Thời gian qua, liên tiếp các buổi đấu giá đất diễn ra ở nhiều địa phương đã khiến thị trường được chứng kiến một phiên nhộn nhịp. Ở Hà Nội, đầu tháng 8/2022, 20 thửa đất tại điểm X2, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm, huyện Mê Linh với tổng diện tích 1.655m² đã được đấu giá thu về gần 76 tỷ đồng, trong đó nhiều thửa đất đạt ngưỡng hơn 70 triệu đồng/m², tăng gần gấp đôi so với giá khởi điểm. Cùng với đó, giá trúng đấu của 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng cao hơn giá khởi điểm (gần 200 triệu đồng/m²) từ 2 đến 2,6 lần.
Các tỉnh lẻ cũng huyên náo không kém. Ở Bắc Giang ngày 10/9, 69 lô đất ở thuộc khu dân cư trung tâm xã Tân Hưng, huyện Lạng Giang đã được đưa ra đấu giá với tổng diện tích hơn 9.000m². Tham gia phiên “chợ đất” có 606 hồ sơ của 241 khách hàng. Kết quả, cả 69 lô đều có khách mua với tổng giá trúng hơn 173 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm hơn 80,6 tỷ đồng. Trong đó, lô có giá trúng cao nhất là hơn 5,4 tỷ đồng với diện tích 175,6m²; chênh 2,6 tỷ đồng so với giá khởi điểm.
Các phiên "chợ đất" sôi động được tổ chức rầm rộ, liên tiếp ở nhiều địa phương trên cả nước (Ảnh: Hà Trang).
Chiều ngày 15/8, 15 thửa đất tại tổ dân phố số 6, phường Đồng Xuân, TP. Phúc Yên, Vĩnh Phúc có diện tích từ 84,41-135,04m²/thửa đều được đấu trúng với mức cao gấp hai, thậm chí gấp ba so với giá khởi điểm. Đặc biệt trong đó, chị Nguyễn Ánh (33 tuổi, nhà đầu tư địa phương) đã trúng tới 11/15 lô và bán sang tay hết toàn bộ chỉ sau vài ngày, thu lãi nhẹ chênh từ 30-50 triệu đồng/lô.
Trong khi hồi đầu tháng 9/2022, UBND huyện Vĩnh Linh (Quảng Trị) buộc phải huỷ bỏ kết quả đấu giá quyền sử dụng đối với 12 lô đất ven biển tại khu dân cư Mũi Lò Vôi bởi người trúng “lặn mất tăm”.
Giá cao bất thường, nhà đầu tư bỏ cọc, bán sang tay rầm rộ,... những thực trạng này đều đang diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương trên cả nước và được giới chuyên gia đánh giá là tiềm ẩn nhiều hệ lụy xấu có thể tác động tiêu cực đến thị trường.
Cần có những thay đổi cấp thiết để phù hợp hơn
Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế, giảng viên cấp cao Học viện Tài chính nhận định bản chất việc đấu giá đất chính là một yêu cầu trong quản lý kinh tế xã hội, là một điều rất tốt nếu thực hiện đúng các quy trình và đảm bảo tính công khai, minh bạch, công bằng nhằm xác định đúng giá thị trường của đất đai.
“Thời quan qua, do việc chúng ta có khung giá đất mà nhà nước quy định và sau đó các UBND tỉnh mới đưa ra khung giá đất theo loại đất và địa bàn cụ thể ở địa phương, nên khung giá đất của địa phương thường sẽ có khoảng cách so với thị trường thực tế. Hơn nữa, khi đấu giá thường là các khu vực có quy hoạch, người dân tham gia đầu tư cũng yên tâm hơn nên việc giá đấu cao hơn giá đặt ra ban đầu cũng là điều bình thường”, ông Thịnh lý giải nguyên nhân đất sau đấu giá đạt ngưỡng kỷ lục ở nhiều nơi.
Tuy nhiên, vị chuyên gia kinh tế cũng cho rằng hiện nay, hiện tượng một số nhà đầu tư chấp nhận mức giá đất quá cao so với thực tế, từ đó đẩy mặt bằng giá chung của khu đất xung quanh cũng như cả địa phương lên đáng kể rồi sau đó chấp nhận bỏ cọc đã cho thấy ngay cả trong luật đấu thầu cũng như quá trình thực hiện đấu giá đều cần có những thay đổi cấp thiết để phù hợp hơn với điều kiện thực tại.
Ghi nhận thực tế ở một số địa phương cho thấy, bên cạnh thực trạng bỏ cọc còn có trường hợp một cá nhân trúng cùng lúc nhiều lô đất trong một phiên, cá biệt có nhà đầu tư trúng tới hơn 2/3 tổng số lô đất và bán sang tay rầm rộ hết sạch cho “cò” chỉ sau vài ngày.
Về mặt pháp luật, luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết, việc một cá nhân trúng đấu giá nhiều tài sản không hề vi phạm các quy định về đấu giá đất.
“Theo Luật đấu giá tài sản 2016, người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống”, ông Hồi cho hay.
Thực trạng này không hề vi phạm các quy định về đấu giá đất nhưng nhiều người vẫn bày tỏ lo ngại việc một cá nhân trúng cùng lúc quá nhiều lô trong một phiên sẽ gián tiếp gây “loạn” thị trường, nếu như quá trình đấu giá diễn ra thiếu tính công khai, minh bạch.
Ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đây là việc còn cần phải đi sâu để phân tích, xem xét: “Quan trọng là phải kiểm tra xem cách thức đấu giá đã đảm bảo tính công khai, minh bạch chưa hay có sự móc nối giữa cơ quan đấu giá và địa phương? Nếu có tiêu cực, có hiện tượng “o bế” ở đây thì mới nguy hiểm chứ còn nếu nhà đầu tư trả với giá cao, trúng đấu một cách hợp lệ, đúng luật pháp thì về mặt nguyên tắc, điều này thậm chí còn là rất tốt”.
Luật sư Lê Văn Hồi cũng bày tỏ quan điểm: “Theo tôi, không nên đưa ra quy định giới hạn một cá nhân chỉ được phép đấu tối đa bao nhiêu lô đất trong một phiên đấu giá. Lý do là bởi việc này sẽ cản trở sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước”.
"Tuy nhiên, nếu xét về lâu dài, việc người tham gia đấu giá không có nhu cầu thực tế về đất mà chỉ tham gia với mục tiêu lướt sóng ngắn hạn có thể dẫn tới hệ lụy là người có nhu cầu thật sự về đất thì không có đất, còn người trúng đấu giá thì chưa có nhu cầu sử dụng nên bỏ không, gây lãng phí tài nguyên đất đai - vốn là tài sản hữu hạn", ông Hồi cho hay.
Muốn thị trường vững chắc thì phải bắt đầu thay đổi từ cơ sở pháp lý
Đối với thực trạng nhà đầu tư bỏ cọc sau khi trúng đấu, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nêu ra 3 hướng đi có thể được kỳ vọng là “liều thuốc” trị “căn bệnh” này cho thị trường trong tương lai.
Thứ nhất, liên quan đến khung giá đất và giá khởi điểm. Thực tế, trong Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn nhiều điều chưa rõ ràng trong cách thức quy định về giá. Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV lần này, khi luật đất đai mới được thông qua thì hy vọng sẽ có khung giá đất “gần gũi” hơn với thị trường.
Thứ hai, có thể xem xét nâng mức đặt cọc khi thực hiện đấu giá để từ đó, việc bỏ cọc ít đi và phù hợp với giá mới khi có những thay đổi theo thị trường và theo luật đất đai mới. Bên cạnh đó, có thể xem xét lại thời gian nộp tiền sau khi trúng đấu giá, tránh để quá dài sẽ tạo cơ hội cho giới đầu cơ có đủ thời gian thổi giá, đạt được mục đích thao túng thị trường.
Thứ ba, việc đấu thầu, đấu giá cần xem xét các doanh nghiệp, cá nhân đảm bảo được năng lực tài chính tương ứng thì mới cho phép tham gia.
Tuy nhiên hiện nay, Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai đều không có quy định việc cần kiểm tra năng lực tài chính và năng lực thực hiện hợp đồng được giao kết sau khi trúng đấu giá.
Luật sư Lê Văn Hồi cho biết cụ thể, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có quy định chỉ cần hồ sơ hợp lệ và nộp tiền đặt trước. Luật Đất đai quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được dẫn chiếu áp dụng theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
Dưới góc độ của người hành nghề liên quan đến lĩnh vực pháp luật nhiều năm, Luật sư Lê Văn Hồi nhận định đây không phải là “lỗ hổng” trong quản lý người đấu giá. Lý do là bởi năng lực tài chính và thực hiện hợp đồng nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đấu giá và thuộc các lĩnh vực khác như đấu thầu.
“Hiện nay đang có sự hiểu lầm giữa đấu giá và đấu thầu. Họ cũng nhầm lẫn giữa “đấu giá quyền sử dụng đất” với “đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”. Đấu giá quyền sử dụng đất thì chỉ cần giá cao là được, “tối đa hóa” khoản thu của ngân sách nhà nước. Còn đấu giá để chọn nhà đầu tư thì giá cần phải ở mức hợp lý nhất mà vẫn chọn nhà đầu tư xứng đáng, tin cậy để thực hiện dự án có sử dụng đất của Nhà nước”, ông Hồi chia sẻ.
Muốn thị trường phát triển một cách bền vững thì phải bắt đầu thay đổi từ cơ sở pháp lý. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh: “Chúng ta phải thay đổi từ khung pháp lý để đưa ra các yêu cầu về người đấu giá, cách thức đấu cũng như điều kiện đặt ra giá khởi điểm, yêu cầu về năng lực tài chính, xem xét mức đặt cọc,... Rất nhiều cái cần thay đổi từ cơ sở pháp lý để các địa phương có thể thực hiện đấu giá một cách tốt nhất cho người dân yên tâm tham gia”./.
