Dấu hiệu huy động vốn trái phép tại Dự án Khu đô thị An Huy

Mới đây, Reatimes có đăng tải bài viết Tân Yên (Bắc Giang): Những sai phạm lại được “hợp thức hóa” tại Khu đô thị An Huy, bài viết đã nhận được sự phản hồi tích cực từ phía độc giả. Nội dung phân tích loạt sai phạm về việc chuyển đổi đất đai và đầu tư xây dựng tại Dự án Khu đô thị (KĐT) An Huy, thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.

Trong đó, có việc đồng ý đầu tư dự án khi chưa có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ; phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án không phù hợp với các quy hoạch khác khiến dự án phải điều chỉnh đến 4 lần và hàng loạt sai phạm đã được nêu trong kết luận của Thanh tra Chính phủ.

Việc “hợp thức hóa” hàng loạt sai phạm tại Dự án KĐT An Huy của chính quyền cấp tỉnh đang “tạo điều kiện” để chủ đầu tư tiếp tục sai phạm.

Chưa xong hạ tầng đã rao bán

Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Lê Ánh Dương đã ban hành chỉ thị “nóng” về việc tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh.

Cụ thể, yêu cầu tăng cường công tác quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản; tổ chức kiểm tra, có biện pháp xử lý nghiêm các tổ chức cá nhân có hành vi môi giới, kinh doanh bất động sản khi chưa đảm bảo điều kiện theo quy định của pháp luật tại các khu vực có dự án khu đô thị, khu dân cư.

Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Xây dựng tổ chức kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư các dự án khu đô thị, khu dân cư có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện theo quy định.

Chỉ thị “nóng” đưa ra là vậy, nhưng tại Dự án KĐT An Huy, những gì đang diễn ra lại đi ngược với tinh thần chỉ đạo của UBND tỉnh. Việc rao bán đất dự án đang được quảng cáo công khai, rầm rộ và có dấu hiệu huy động vốn trái phép, dù giai đoạn 2 của dự án vẫn đang trong quá trình hình thành.

Tìm hiểu được biết, Dự án KĐT An Huy được triển khai làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 đã xong hạ tầng và được rao bán 615 lô. Giai đoạn 2 đang trong quá trình hình thành dự án. Tuy nhiên, chỉ cần tìm kiếm qua công cụ Google, hàng loạt những thông tin rao bán đất nền giai đoạn 2 được quảng cáo công khai, chi tiết như dự án đang hoàn thiện hạ tầng, tiến độ nộp tiền lần 2 là 450 triệu đồng, vị trí đẹp thì đóng 1 tỷ đồng và tiền chênh. Khi có giá gốc chính xác, khách hàng phải nộp thêm 10% tiền đất, dự kiến bàn giao đất vào quý IV/2021…, đồng thời công khai bảng giá.

Vào vai một khách hàng mua đất nền tại dự án, PV được nhân viên tên Cường giới thiệu rất chi tiết: "Hiện nay dự án đang góp vốn, lần đầu đóng 800 triệu đồng, lần tiếp theo là 450 triệu đồng. Thời điểm này không có hàng của công ty nên chỉ mua đi bán lại xuất ngoại giao, đến khi nào hoàn thiện xong hạ tầng, có hợp đồng mua bán thì mới ra được sổ".

Để làm rõ vấn đề này, PV đã có buổi làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Giang. Tại buổi làm việc, đại diện Sở này khẳng định: “Chưa thể xác định cụ thể diện tích đất lúa phục vụ cho giai đoạn 2 vì công tác GPMB chưa xong, huyện cũng đang kiểm đếm hiện trạng”.

Điều này cho thấy, hiện trạng giai đoạn 2 của dự án vẫn là đất lúa, chưa GPMB xong vì vậy hạ tầng chưa hoàn thiện nhưng chủ đầu tư đã “vội vàng” rao bán. Nhiều chuyên gia cho rằng, chủ đầu tư có dấu hiệu huy động vốn trái phép, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng.

Trả lời PV về phản ánh việc huy động vốn trái phép tại Dự án KĐT An Huy, bà Đỗ Thị Nhị - Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc An Huy (chi nhánh Bắc Giang), đại diện chủ đầu tư viện dẫn bằng những lý do thiếu thuyết phục: “Có chăng thì chỉ đặt cọc, giữ chỗ trước. Ví dụ, khách hàng sốt ruột không đợi lúc ký hợp đồng chuyển nhượng, người ta có thể đặt cọc với vị trí lô đất trước, trong một khoảng thời gian sẽ đưa ra giá để ký hợp đồng chuyển nhượng”.

“Không có gì rủi ro đến khách hàng, thiện chí khách hàng có quyền mua hoặc không. Nếu khách hàng không mua công ty sẽ hoàn lại 100% tiền gốc, còn lãi tính theo tiền gửi ngân hàng”, đại diện chủ đầu tư cho biết thêm.

Tiềm ẩn rủi ro

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, luật sư Phạm Kỳ Dương phân tích, việc chủ đầu tư ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ với khách hàng chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép, có lợi rất nhiều cho chủ đầu tư, tiềm ấn rủi ro cho người mua, khiến thị trường bất động sản bất ổn.

Thứ nhất, khách hàng không biết và không ai biết khi nào chủ đầu tư mới thông báo và công bố mở bán dự án đã đặt chỗ, chỉ có chủ đầu tư mới biết, Nhà nước cũng không thể can thiệp được. Sau khi ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, người mua chỉ biết chờ đợi theo lời hứa của chủ đầu tư, bên môi giới, nhưng không biết hứa đến khi nào. Còn chủ đầu tư thì có rất nhiều lý do để không vội vàng mở bán bởi vì dự án chưa thể triển khai vì nhiều lý do như thiếu vốn, vướng pháp lý… hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng để đủ điều kiện mở bán theo quy định. Nếu chờ càng lâu thì càng thêm nhiều người đặt chỗ và có thêm tiền để đầu tư; để cho khách hàng chờ thì chủ đầu tư, bên môi giới cũng không bị thiệt hại gì.

Thứ hai, không có gì đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được sản phẩm tại dự án đã đặt chỗ. Một số chủ đầu tư lý giải, việc cho đặt tiền giữ chỗ trước khi xong hạ tầng nhằm giúp họ khảo sát nhu cầu của khách hàng và thị trường một cách chính xác nhất, từ đó họ định hình được giá trị sản phẩm, cũng như hoạch định kế hoạch triển khai xây dựng dự án, điều chỉnh dự án nếu cần.

Giả sử, nếu không có người đặt chỗ hoặc số lượng đặt chỗ rất ít, phản ứng của người mua và thị trường không tích cực, thì chắc chắn dự án này sẽ phải chờ rất lâu hoặc bị dừng triển khai do nguy cơ ế sản phẩm, thu hồi vốn lâu và bị lỗ nếu triển khai đầu tư. Khi đó người đặt chỗ chỉ biết chờ đợi, còn chủ đầu tư sẽ bưng bít thông tin về dự án vì nếu khách hàng biết, chủ đầu tư phải hoàn trả lại toàn bộ tiền nhận đặt chỗ cho khách hàng.

Ngược lại, số lượng người đặt chỗ rất lớn và vượt quá số lượng sản phẩm dự án, thì chủ đầu tư sẽ phải từ chối bán cho một số người, cho khách hàng bốc thăm may rủi hoặc cho đấu giá, nên vô tình mặc dù đã đặt giữ chỗ, nhưng một số người đặt chỗ vẫn không thể mua được sản phẩm đã đặt chỗ.

Thứ ba, người đặt chỗ tự hại mình vì giúp chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khi mở bán lần đầu. Khi có nhiều người đặt chỗ, số lượng người đặt chỗ vượt quá số lượng sản phẩm của dự án và phản ứng của người mua tích cực, chủ đầu tư chắc chắn sẽ có cơ sở để ấn định giá rất cao khi mở bán lần đầu nhằm tăng lợi nhuận. Như vậy, vô tình người đặt chỗ đã trực tiếp hại mình bằng cách giúp chủ đầu tư tự điều chỉnh tăng giá bán. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn biến động theo chiều hướng tăng và bất ổn định.

Thứ tư, không có bất kỳ cơ quan nào giám sát, hạn chế và ngăn chặn chủ đầu tư nhận tiền đặt giữ chỗ vượt quá số lượng giới hạn sản phẩm của dự án. Khách hàng không thể biết được mình là khách hàng đặt chỗ thứ bao nhiêu. Còn chủ đầu tư cũng không hạn chế số lượng người đặt chỗ, bởi vì càng nhiều người đặt chỗ thì chủ đầu tư càng có lợi, càng có thêm nhiều tiền để đầu tư. Và chủ đầu tư luôn cố tình kéo dài thời gian công bố mở bán để có lý do giữ tiền của khách hàng, trong khi pháp luật chưa có cơ chế để giám sát, hạn chế và ngăn chặn việc này.

Thứ năm, không ai giám sát số tiền nhận giữ chỗ của chủ đầu tư sẽ được chủ đầu tư làm gì, có sử dụng để xây dựng nhà ở tại dự án đó hay không?

Thứ sáu, không có cơ chế giám sát chủ đầu tư sẽ hoàn trả tiền giữ chỗ cho người mua như đúng cam kết hay là đã đẩy người mua vào vòng kiện tụng. Do số tiền đặt giữ chỗ cho mỗi sản phẩm cũng không lớn và lợi dụng việc ngần ngại kiện tụng ra Tòa án của khách hàng, nên có một số chủ đầu tư lợi dụng việc này để dây dưa, kéo dài hoặc cố tình không hoàn trả tiền cọc như cam kết.