Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra một số kiến nghị điều chỉnh luật đất đai 2013 về sở hữu căn hộ condotel.
Công bố người mua condotel được cấp GCN quyền sử dụng đất lâu dài là sai
Theo HoREA, trong hơn 15 năm qua, đất nước ta đã có sự phát triển vượt bậc, nền kinh tế đã hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu, thị trường BĐS cũng phát triển rất mạnh, giải quyết được một phần nhu cầu nhà ở đa dạng của các tầng lớp nhân dân, diện mạo đô thị đổi thay theo hướng ngày càng hiện đại, với nhiều tiện ích và dịch vụ phục vụ người dân.
Trong đó, đất đai là một nguồn lực cơ bản, tạo nên nền tảng cho kinh tế phát triển. HoREA cho rằng giá trị sử dụng của đất đai trước hết phụ thuộc vào vị trí - địa điểm, kế đến là mục đích sử dụng đất theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, tiếp theo là hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, và các dịch vụ, tiện ích trong khu vực.
“Do vậy, việc cơ quan nhà nước cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đã làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh, tăng thu nhập cho các tầng lớp nhân dân, và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước”, HoREA nhận định.
Trong giai đoạn 2017 - 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel.
Trong những năm gần đây, nhất là từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm BĐS du lịch mới ở nước ta (nhưng đã có từ lâu trên thế giới), đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, đang được phát triển ở nhiều địa phương nhưng tập trung nhất là tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.
Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017 - 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel. “Sự phát triển các dự án các khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi rất lớn diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương”, HoREA cho biết.
Đặc biệt, ngày 16/1/2017, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW "về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn" về định hướng chiến lược, tạo mọi điều kiện để phát triển ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, là ngành kinh tế tổng hợp, có tính liên ngành, liên vùng, xã hội hóa và hội nhập quốc tế, mang đậm bản sắc văn hóa Việt Nam. Đi đôi với phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng là nhu cầu đầu tư phát triển các khu thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp, y tế...
Tuy nhiên, theo HoREA, chế độ sử dụng các loại đất thương mại, dịch vụ theo quy định của Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều bất cập, chưa tạo điều kiện tốt nhất để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ.
Luật Đất đai 2013 đã quy định đất phi nông nghiệp là đất ở, đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, đất cảng hàng không, đất thương mại, dịch vụ.., nhưng chưa đề cập đến đất sử dụng cho du lịch là một loại hình sử dụng đất đặc thù cần được xác định chế độ sử dụng đất riêng, cụ thể, thống nhất, để nhằm thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị "về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn".
HoREA cho biết thêm, trong thời gian qua, một số địa phương đã công nhận "đất du lịch sử dụng ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở", thu tiền sử dụng đất đối với loại đất du lịch này. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư công bố người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Ngoài ra, đơn vị này kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel.
“Việc làm này của chủ đầu tư là trái với quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013 do Luật quy định loại dự án khu du lịch nghỉ dưỡng chỉ được quyền sử dụng đất có thời hạn, Luật Đất đai 2013 không cho phép người mua căn hộ condotel được quyền sử dụng đất du lịch ổn định lâu dài.
Khác với các dự án nhà ở là chủ đầu tư dự án cũng chỉ được giao đất có thời hạn, nhưng người mua nhà ở trong dự án thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Hiệp hội nhận thấy ý tưởng của một số địa phương về việc công nhận cho người mua căn hộ condotel được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất du lịch ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở; thu tiền sử dụng đất du lịch tương tự như cách tính thu tiền sử dụng đất ở là ý tưởng tích cực cần được nghiên cứu kỹ”, HoREA cho biết.
Kiến nghị sửa luật đất đai 2013
Từ những phân tích đó, đơn vị này đưa ra một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng các loại đất đối với đất du lịch. Cụ thể, kiến nghị bổ sung "Đất sử dụng cho du lịch" cũng là một loại hình của đất phi nông nghiệp vào Chương X Luật Đất đai 2013 để quản lý thống nhất, tạo điều kiện phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn theo định hướng của Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị.
Theo đó, "Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 để cho phép người mua căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự người mua nhà ở trong dự án thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Theo HoREA, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013 để cho phép người mua căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, thì hiện nay, chủ đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng không được phép cam kết hoặc hứa hẹn với nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ condotel sẽ được cấp sổ đỏ ổn định lâu dài, vì việc làm này là không đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Ngoài ra, đơn vị này kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.
Về tài chính đất đai, HoREA cho rằng đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở. Tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu thương mại, dịch vụ, các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
