Hiện nay giữa bối cảnh ngành bất động sản Việt Nam vẫn đang âm thầm chịu đựng những vết xước sâu từ chu kỳ siết tín dụng và trầm lắng thanh khoản, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) là một trong số ít doanh nghiệp hiếm hoi có thể "ngược dòng" thành công nhờ chiến lược quản trị dòng tiền hiệu quả.
Dòng tiền "hồi sinh"
Giai đoạn 2022-2024 được xem là giai đoạn "khó thở" đối với phần lớn các doanh nghiệp địa ốc bởi dòng tiền âm, chi phí vốn cao cùng mức lãi suất thắt chặt.
Bước sang quý I/2025, Đất Xanh ghi dấu ấn khi có cú "lội ngược dòng" ngoạn mục. Báo cáo tài chính quý I của DXG cho thấy, doanh thu thuần đạt gần 925 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ.
Lợi nhuận sau thuế đạt gần 79 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (PATMI) tăng 55%, lên hơn 48 tỷ đồng, đánh dấu một sự phục hồi có tính nền tảng.
Tình hình kinh doanh theo quý của Đất Xanh thời gian gần đây.
Đáng nói, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh đã có sự đảo chiều mạnh mẽ, đạt dương hơn 1.130 tỷ đồng.
Con số nổi bật này khi đặt lên so sánh với các doanh nghiệp địa ốc khác cho thấy Đất Xanh đã thực sự bán được hàng - thu được tiền và kiểm soát được khoản chi. Chấm dứt quý I, tổng tài sản của DXG đạt mức 33.660 tỷ đồng, tăng 15%.
Trong khi đó, khoản mục tiền mặt và các khoản tương đương tiền (bao gồm đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn) chạm ngưỡng 5.100 tỷ đồng, đây được xem là mức cao nhất trong lịch sử tập đoàn.
Không chỉ có dòng tiền dương về con số, điểm đáng chú ý là chất lượng của dòng tiền đến từ hoạt động cốt lõi là bán bất động sản, chứ không phải các khoản thu bất thường như bán tài sản hay thu hồi đầu tư. Với bất động sản, đây chính là bằng chứng sống còn cho năng lực bán hàng và bàn giao dự án - điều mà phần lớn doanh nghiệp cùng ngành hiện nay chưa thể làm được, khi hàng hóa bị "treo" vì vướng pháp lý, thiếu nguồn vốn triển khai hoặc không tìm được người mua.
Đặt vào bối cảnh tăng trưởng nóng của ngành bất động sản, tiền mặt dồi dào có thể bị xem là "sự lãng phí" của vốn đầu tư, giữa bối cảnh này, đây được xem là "quyền lực mềm", giúp doanh nghiệp có thể giảm gánh nặng vay nợ, tiến hành đàm phán giá mua tài sản cũng như giữ thế chủ động trong mọi kịch bản của thị trường.
Đất Xanh là một trong TOP 10 nhà phát triển bất động sản tiêu biểu của Việt Nam. Ảnh: Internet
Khoản "người mua trả tiền trước" tăng mạnh lên gần 1.800 tỷ đồng, đây không chỉ là dòng tiền thực mà còn là biểu hiện của niềm tin thị trường vào năng lực triển khai và bàn giao dự án của DXG. Trong mô hình tài chính bất động sản, đây là dạng "nguồn vốn không chi phí" – cực kỳ giá trị khi lãi suất vẫn ở mức cao.
Trong mô hình tài chính bất động sản, khoản này được ví như "nguồn vốn không chi phí", giúp doanh nghiệp xoay vòng mà không cần vay ngân hàng, đây được xem là một lợi thế cực kỳ quý giá khi mặt bằng lãi suất vẫn chưa thực sự thấp.
Thành lập từ năm 2003, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) khởi đầu với vai trò môi giới và phân phối bất động sản, trước khi nhanh chóng vươn lên trở thành một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam.
Trải qua hơn 20 năm phát triển, Đất Xanh đã mở rộng hoạt động theo mô hình tích hợp toàn diện từ đầu tư, xây dựng đến phân phối dự án - một hướng đi tiên phong trong ngành.
Với hàng loạt dự án nhà ở trung – cao cấp được triển khai tại TP. HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Hà Nội... và mạng lưới phân phối phủ khắp toàn quốc, Đất Xanh không chỉ tạo dấu ấn mạnh mẽ về sản phẩm mà còn giữ vai trò là một trong những doanh nghiệp có ảnh hưởng lớn tới cung – cầu thị trường bất động sản Việt Nam trong hai thập kỷ qua.
"Của để dành" giữa bối cảnh thị trường đang rao bán
Hiện nay, một trong những xu thế lớn trong năm 2025 chính là làn sóng M&A đang âm ỉ lan rộng. Giữa bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa buộc phải bán tài sản, bán dự án, thậm chí là bán toàn bộ pháp nhân để giải quyết bài toán dòng tiền và thanh khoản. Giữa cuộc chơi này, tiền mặt sẽ là "át chủ bài".
Đất Xanh đang sở hữu lợi thế từ việc dòng tiền dương ngay từ quý đầu năm 2025. Ảnh minh họa
Trong bối cảnh thị trường thứ cấp rơi vào vòng xoáy thanh lý – giải chấp tài sản, nhiều quỹ đầu tư và doanh nghiệp nhỏ phải thoái vốn dưới giá trị sổ sách.
Dù không phải là doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất nhưng với năng lực tài chính hiện tại, Đất Xanh không chỉ có thể đàm phán mua lại dự án với mức chiết khấu cao, mà còn đủ sức chọn lọc những tài sản có vị trí chiến lược và pháp lý sạch để sẵn sàng bung hàng khi thị trường phục hồi. Đây chính là lợi thế mà không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng kịp chuẩn bị.
Đòn bẩy đến từ việc dòng tiền dương ngay từ quý đầu năm, cùng với dòng tiền tài chính dương gần 2.800 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu và vay trung dài hạn có chọn lọc, cho phép doanh nghiệp không chỉ phòng thủ mà còn chủ động tấn công trong cuộc chơi này.
Đối diện với áp lực tồn kho và bài toán quỹ đất
Tính đến thời điểm cuối quý I/2025, DXG đã ghi nhận 13.387 tỷ đồng hàng tồn kho, chiếm khoảng 40% tổng tài sản.
Đây được xem là con số lớn nhưng mức giảm nhẹ so với cùng kỳ cũng như việc kiểm soát đầu vào - đầu ra cho thấy doanh nghiệp đang quản lý tồn kho có chiến lược, thay vì phình to mất kiểm soát như nhiều doanh nghiệp khác.
Đất Xanh đang thể hiện khả năng quản lý tồn kho có chiến lược. Ảnh: Mekong ASEAN
Thực tế hiện nay, các khoản tồn kho về bất động sản nếu như là các dự có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng có thể sẽ không trở thành gánh nặng mà nhiều khả năng sẽ trở thành "nguồn thu đột biến" khi thị trường hồi phục.
Dù vậy, điều này sẽ phụ thuộc khá nhiều vào khả năng xoay vòng dự án cũng như tốc độ ra hàng giữa bối cảnh sức mua chưa thực sự mạnh trở lại.
Có thể thấy, hiện nay, thị trường bất động sản trong năm 2025 đang trải qua giai đoạn giao thời - dù không còn hoảng loạn nhưng cũng chưa thực sự đủ tín hiệu cho sự hồi phục và tăng trưởng vững chắc.
Nếu so với các doanh nghiệp địa ốc niêm yết hiện nay khi phần lớn đều ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm, tồn kho phình to và người mua đóng tiền giảm mạnh, thì kết quả quý I/2025 của Đất Xanh được xem là một điểm sáng mang tính hệ thống, chứ không phải ngẫu nhiên theo quý.
Việc kiểm soát tồn kho, xoay vòng tài sản và không phụ thuộc vào nợ vay ngắn hạn cho thấy đây là doanh nghiệp có năng lực quản trị tài chính vượt trung bình ngành - một chỉ dấu tích cực cho cả nhà đầu tư và đối tác chiến lược.
Theo dự báo của nhiều chuyên gia, giai đoạn nửa cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn quyết định khi hội tụ đủ các yếu tố: Mặt bằng lãi suất ổn định, tín dụng được "mở có điều kiện" và niềm tin người mua trở lại nhờ sự sàng lọc doanh nghiệp mạnh yếu.
Đặt trong viễn cảnh ấy, Đất Xanh hiện đang đứng ở vị thế tốt với dòng tiền vững chắc, tài sản "khỏe", quỹ tiền mạnh cùng chiến lược rõ ràng.
Mặc dù vậy, Đất Xanh có lẽ cũng cần cảnh giác với các biến số như lạm phát toàn cầu, bất ổn địa chính trị, trong đó quan trọng nhất là tốc độ hấp thụ của thị trường - điều mà ngay cả các ông lớn trong ngành địa ốc cũng khó có thể kiểm soát được.
Trong chu kỳ bất động sản mới - nơi mà "tiền mặt là vua" và pháp lý là rào cản, những doanh nghiệp như Đất Xanh đang từng bước chuyển mình từ vai trò nhà phát triển thành người săn tài sản và kiến tạo quỹ đất giá trị. Đây không chỉ là bước phòng thủ vững chắc, mà là sự chuẩn bị cho chiến lược bứt phá khi thị trường chính thức bước vào giai đoạn phục hồi thực chất.
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý I/2025, tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp chỉ đạt dưới 20%, thấp hơn cùng kỳ 2022 gần 50%. Nhiều doanh nghiệp dù có dự án tiềm năng nhưng phải bán dưới giá vốn để xử lý áp lực tài chính.
Giữa bối cảnh này các doanh nghiệp có sẵn tiền mặt như Đất Xanh có thể "mua tài sản chất lượng với giá chiết khấu", vừa mở rộng quỹ đất, vừa tăng biên lợi nhuận kỳ vọng.
