCM.
Thành phố mới Dĩ An ra đời được xem là điểm nhấn trong bối cảnh quy hoạch chung của Bình Dương. Khi tòa nhà hành chính của thành phố còn đang được xây dựng, các dự án khu dân cư xung quanh đã gần như cháy hàng. Thị trường không có hàng “ế”, biên độ biến động giá giao dịch tăng theo từng tuần, từng ngày, chỉ cần tham gia là có lợi nhuận. Không ít chuyên gia bất động sản đã dành nhiều mỹ từ để nói về sức hút của thị trường này.
Những tưởng, bất động sản Bình Dương sẽ "thừa thắng xông lên", nhưng thời "vàng son" lại qua đi nhanh chóng. Dù tòa nhà hành chính được đưa vào hoạt động đã 3 năm, mọi dự án xung quanh vẫn vắng bóng người, hoang vắng, đìu hiu.
Ảnh minh họa
Ngán ngẩm trước “thảm cảnh”, nhiều nhà đầu tư vội vàng "tháo chạy", khiến thị trường suy sụp nhanh chóng. Giá sản phẩm liên tục rớt, người đến ngày càng ít, người bỏ đi ngày càng nhiều nên chỉ trong một thời gian ngắn, mãi lực thị trường gần như tê liệt.
Nhiều nhà đầu tư cắt lỗ không kịp với tốc độ đi xuống của thị trường chấp nhận ôm hàng chờ. Không ít người muốn sớm rút để bảo tồn vốn nên sẵn sàng bán lỗ 1/3 giá mua vào nhưng cũng khó tìm khách mua.
Cho đến thời điểm cách đây 1 năm, khi thị trường địa ốc TP.HCM có dấu hiệu hồi phục, mãi lực tăng, giá tăng, thì thị trường Bình Dương vẫn khó nhọc trong việc tăng giá, sức mua ì ạch bám theo.
Sau Bình Dương, đến gần đây, một vùng ven khác của TP.HCM lại được nhắc đến nhiều với những "đợt sóng" bung hàng dồn dập, đó là Long An. Đặc biệt là các sản phẩm đất nền lại nổi lên như một kênh béo bở cho giới đầu tư. Nếu như trước đây bất động sản Bình Dương "nóng" là nhờ hạ tầng cơ sở, thì nay đất nền Long An lại được quan tâm nhờ vào mặt bằng giá hấp dẫn.
Theo khảo sát thực tế, nhiều nền đất tại đây được chào bán vào khoảng trên dưới 350 triệu đồng cho 100m2. Với những dự án dược đầu tư bài bản hơn mức giá trung bình khoảng 500 - 700 triệu đồng cho nền đất 100m2.
Hầu hết, cách tiếp thị dự án vẫn theo kiểu cũ. Tất cả lợi thế được trưng dụng và biến thành những câu chào mời hấp dẫn. Đặc biệt, những lời giới thiệu về cơ sở hạ tầng dường như là hoàn hảo nhất.
Thậm chí, những thông tin quy hoạch giải tỏa trong nội đô TP.HCM, gần với vị trí dự án cũng được tận dụng tối đa để vẽ nên bức tranh sinh động cho mãi lực thị trường trong tương lai gần.
Không chỉ vậy, khách quan tâm đến dự án còn được giới thiệu hình thức đặt chỗ qua các sàn giao dịch được ủy quyền của chủ đầu tư, bằng những phiếu giữ chỗ hay hợp đồng đặt cọc. Trên các giấy tờ này có những điều khoản đại loại như “đã đặt cọc mà không mua là mất cọc” nhưng không có điều khoản ràng buộc về tính pháp lý của thửa đất, hay đảm bảo về thời hạn bàn giao đất đúng hẹn. Tất cả những mốc thời gian được đề cập đều chỉ được hứa miệng “đảm bảo trên dưới 3 tháng sẽ có giấy tờ pháp lý đầy đủ, chứ hiện tại chỉ mới là chủ trương”.
Trường hợp khách hàng quyết định "xuống tiền", thanh toán tối thiểu 60% giá trị thì sẽ được ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng trực tiếp với chủ đầu tư. Các điều khoản thanh toán rất rõ ràng, còn sự ràng buộc về thời gian bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dường như lại trái ngược.
Những "cam kết" này đặt ra dấu hỏi rất lớn về quyền lợi của khách hàng khi "chẳng may", vì một lý do nào đó mà dự án không thể được duyệt đồ án 1/500.
Bên trong dự án T&T Thái Sơn Long Hậu
Một dự án có thể kể đến là T&T Thái Sơn Long Hậu (chủ đầu tư là Tập đoàn T&T Group), cũng được quảng bá rầm rộ, thuận tiện giao thông đủ bề, nằm trên trục đường Lê Văn Lương nối dài, gần cao tốc Bến Lức – TP.HCM – Long Thành và tuyến đường sắt Metro số 4 sắp hoàn thành; cách trung tâm TP.HCM khoảng 1 tiếng đồng hồ chạy xe…
Dự án được giới thiệu là đã bán hết số lượng lớn nền đất trong vài tháng. Không rõ thực hư thông tin này đến đâu, nhưng có một sự thật là khu vực dự án T&T Thái Sơn Long Hậu hiện vẫn khá hoang vu, nhiều công trình đường xá, thương mại – dịch vụ chưa hoàn thành, phần lớn vẫn là bãi đất trống cỏ mọc um tùm.
Nếu như trước đây, thành phố mới Bình Dương được đầu tư bài bản và quan tâm đặc biệt mà hiện tại vẫn còn đang để lại quá nhiều bài học thì những dự án mới ở vùng ven, với hạ tầng nghèo nàn, pháp lý chưa rõ ràng, liệu người mua có nên thận trọng?
