Một trong những xu hướng đáng ghi nhận và hoan nghênh trên thị trường bất động sản Việt Nam kể từ khi bắt đầu công cuộc đổi mới là sự tham gia ngày càng nhiều của cách nhà đầu tư quốc tế. Bắt đầu từ các tập đoàn đa quốc gia mong muốn xây dựng chi nhánh tại Việt Nam, hiện nhóm đối tượng này đã mở rộng ra nhiều nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp với những chung cư, khách sạn, resort… trị giá hàng trăm triệu USD.
Trong tương lai, Việt Nam sẽ vẫn còn đón chào các siêu dự án có vốn nước ngoài như khu đô thị thông minh Nhật Tân – Nội Bài
Tuy vậy, chúng ta không được ngủ quên trên thành tựu của chính mình. Việt Nam cho đến nay đã làm rất tốt việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài nói chung và vốn đầu tư bất động sản nói riêng, nhưng điều đó không có nghĩa là chúng ta không thể làm tốt hơn. Trong tương lai gần, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn cần những nguồn vốn khổng lồ để tài trợ cho các dự án và tiếp tục quá trình phát triển.
Mặt khác, vấn đề hài hòa giữa sự phát triển của thị trường bất động sản và quyền lợi của người dân cũng là một điểm mà Việt Nam phát chú ý hơn. Chúng ta phải đảm bảo được sự công bằng, rằng “quả ngọt” của sự phát triển phải được phân chia đều cho xã hội; chứ không thể chỉ để cho một bộ phận nhỏ được lợi bằng cách đánh đổi quyền lợi của toàn thể. Điều này nói thì dễ, nhưng thực hiện rất khó trong bối cảnh thị trường đang phát triển như vũ bão.
Reatimes đã có cuộc trao đổi ông Giles T. Cooper, đồng giám đốc công ty luật Duane Morris Việt Nam, về vấn đề này. Không chỉ từ kinh nghiệm hai mươi năm tư vấn cho các tập đoàn nước ngoài trong việc thâm nhập thị trường Việt Nam, ông Cooper còn là một người đang hằng ngày hòa vào cuộc sống của xã hội Việt Nam. Nhờ thế mà vị luật sư này sở hữu một góc nhìn rất “sát sườn” về thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và vấn đề nhà đầu tư nước ngoài nói riêng.
Quy hoạch chinh sách để thúc đẩy đầu tư
Một chủ đề chung xuất hiện xuyên suốt trong cuộc trao đổi với ông Cooper là việc xây dựng môi trường pháp lý để thu hút nhà đầu tư. Vị luật sư đánh giá rằng cho đến nay, Việt Nam đã làm khá tốt việc này; tuy vậy, vẫn còn chỗ để chúng ta tự cải thiện.
“Tôi nghĩ rằng hệ thống văn bản pháp luật đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã khá hoàn thiện và làm tốt chức năng khuyến khích đầu tư… Tôi không nghĩ rằng các đô thị Việt Nam đang bị tụt lại về phía sau so với những thành phố khác ở Đông Nam Á”, ông Cooper bày tỏ sự nghi ngờ về các ý kiến cho rằng những thành phố như Phnom Penh (Campuchia) và Bangkok (Thái Lan) đang vượt qua Việt Nam trong việc thu hút vốn nước ngoài.
“Ví dụ như ở Campuchia, đất đai tập trung vào một số ít cá nhân và tổ chức, vậy nên thị trường mới ít có sự cạnh tranh hơn, tạo điều kiện để nhà đầu tư thâm nhập.
“Tất nhiên là có những điều mà Việt Nam có thể làm tốt hơn, đơn cử như thủ tục giải phóng mặt bằng. Tôi không nghĩ rằng những thủ tục này là vô lý, nhưng chúng vẫn còn quá rườm rà và tốn nhiều công sức nhà đầu tư…”.
“Về mặt tài chính thì vẫn có một số dự án gặp khó khăn trong việc vay vốn vì chịu ràng buộc của các quy định về cầm cố đất. Vẫn còn nhiều cách khác để các nhà đầu tư tìm được nguồn vốn của mình, nhưng sẽ là một cải thiện lớn nếu các rào cản này dần được dỡ bỏ”.
Quả thật thì khả năng cung cấp vốn vay là một công cụ rất mạnh mẽ trong việc điều chỉnh thị trường bất động sản. Đã có rất nhiều quốc gia thành công trong thay đổi chính sách cho vay, lãi suất của ngân hàng để thúc đẩy hay kiềm chế thị trường như Canada, Australia.
Việt Nam nên học hỏi không chỉ về sự thành công của các quốc gia này, mà còn về lý do đứng sau những thành công đó: Sự linh hoạt về chính sách cho vay. Chúng ta hoàn toàn có thể tạo điều kiện tiếp cận vốn đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong khi đảm bảo được các mục tiêu khác như bình ổn thị trường, gìn giữ an ninh quốc phòng…
Đầu tư như một phần của chiến lược quy hoạch phát triển
Trong những năm gần đây, trong khu vực Đông Nam Á nói chung và tại Việt Nam nói riêng, xuất hiện hiện tượng chuyển hướng dòng vốn đầu tư bất động sản. Nếu như trước đây, các nhà đầu tư tập trung xây dựng nhà máy và các cơ sở hạ tầng khác, thì nay họ lại hướng đến những dự án nhà ở, cửa hàng, lưu trú du lịch… Điều này dẫn đến sự phân bố lại nguồn vốn đầu tư, vì hầu hết các dự án nói trên vẫn chỉ tập trung tại khu vực đô thị, những nơi có nhiều lợi thế sẵn có, trong đó có nhu cầu khách hàng dồi dào.
Ông Cooper, ngoài việc tư vấn cho các khách hàng doanh nghiệp dưới tư cách là một luật sư, còn là thành viên của phòng thương mại tại Việt Nam của các nước Mỹ, Australia, New Zealand, Nhật Bản, và EU. Từ vị trí này, ông Cooper trả lời câu hỏi của Reatimes về việc liệu các cá nhân, tổ chức nước ngoài sẽ mở rộng môi trường đầu tư của họ hay không:
“Có nhiều nhà đầu tư mong muốn thâm nhập lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản… tại Việt Nam, nhưng hiện rất khó để họ thực hiện các dự án kinh doanh của mình thành công. Các khu vực nông thông, vùng sâu vùng xa vẫn còn tụt lại đằng sau rất xa so với những thành phố về mặt chính sách và môi trường pháp lý. Cá nhân tôi nghĩ rằng triển vọng thu lời từ lĩnh vực sản xuất, chế biến thực phẩm hiện là rất lớn nếu khu vực nông thông tại Việt Nam có thể giải quyết vấn đề nói trên".
Công khai thông tin sẽ là chìa khóa giải quyết những vụ tranh chấp giữa người dân địa phương và nhà đầu tư, ví dụ như trường hợp khu công nghiệp Bàu Xéo (tỉnh Đồng Nai).
Một vấn đề khác được ông Cooper quan tâm là sự tranh chấp lợi ích giữa người dân địa phương và các nhà đầu tư. Như đã nói ở trên, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường cũng có thể gây tác động tiêu cực lên đời sống của người dân. Làm thế nào để hài hòa lợi ích giữa các bên luôn là bài toán khó đối với chính quyền. Ông Cooper chia sẻ về vấn đề giá nhà tăng quá khả năng của người dân, từ đó dẫn đến tỷ lệ vô gia cư tăng vọt:
“Để giải quyết vấn đề này thì Nhà nước cần có đường hướng chính sách thật rõ ràng, trong khi chính quyền địa phương giành thế chủ động trong việc đứng ra tìm giải pháp. Thị trường bất động sản tại nhiều nước theo mô hình tự do, tự do mua bán chuyển nhượng đất đai. Tuy vậy, vẫn có các biện pháp để khiến thị trường là của người dân và vì người dân”.
Một vấn đề liên quan là các vụ việc tranh chấp giữa nông dân mất đất sản xuất và doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài. Những vụ tranh chấp này có thể kéo dài hằng chục năm và tiêu tốn các bên tham gia những khoản khổng lồ. Đấy còn chưa kể cái giá về mất an ninh trật tự, tình đoàn kết cộng đồng, và hơn nữa là cấu trúc của làng quê Việt Nam. Trong bối cảnh đó, thật khó để người dân không khỏi có tâm lý lo sợ mỗi khi có dự án mới về làng. Ông Cooper chia sẻ:
“Không có một cách giải quyết nào áp dụng được cho mọi trường hợp, nhưng theo tôi thì các bạn nên bắt đầu từ phần lên kế hoạch. Hãy làm sao để người dân địa phương thấy rằng ý kiến của họ được lắng nghe, và họ có thể đóng góp xây dựng kế hoạch trên những phương diện như phân chia xem diện tích nào dùng để phát triển công nghiệp, và phần đất nào khác vẫn giữ nguyên hiện trạng”.
“Hiển nhiên là bạn có thể làm khác với kế hoạch khi có mục đích chính đáng, nhưng mọi dự án phải được bắt nguồn từ một kế hoạch có sự tham gia đóng góp của người dân. Thông tin phải được chính quyền và nhà đầu tư công bố ngay từ đầu để người dân có thể hiểu rõ chuyện gì đang xảy ra. Người dân tỏ ra sợ hãi vì họ không biết sau dự án cuộc sống của mình như thế nào, vì thế mà mới xảy ra tranh chấp với doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài”.
Nhà đầu tư nước ngoài có thể làm gì?
Kết thúc cuộc phỏng vấn, ông Cooper rút ra từ kinh nghiệp tư vấn pháp lý cho nhiều tập đoàn nước ngoài muốn thâm nhập vào thị trường Việt Nam một lời khuyên bổ ích đối với các nhà đầu tư nước ngoài:
“Trước khi làm bất kỳ động thái nào, các nhà đầu tư nên nghiên cứu thật kỹ thị trường Việt Nam. Hãy biết rất rõ là bạn làm gì đối với từng khoản mục đầu tư, cho dù đó là chung cư, khu văn phòng, khách sạn, hay resort đi nữa.
Một điều mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài nên thực hiện nữa là làm việc với một đối tác Việt Nam thông qua các phương pháp như ký kết biên bản liên kết, mua lại, đầu tư vốn dự án… Có rất nhiều cách tiếp cận vấn đề này, và nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ mọi khả năng trước khi hành động".
