Dấu ấn Quốc hội khóa XV: Hoàn thiện thể chế và kiến tạo nền tảng mới cho thị trường bất động sản

Quốc hội khóa XV (nhiệm kỳ 2021 - 2026) đã khẳng định nhiều dấu ấn quan trọng trong hoạt động lập pháp, giám sát tối cao và quyết định các vấn đề lớn của đất nước. Bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, Quốc hội đã đặc biệt chú trọng tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản - lĩnh vực có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế và đời sống người dân.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đối mặt nhiều khó khăn, từ vướng mắc pháp lý dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở đến những bất cập trong cơ chế quản lý đất đai, Quốc hội khóa XV đã sửa đổi, ban hành nhiều luật và nghị quyết lớn, góp phần tháo gỡ điểm nghẽn, hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao tính minh bạch, tạo động lực phát triển bền vững và mở ra kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản.

Những điểm nhấn này cho thấy vai trò của Quốc hội trong việc kiến tạo môi trường đầu tư ổn định, minh bạch và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, góp phần củng cố niềm tin của người dân và cộng đồng doanh nghiệp, tạo nền tảng quan trọng cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Báo cáo trước Quốc hội về Công tác của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XV¹, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh, đây là một nhiệm kỳ đặc biệt, hoạt động trong bối cảnh phải đối mặt với nhiều thử thách, dịch bệnh toàn cầu phức tạp, thiên tai, biến đổi khí hậu khốc liệt, cục diện chính trị - kinh tế thế giới biến động khó lường. Khối lượng công việc tăng gấp nhiều lần so với các nhiệm kỳ trước, nhiều vấn đề hệ trọng, nhiều nội dung mới, phức tạp, chưa từng có tiền lệ.

Trước tình hình đó, Quốc hội đã khẳng định vai trò là cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất, cơ quan đại biểu cao nhất của Nhân dân, thể hiện bản lĩnh, trí tuệ, đổi mới sáng tạo, nâng cao tính chuyên nghiệp, công khai, minh bạch, dân chủ, hiệu quả, thực hiện tốt chức năng lập hiến, lập pháp, giám sát tối cao, quyết định vấn đề quan trọng của đất nước, cũng như các hoạt động ngoại giao nghị viện, để lại nhiều dấu ấn nổi bật.

Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, Quốc hội đã phát huy mạnh mẽ vai trò trong việc hoàn thiện thể chế, pháp luật; việc sửa đổi, bổ sung một số điều Hiến pháp năm 2013 đã kịp thời thể chế hóa các chủ trương lớn của Đảng, nhất là về sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước theo hướng "tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, gần dân, sát dân, sát thực tiễn".

Hoạt động lập pháp của Quốc hội trong nhiệm kỳ được đánh giá có sự đổi mới mạnh mẽ về tư duy, quy trình xây dựng, chủ động, sáng tạo, tích cực, chuẩn bị từ sớm từ xa; đặc biệt, để phát huy vai trò "đi trước một bước về thể chế", phản ứng kịp thời với những tình huống mới, đáp ứng yêu cầu thực tiễn cuộc sống; các chính sách luôn lấy người dân, doanh nghiệp làm trung tâm, tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để góp phần giải phóng sức sản xuất, huy động, sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho sự nghiệp phát triển đất nước. Công tác rà soát văn bản quy phạm pháp luật được triển khai tích cực, đã phát hiện, xử lý kịp thời nhiều quy định mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của hệ thống pháp luật.

Bên cạnh đó, hoạt động giám sát được tăng cường, có trọng tâm, trọng điểm, đi vào thực chất và có nhiều đổi mới thiết thực; tập trung vào lĩnh vực, vấn đề có tính thời sự, tác động sâu rộng đến sự phát triển kinh tế - xã hội và đời sống của Nhân dân. Lần đầu tiên, Diễn đàn giám sát của Quốc hội được tổ chức; cùng với việc tổ chức thảo luận tại hội trường Báo cáo về kết quả giám sát việc giải quyết kiến nghị của cử tri; kết quả tiếp công dân, xử lý đơn thư và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân gửi đến Quốc hội,... đã góp phần quan trọng vào công tác hoàn thiện pháp luật, quyết định các vấn đề quan trọng của đất nước, nâng cao hiệu lực, hiệu quả kiểm soát quyền lực nhà nước, hoạt động của bộ máy nhà nước, trách nhiệm thực thi công vụ, được cử tri, Nhân dân đồng tình, đánh giá cao.

Việc quyết định các vấn đề quan trọng của đất nước trong nhiệm kỳ được đổi mới căn bản; Quốc hội đã đồng hành, phối hợp chặt chẽ với Chính phủ, các cơ quan liên quan để quyết định nhiều nội dung quan trọng, có tính chiến lược, ứng phó kịp thời với thực tiễn, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững, bảo đảm chăm lo thiết thực về an sinh xã hội, y tế, giáo dục cho người dân, đồng thời, đã quyết định những vấn đề mang tính cách mạng về sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước.

Trao đổi với Reatimes dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng đánh giá, Quốc hội khóa XV đã đẩy mạnh thể chế hóa các Nghị quyết của Đảng thành luật, nghị quyết của Quốc hội để đi vào đời sống như những nhiệm kỳ trước. Nhưng bối cảnh đặc biệt của nhiệm kỳ này là "chưa từng có", đồng thời cho thấy bản lĩnh - trí tuệ và cách thức vận hành đổi mới của Quốc hội khóa XV.

Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, tác động nặng nề của đại dịch Covid-19 buộc hoạt động nghị trường phải thích ứng linh hoạt, từ phương thức họp tập trung truyền thống chuyển sang họp trực tuyến, họp kết hợp, thậm chí là các phiên họp "ứng biến" để kịp thời xử lý các vấn đề khẩn cấp. "Điều đó đòi hỏi năng lực điều hành, tổ chức và khả năng ra quyết định nhanh chóng, chính xác trong điều kiện thông tin và bối cảnh liên tục thay đổi", ông nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Đức Kiên nhìn nhận rằng, "chưa có một nhiệm kỳ nào mà các kỳ họp bất thường lại trở thành một phần gần như thường xuyên trong hoạt động của Quốc hội". Điều này phản ánh hai yếu tố: Một là mức độ phức tạp của tình hình kinh tế - xã hội trong và sau đại dịch; hai là yêu cầu cấp bách phải tháo gỡ "điểm nghẽn" thể chế để phục hồi và phát triển. Quốc hội đã phải xử lý đồng thời khối lượng lớn các văn bản luật, nghị quyết; trong đó nhiều dự án luật có tính chất nền tảng, liên quan trực tiếp đến ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội và thị trường tài chính.

Đồng thời, theo chuyên gia, cũng chưa có một nhiệm kỳ nào mà Quốc hội lại sử dụng phương thức "một luật sửa nhiều luật" đến vậy. Quốc hội khóa XV đã lựa chọn chỉnh sửa đồng bộ các quy định liên quan nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Cách làm này cho thấy tư duy tiếp cận hệ thống, thay vì sửa đổi đơn lẻ từng văn bản dễ dẫn đến chồng chéo. Đây là bước đi thể hiện sự chuyển biến từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển.

"Có thể khẳng định, trong bối cảnh đầy biến động và thách thức chưa từng có, Quốc hội khóa XV đã hoàn thành xuất sắc trọng trách trước Đảng, Nhà nước và Nhân dân; để lại nhiều dấu ấn về đổi mới thể chế, nâng cao hiệu quả giám sát, quyết định kịp thời các vấn đề hệ trọng, đặc biệt là tạo niềm tin cho người dân, thiết lập nền tảng quan trọng cho sự phát triển bền vững của đất nước trong giai đoạn tiếp theo", TS. Nguyễn Đức Kiên đánh giá và nhấn mạnh rằng, dấu ấn của Quốc hội khóa XV không chỉ nằm ở số lượng luật được ban hành hay các phiên họp bất thường, mà còn thể hiện rõ ở khả năng thích ứng, tinh thần đổi mới và quyết tâm tháo gỡ những "nút thắt" thể chế trong giai đoạn đầy biến động nhằm tạo tiền đề cho một giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn của đất nước.

Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn đầu nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV trải qua nhiều biến động. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trước năm 2020, thị trường bắt đầu bộc lộ những hạn chế về cơ cấu nguồn cung, tính minh bạch và khả năng tiếp cận vốn trong bối cảnh chịu tác động kép của đại dịch Covid-19.

Một trong những vấn đề lớn được giới chuyên gia và cơ quan quản lý chỉ ra là tình trạng chồng chéo pháp lý giữa các luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Nhiều dự án nhà ở và đô thị bị kéo dài thủ tục phê duyệt do sự thiếu thống nhất giữa các quy định pháp luật. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn khiến nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở tại các đô thị lớn bị hạn chế trong nhiều năm.

Bên cạnh đó, giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức mới khi dòng vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong huy động vốn, dẫn đến tình trạng đình trệ hoặc chậm triển khai dự án. Tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và người mua nhà cũng khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh.

Những khó khăn này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ chịu tác động từ yếu tố chu kỳ kinh tế mà còn xuất phát từ các bất cập trong hệ thống pháp luật và cơ chế quản lý đất đai.

Trong bối cảnh đó, việc sửa đổi đồng bộ các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm khơi thông nguồn lực đất đai và tạo lập môi trường đầu tư minh bạch hơn.

"Quốc hội khóa XV đã xác định đây là một trong những nhiệm vụ lập pháp quan trọng của nhiệm kỳ. Quá trình xây dựng, sửa đổi các luật được thực hiện với quy mô tham vấn rộng, thu hút ý kiến từ các cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế, hiệp hội doanh nghiệp và người dân. Điều này phản ánh cách tiếp cận thận trọng nhưng quyết liệt trong việc cải cách thể chế đối với lĩnh vực có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như bất động sản", GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ chia sẻ với Reatimes.

Theo chuyên gia, ba luật "đinh" gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua trong giai đoạn 2023 - 2024, ở thời điểm thị trường bất động sản đang trong vũng lầy khó khăn do khủng hoảng niềm tin, đánh dấu đợt cải cách pháp lý lớn nhất trong lĩnh vực đất đai và bất động sản trong nhiều năm.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi toàn diện nhiều quy định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và cơ chế định giá đất. Một điểm thay đổi quan trọng là việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhằm hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế. Việc điều chỉnh cơ chế định giá đất được kỳ vọng sẽ giúp tăng tính minh bạch của thị trường, đồng thời giảm các tranh chấp liên quan đến bồi thường và giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, luật cũng bổ sung nhiều quy định nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

"Luật không chỉ điều chỉnh việc quản lý đất đai, mà còn mở ra một triết lý thể chế mới: Coi đất đai là nguồn lực phát triển chứ không chỉ là tài sản quản lý hành chính. Những đổi mới như định giá đất theo thị trường, minh bạch hóa quy hoạch, đấu giá, đấu thầu dự án, và đặc biệt là cơ chế chia sẻ địa tô, đều là những bước đi mạnh mẽ nhằm chuyển từ "xin - cho" sang "cạnh tranh - công khai - hiệu quả". Luật mở đường cho việc chuyển hóa tiềm năng đất đai thành nguồn lực tài chính quốc gia - điều mà trước đây thể chế chưa làm được²", TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội đánh giá.

Luật Nhà ở 2023 được xây dựng với mục tiêu giải quyết các vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị lớn vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế. Luật mới đã bổ sung các cơ chế nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của các địa phương trong việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội. Những chính sách này được kỳ vọng góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm lao động có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa ra nhiều quy định mới nhằm nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường. Các chủ đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ hơn trước khi được phép huy động vốn hoặc bán sản phẩm. Luật cũng yêu cầu công khai thông tin dự án, bao gồm tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Ngoài ra, luật cũng đặt ra các quy định rõ ràng hơn đối với hoạt động môi giới bất động sản nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. Đây là những điểm nhấn quan trọng góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, giảm các hiện tượng đầu cơ và hạn chế rủi ro pháp lý trong giao dịch.

Chia sẻ với báo chí, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhấn mạnh, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thể hiện tư duy gắn kết thể chế phát triển nhà ở với ổn định xã hội và công bằng cơ hội. "Việc xác lập khung chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá hợp lý, đồng thời hoàn thiện cơ chế thị trường bất động sản minh bạch, có kiểm soát cho thấy Quốc hội đã đi trước trong việc đặt nền móng cho một thị trường nhà ở cân bằng, bền vững, thay vì chỉ phản ứng với các chu kỳ "nóng - lạnh" như trước đây", ông nhìn nhận.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc sửa đổi đồng bộ các luật là bước tiến quan trọng nhằm giải quyết tình trạng chồng chéo pháp lý kéo dài nhiều năm trên thị trường bất động sản. Trước đây, nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn do quy định không thống nhất giữa các luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Điều này không chỉ làm kéo dài thời gian thực hiện dự án mà còn làm tăng chi phí của doanh nghiệp và hạn chế nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Yêu cầu hoàn thiện thể chế trong giai đoạn vừa qua trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Không chỉ cần tháo gỡ những điểm nghẽn, hệ thống chính sách còn phải hướng tới mục tiêu xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Chính trong bối cảnh đó, nhiệm kỳ của Quốc hội khóa XV cho thấy nỗ lực quan trọng trong việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản.

"Quốc hội đã thẳng thắn nhìn nhận những bất cập trong hệ thống pháp luật, đặc biệt là các luật nền tảng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Những điểm nghẽn về giao đất, định giá đất, thủ tục đầu tư, nguồn cung nhà ở xã hội, minh bạch thông tin thị trường… đã được đặt lên bàn nghị sự một cách toàn diện", TS. Nguyễn Đức Kiên đánh giá. 

Bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống luật nền tảng, Quốc hội khóa XV ghi dấu đậm nét với việc ban hành một số nghị quyết mang tính cơ chế thí điểm và tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhằm xử lý các điểm nghẽn của thị trường bất động sản trong giai đoạn chuyển tiếp chính sách. Đây được xem là công cụ linh hoạt để giải quyết những vấn đề phát sinh từ thực tiễn, khi việc sửa đổi luật cần thêm thời gian nghiên cứu và chuẩn bị.

Một trong những quyết sách đáng chú ý là Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị quyết cho phép triển khai thí điểm cơ chế doanh nghiệp được thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người dân để phát triển dự án nhà ở thương mại trong một số trường hợp, thay vì chỉ được thực hiện trên quỹ "đất ở" như quy định trước đây. Cơ chế này nhằm tháo gỡ tình trạng nhiều dự án bị đình trệ do quỹ đất ban đầu không phải đất ở, đồng thời tạo điều kiện khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai phục vụ phát triển đô thị.

Tiếp đó, Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội tập trung đơn giản hóa thủ tục đầu tư, cho phép áp dụng một số cơ chế lựa chọn chủ đầu tư linh hoạt, đồng thời tạo điều kiện huy động nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp ngày càng lớn, các cơ chế này được kỳ vọng góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội - một phân khúc lâu nay vẫn được đánh giá là thiếu hụt so với nhu cầu thực tế.

Đặc biệt, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết này tập trung xử lý một số vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai luật mới, như cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại đối với các dự án đã thỏa thuận được phần lớn diện tích đất, cũng như các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Việc ban hành nghị quyết được kỳ vọng góp phần khơi thông những dự án đang bị ách tắc do vướng mắc về đất đai, đồng thời tạo điều kiện để các địa phương linh hoạt hơn trong tổ chức thực hiện.

Các nghị quyết thí điểm và tháo gỡ vướng mắc nói trên cho thấy cách tiếp cận chính sách linh hoạt của Quốc hội trong điều hành thể chế thị trường bất động sản. Thay vì chờ đợi quá trình sửa đổi luật kéo dài, cơ quan lập pháp đã chủ động sử dụng công cụ nghị quyết để xử lý các điểm nghẽn cấp bách, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển dự án và từng bước ổn định thị trường bất động sản trong giai đoạn nhiều biến động.

Nhìn lại chặng đường hoạt động của Quốc hội khóa XV, có thể thấy rõ dấu ấn của một nhiệm kỳ lập pháp năng động, quyết liệt và gắn chặt với yêu cầu thực tiễn phát triển đất nước. Những quyết sách quan trọng được ban hành không chỉ giải quyết các vướng mắc trước mắt của thị trường mà còn đặt nền móng cho một giai đoạn phát triển mới của lĩnh vực bất động sản trong những năm tới.

Không chỉ khẳng định dấu ấn trong hoạt động lập pháp, nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV cũng ghi dấu sự gia tăng đáng kể vai trò giám sát đối với thị trường bất động sản - một lĩnh vực có ảnh hưởng rộng tới tăng trưởng kinh tế, hệ thống tài chính và an sinh xã hội. Trong bối cảnh thị trường trải qua nhiều biến động và rơi vào trầm lắng, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn, đặc biệt giai đoạn 2022 - 2023 Quốc hội đã lựa chọn chuyên đề giám sát về việc thực hiện chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội như một nội dung trọng tâm của chương trình giám sát tối cao.

Chuyên đề này được xác định trong Nghị quyết 90/2023/QH15 về chương trình giám sát của Quốc hội năm 2024, đồng thời được cụ thể hóa bằng việc thành lập đoàn giám sát chuyên đề tại Nghị quyết 95/2023/QH15. Phạm vi giám sát được thực hiện trên quy mô toàn quốc, đánh giá việc thực thi chính sách và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015 - 2023.

Kết quả giám sát cho thấy, mặc dù hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua vẫn bộc lộ nhiều hạn chế mang tính cấu trúc. Nguồn cung sản phẩm nhà ở chưa cân đối giữa các phân khúc; phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân còn thiếu hụt; nhiều dự án bị chậm triển khai do vướng mắc về pháp lý đất đai, quy hoạch hoặc thủ tục đầu tư. Đồng thời, việc phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương chưa đạt mục tiêu đề ra, trong khi nhu cầu của người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp ngày càng gia tăng.

Trên cơ sở kết quả giám sát này, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 161/2024/QH15 ngày 23/11/2024 về "Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội". Nghị quyết không chỉ tổng kết toàn diện thực trạng thị trường trong gần một thập kỷ mà còn đặt ra các định hướng chính sách quan trọng nhằm ổn định và phát triển thị trường trong giai đoạn tới. Theo đó, Quốc hội yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản; nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường; tăng cường minh bạch thông tin; đồng thời nghiên cứu các chính sách tài chính và thuế nhằm điều tiết hợp lý việc sử dụng đất và hạn chế đầu cơ bất động sản.

Một điểm đáng chú ý trong nghị quyết này là yêu cầu kiểm soát tốt hơn chu kỳ phát triển của thị trường, hạn chế tình trạng "phát triển nóng" hoặc "đóng băng" - những hiện tượng đã từng xảy ra trong các giai đoạn trước và gây ra nhiều hệ lụy đối với nền kinh tế.

Theo các chuyên gia, hoạt động giám sát của Quốc hội đối với thị trường bất động sản trong nhiệm kỳ vừa qua không chỉ mang ý nghĩa đánh giá việc thực thi chính sách, mà còn góp phần định hình các định hướng điều tiết thị trường trong trung và dài hạn. Việc kết hợp giữa giám sát thực tiễn và hoàn thiện thể chế đã tạo nền tảng quan trọng cho quá trình cải cách chính sách bất động sản, đồng thời góp phần nâng cao tính minh bạch và ổn định của thị trường - yếu tố ngày càng có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Hoạt động giám sát của Quốc hội cũng góp phần thúc đẩy các cơ quan quản lý nhà nước rà soát và hoàn thiện hệ thống chính sách. Nhiều vấn đề được nêu ra trong các phiên chất vấn đã trở thành cơ sở để Chính phủ và các bộ, ngành xây dựng các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh, việc Quốc hội đưa thị trường bất động sản vào chương trình giám sát chuyên đề cho thấy nhận thức rõ rằng đây không chỉ là câu chuyện của doanh nghiệp, của thị trường, mà còn liên quan trực tiếp đến ổn định xã hội và chất lượng tăng trưởng. Việc tổ chức giám sát tối cao về thị trường bất động sản ngoài nhằm xử lý các vấn đề trước mắt thì còn hướng tới tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Điều này cho thấy cách tiếp cận điều tiết thị trường bất động sản cũng đang chuyển dần từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị thị trường.

Bên cạnh hoạt động giám sát, Quốc hội khóa XV còn đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định các chính sách kinh tế lớn có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Các nghị quyết về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, chính sách tài khóa - tiền tệ, đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội và cải thiện hạ tầng đô thị… tạo ra bối cảnh chính sách thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản, giúp khơi thông dòng vốn đầu tư, thúc đẩy phát triển hạ tầng và tạo động lực mở rộng không gian phát triển đô thị tại nhiều địa phương.

GS.TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận, những thay đổi trong hệ thống chính sách và pháp luật do Quốc hội khóa XV ban hành đang dần tạo ra những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản.

Trước hết, việc hoàn thiện khung pháp lý giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo giữa các quy định, qua đó rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và tăng tính minh bạch của thị trường.

Theo chuyên gia, đối với các doanh nghiệp bất động sản, môi trường pháp lý rõ ràng và ổn định là yếu tố quan trọng để xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi các quy định về đất đai, quy hoạch và phát triển dự án được thống nhất, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc triển khai dự án, huy động vốn và quản trị rủi ro.

Đối với người dân và nhà đầu tư, những thay đổi trong chính sách cũng góp phần tăng cường mức độ minh bạch của thị trường. Việc yêu cầu công khai thông tin dự án, siết chặt điều kiện huy động vốn và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà giúp hạn chế các hành vi đầu cơ, lừa đảo hoặc huy động vốn trái phép.

Một tác động quan trọng khác là việc khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế. Khi cơ chế định giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất được hoàn thiện, việc phân bổ nguồn lực đất đai sẽ trở nên hiệu quả hơn. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn tạo điều kiện cho các dự án phát triển đô thị và hạ tầng được triển khai thuận lợi.

Bên cạnh đó, các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp cũng đang mở ra hướng đi mới cho thị trường. Trong nhiều năm qua, sự mất cân đối giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở giá phải chăng đã trở thành vấn đề đáng quan tâm. Việc thúc đẩy các chương trình phát triển nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân, đồng thời giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng và bền vững hơn.

Từ góc độ kinh tế vĩ mô, những cải cách về thể chế cũng góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước. "Một thị trường bất động sản minh bạch và ổn định sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng", GS.TS. Hoàng Văn Cường khẳng định.

TS. Nguyễn Đức Kiên cũng cho rằng, những thành tựu của Quốc hội khóa XV trong việc hoàn thiện thể chế và định hình chính sách cho thị trường bất động sản đã tạo ra nền tảng quan trọng cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Tuy nhiên, theo ông, quá trình xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững vẫn còn nhiều việc phải tiếp tục thực hiện.

Trong thời gian tới, yêu cầu đặt ra không chỉ là triển khai hiệu quả các quyết sách mới mà còn tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và quản lý thị trường. Các cơ chế giám sát và điều tiết thị trường cũng cần được tăng cường để hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng giá và các rủi ro tài chính.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản được xem là một trong những hướng đi quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường. Hệ thống dữ liệu đất đai và thông tin dự án nếu được xây dựng đồng bộ sẽ giúp nhà đầu tư và người dân tiếp cận thông tin dễ dàng hơn, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

"Tôi mong rằng đội ngũ đại biểu Quốc hội khóa mới sẽ được nâng cao hơn nữa về tính chuyên nghiệp, năng lực chuyên môn và bản lĩnh phản biện chính sách, nhất là trong những lĩnh vực phức tạp, có tính liên ngành cao như bất động sản. Thị trường bất động sản trong giai đoạn tới vừa phải đối diện với các vấn đề nội tại như cơ cấu nguồn cung, giá bán, tính minh bạch, tiếp cận vốn, vừa chịu tác động mạnh từ chuyển đổi số, phát triển đô thị xanh, yêu cầu phát triển bền vững và áp lực cân bằng giữa tăng trưởng với an sinh xã hội. Do đó, đại biểu Quốc hội không thể chỉ dừng ở việc nắm bắt quy định pháp luật, mà cần có tư duy hệ thống, hiểu sâu mối liên kết giữa đất đai - tài chính - quy hoạch - ngân sách - tín dụng.

Tôi cũng kỳ vọng Quốc hội khóa XVI sẽ có đội ngũ đại biểu chuyên trách đủ mạnh, đặc biệt tại các ủy ban phụ trách kinh tế và pháp luật, để thực hiện tốt chức năng thẩm tra, giám sát và phản biện các chính sách liên quan đến đất đai và thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã bước sang giai đoạn hoàn thiện mới, thách thức không còn chỉ là "sửa luật", mà là bảo đảm luật được thực thi đồng bộ, không phát sinh xung đột lợi ích và không tạo ra rủi ro hệ thống. Vì vậy, Quốc hội khóa XVI cần một đội ngũ nhân sự có đủ tầm nhìn dài hạn, sự độc lập trong đánh giá và tinh thần trách nhiệm cao, để góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và thực sự trở thành động lực phát triển của nền kinh tế", TS. Nguyễn Đức Kiên bày tỏ kỳ vọng.

Các chuyên gia nhấn mạnh, những dấu ấn của Quốc hội khóa XV đã khẳng định vai trò quan trọng của cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất trong việc hoạch định chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Những quyết sách về đất đai, nhà ở và bất động sản trong nhiệm kỳ vừa qua đã cho thấy tầm quan trọng của việc xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, phù hợp với thực tiễn phát triển của nền kinh tế.

Cuộc bầu cử Quốc hội khóa XVI vì thế là sự kiện chính trị quan trọng của đất nước, là dịp để cử tri lựa chọn, gửi gắm niềm tin vào những đại biểu có năng lực, bản lĩnh và trách nhiệm, tiếp tục tham gia hoạch định và hoàn thiện chính sách cho các lĩnh vực kinh tế trọng yếu, đại diện cho ý chí, nguyện vọng của nhân dân.

Đối với thị trường bất động sản, sự tiếp nối và phát huy những cải cách thể chế trong nhiệm kỳ tới sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng một thị trường minh bạch, ổn định và phát triển bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

1. https://www.vietnamplus.vn/toan-van-bao-cao-cong-tac-nhiem-ky-khoa-xv-cua-quoc-hoi-post1071418.vnp

2. https://laodongdoanthe.vn/ky-2-quoc-hoi-khoa-xv-dang-the-hien-vai-tro-nguoi-thiet-ke-the-che-113834.html