Khả năng “biến rẻ thành đắt”
Từ các quận nội thành như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Nam Từ Liêm… đến các huyện ngoại thành như Đông Anh, Thạch Thất… đều có một diện tích không nhỏ đất dạng nửa thổ cư, nửa thổ canh.
Thực tế việc thúc đẩy phát triển các khu đô thị mới, các dự án mở đường đã khiến nhiều diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ đô thị hóa, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không thể canh tác được và trở thành hoang hóa. Các mảnh đất xen kẹt theo dạng này “bỏ thì thương, vương thì tội” nên sau một thời gian đã nhanh chóng rơi vào thị trường ngầm và được mua đi, bán lại khá rầm rộ.
Việc chưa được công nhận là đất ở, chưa có sổ đỏ, phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay khiến giá đất xen kẹt khu vực nội thành chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường, thu hút sự tìm kiếm của các khách hàng thu nhập thấp, đặc biệt là những người ngoại tỉnh. Nhu cầu an cư ở thành phố trong điều kiện tài chính ít ỏi đã khiến nhiều người tìm tới những mảnh đất xen kẹt với hy vọng “trong tương lai có thể chuyển đổi sang đất thổ cư và được cấp sổ”, như lời của các nhân viên môi giới.
Theo khảo sát của phóng viên, đất xen kẹt tại Thanh Xuân ở các phường như Khương Đình, Hạ Đình, Bùi Xương Trạch có giá chào bán 20 - 23 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ là 40 - 60 triệu đồng/m2.
Trên các trang thông tin mua bán nhà đất, đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng (Hoàng Mai) có giá bán thấp nhất chỉ từ 13 - 15 triệu đồng/m2, trong khi đất đã có sổ đỏ là 40 - 50 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Dương Nội, Phú Lương, Yên Nghĩa, Ba La… được rao bán từ 8 - 15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư từ 20 - 25 triệu đồng/m2.
Tương tự, đất xen kẹt ở Ngọc Trục, Đại Mỗ, Phú Diễn, Tân Mỹ, Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) là 11 - 20 triệu đồng/m2 tùy vị trí, bằng 1/2 giá thị trường so với những mảnh đã đầy đủ pháp lý là 20 - 40 triệu đồng/m2.
Ở khu vực ngoại thành, như Hoài Đức nhiều nhà được xây dựng trên đất xen kẹt đang chờ pháp lý có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2.
Đất xen kẹt được rao bán rầm rộ trên các trang rao vặt nhà đất.
Với diện tích nhỏ, từ 30 - 40m2, vị trí nội thành, giá thành rẻ nên đất xen kẹt luôn nằm trong điểm ngắm của giới đầu tư. Nhà đầu tư sau khi lo đầy đủ giấy tờ sẽ rao bán đất xen kẹt với giá thị trường và thu lãi từ việc bán chênh này.
Chị Tình, một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư đất xen kẹt cho biết, đây sẽ là một kênh sinh lời cao nếu biết cách đầu tư, bởi các mảnh đất xen kẹt thường nằm lọt trong khu dân cư, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xung quanh, có cơ hội chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư nên dễ tăng giá. Tuy nhiên, nhà đầu tư hay môi giới muốn thành công ở phân khúc này phải thông thổ địa hình, nắm rất rõ địa bàn, quy hoạch khu vực, pháp lý và mối quan hệ với cán bộ địa chính, bởi nếu lỡ mua phải mảnh đất dính quy hoạch thì coi như trắng tay.
Sau khi “vớ” được mảnh đất xen kẹt, một số nhà đầu tư đã nhanh chân cho xây tạm những dãy nhà trọ giá rẻ vừa để kiếm thêm thu nhập, vừa tạo ấn tượng “nhà ở” với khách mua nhằm bán cho được giá. Đa phần các nhà đầu tư đều lập vườn, xây nhà tạm bợ sau đó bán lại để “lướt sóng” lấy lời. Số tiền chênh lệch kiếm được từ việc trao qua bán lại có thể lên tới hàng trăm triệu đồng.
Người “hốt bạc”, kẻ trắng tay
Cảnh báo về nguy cơ “không được cấp chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ)” khi mua đất xen kẹt đã được nhắc tới nhiều năm qua. Nhưng dường như, với lợi nhuận tức thì, thủ tục nhanh gọn (trao tay), giá vừa túi tiền đại bộ phận người dân, nên sự bấp bênh về pháp lý sở hữu vẫn đang bị đặt qua một bên trong các giao dịch.
Dù thực tế đã có nhiều mảnh đất xen kẹt được chuyển đổi mục đích thành công nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, việc thành bại ở thị trường này vẫn chỉ là may – rủi bởi thực tế, điều kiện chuyển đổi không thực sự dễ dàng.
Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã nêu rõ, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Để được chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cá nhân/hộ gia đình phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu khá khắt khe và thủ tục tương đối rườm rà.
Chính vì vậy, hầu hết các chủ đất xen kẹt thường “ngại” thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở mà mặc nhiên chuyển nhượng sang tay để thu lợi nhanh chóng.
Rủi ro từ các giấy tờ viết tay, thường dành cho người mua để ở. Chỉ rất may mắn, khách mới tìm được “đầu mối” thông tin về quy hoạch mảnh đất trước khi xuống tiền. Còn nếu không, lỡ mua phải mảnh đất vướng quy hoạch thì sẽ buộc phải trả lại cho địa phương và coi như mất trắng.
Minh chứng là câu chuyện của gia đình chị Q, anh V, đã bỏ tiền mua một mảnh đất xen kẹt ở ngoại thành với lời giới thiệu là trong tương lai sẽ có 2 mặt tiền khi con mương trước ruộng trở thành đường. Nhưng khi dự án được triển khai, mảnh đất đó bị thu hồi do thuộc diện giải tỏa.
Nhiều người dân mua đất xen kẹt chưa có pháp lý làm nhà ở, sau khi làm xong liên tục bị chính quyền địa phương đến hỏi, đòi phá dỡ. Thậm chí, nhiều người vì ham rẻ, thiếu thông tin nên mua phải mảnh đất cùng lúc bị bán trao tay cho nhiều người. Những rủi ro đó, người có nhu cầu thực ắt phải gánh chịu.
Do vậy, để đảm bảo đầu tư hiệu quả người mua đất xen kẹt cần xem xét kỹ về nguồn gốc cũng như các loại giấy tờ liên quan đến mảnh đất mình định mua trước khi quyết định xuống tiền.
