Đây là phân khúc duy nhất ít chịu sự tác động khi Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất

Theo nhận định của các chuyên gia, đất nền và nhà liền thổ tại Hà Nội có thể tăng theo bảng giá mới trong khi chung cư ít bị ảnh hưởng khi đã "sốt nóng" thời gian dài vừa qua.

Căn cứ theo bảng giá đất điều chỉnh của Hà Nội áp dụng đến hết năm 2025, giá đất tại các quận cũng tăng phổ biến từ 190-270% so với mức cũ.

Mức tăng tại các huyện, xã thuộc thị xã ở vào khoảng 150-190%; đất thương mại dịch vụ ở trung tâm cũng đắt thêm 50-100%, khu vực ngoại thành 30-50%. Còn giá đất nông nghiệp thêm khoảng 15%.

Sở TN&MT cho rằng, bảng giá này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, giúp giảm bớt sự chênh lệch với mặt bằng giá giao dịch phổ biến trên thị trường.

Theo khảo sát của Sở TN&MT, trong vòng 2 năm qua, giá mua bán thực tế cao hơn bảng giá đất bình quân 250%.

Sở TN&MT cho rằng mức giá điều chỉnh ở bảng giá đất mới sẽ giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong việc quản lý đất cũng như hài hòa với lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án.

Ngoài ra, bảng giá đất cũng được xem là cơ sở để tính giá khởi điểm khi tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất.

Nhờ đó, thu ngân sách sẽ tăng qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Trong giai đoạn vừa qua, mức giá mua bán ở nhiều khu vực đã vượt xa mức trên bảng giá đất của TP.

Đơn cử như tại KĐT có giá mới cao nhất tại Hà Nội - Tây Hồ Tây, TP quy định mức hơn 113 triệu đồng/m2 với vị trí đẹp nhất, tăng hơn 3 lần so với năm 2019.

Mặc dù vậy, mức mới hiện vẫn được đánh giá chưa bằng một nửa thực tế khi hiện nay mỗi m2, biệt thự liền kề tại đây đang được rao bán ở mức khoảng 350-400 triệu đồng, còn chung cư từ 100 triệu đồng.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới hiện cũng được đánh giá có tác động lớn đến cấu trúc, các phân khúc sản phẩm trên thị trường BĐS tại Hà Nội.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long - Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá (Bộ Tài chính) nhận định rằng, với phân khúc đất và nhà ở, bảng giá mới sẽ trực tiếp "đẩy" giá nhà ở khu vực trung tâm lên cao, đặc biệt là dạng nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự).

Việc bảng giá đất tăng 3-4 lần, làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, buộc chủ đất và nhà đầu tư có thể phải nâng giá giao dịch để duy trì biên lợi nhuận kỳ vọng. Theo ông Long, xu hướng tìm kiếm sản phẩm tại các vùng ngoại ô với mức giá dễ chịu hơn sẽ tiếp tục gia tăng.

Về phía các chủ đầu tư, họ sẽ cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi triển khai dự án mới tại khu trung tâm do chi phí tăng cao. Thay vào đó, các doanh nghiệp có thể chuyển hướng phát triển bất động sản tại vùng ven Thủ đô hoặc các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc.

Bộ Xây dựng trong báo cáo gửi Chính phủ cũng cho biết, bảng giá đất mới sát với giá thị trường, dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng tăng, đẩy giá nhà lên thêm 15-20%. Tiền sử dụng đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí, được tính toán sẽ tăng gấp đôi ở một số dự án. Chẳng hạn, tại huyện Mê Linh, tỷ trọng tiền sử dụng đất trong giá bán dự án thấp tầng tăng từ 15% lên 33%.

Một lãnh đạo công ty tư vấn bất động sản tại Hà Nội nhận định, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và còn hàng tồn kho sẽ hưởng lợi trước khi mặt bằng giá chung toàn thị trường được điều chỉnh. Ngược lại, các dự án mới có thể phải tăng giá bán hoặc chủ đầu tư giảm biên lợi nhuận để bù đắp chi phí sử dụng đất.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang dự báo, giá đất nền sẽ tăng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, diễn biến này có thể xảy ra sau 6-12 tháng do nguồn cung hiện tại vẫn còn dồi dào. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, dù giá đất nền 9 tháng đầu năm tăng 10-15% so với cùng kỳ, thanh khoản vẫn thấp hơn thời điểm trước đại dịch.

Ông Quang cũng dự đoán, sau đất nền, giá nhà liền thổ và đất dự án sẽ tăng, trong khi chung cư – vốn đã tăng giá trong năm qua – có thể ít bị tác động bởi bảng giá đất mới. Theo CBRE, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý III đạt trung bình 64 triệu đồng/m2, tăng 20% từ đầu năm và gần gấp đôi so với 2020. Một số dự án mở bán trong quý cuối năm đã vượt 70 triệu đồng/m2, đưa giá căn hộ Hà Nội tiệm cận TP HCM.

Đối với đất thương mại dịch vụ tại nội thành, mức giá tăng gần gấp đôi khiến chi phí đầu tư cho các dự án như trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê cũng tăng đáng kể, làm giảm tỷ suất sinh lời hoặc đẩy giá thuê mặt bằng leo thang.

Ông Ngô Trí Long cảnh báo, doanh nghiệp nhỏ và startup có thể gặp khó khăn, phải chuyển sang các khu vực có giá thuê thấp hơn hoặc giảm số lượng công ty mới.

Đối với đất nông nghiệp, mức tăng 15% không tạo áp lực quá lớn nhưng thúc đẩy xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc thương mại tại các khu vực tiềm năng đô thị hóa.

Ngoài mục tiêu giúp Nhà nước thu đúng và đủ, minh bạch hóa thị trường, ông Trần Khánh Quang cho rằng, bảng giá đất mới còn hạn chế tình trạng phân lô bán nền. Một số thửa đất nông nghiệp có hình dạng xấu thậm chí có thể giảm giá mạnh, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia pháp lý Phạm Thanh Tuấn, bảng giá đất điều chỉnh khó tạo ra sự chuyển biến lớn trong việc giảm tình trạng thổi giá và gây nhiễu loạn thị trường đất đấu giá tại các huyện ven Hà Nội thời gian qua.

Ông Tuấn nhận định, dù bảng giá đất mới đã điều chỉnh tăng, tại nhiều khu vực, mức giá này vẫn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Do đó, giá khởi điểm để đấu giá đất có tăng nhưng chưa thể tiệm cận giá giao dịch thực tế, dẫn đến tiền đặt cọc vẫn còn ở mức thấp, chưa đủ để hạn chế những hành vi đầu cơ, thổi giá.