Đẩy nhanh số hóa giao dịch bất động sản: Thách thức lớn nhất là chuyển từ "tư duy giấy" sang "tư duy số"

Chuyển đổi số đang trở thành xu thế tất yếu trên toàn bộ nền kinh tế, và lĩnh vực bất động sản - một trong những trụ cột lớn cũng không nằm ngoài guồng quay này. Trước yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, hiệu quả và tiết kiệm chi phí trong các giao dịch, bất động sản buộc phải thay đổi để thích nghi với bối cảnh mới.

Mới đây, tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản, Chính phủ đã yêu cầu khẩn trương nghiên cứu và xây dựng mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" – nơi toàn bộ các giao dịch, từ công chứng, thuế đến đăng ký chuyển nhượng đất đai, sẽ được thực hiện qua môi trường điện tử. Mô hình này được ví như "sàn giao dịch chứng khoán" trong lĩnh vực địa ốc, nhằm đảm bảo công khai, minh bạch giá trị tài sản và giá giao dịch, đồng thời ngăn chặn thất thu thuế.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có động thái cụ thể với Công văn số 4294/BXD-KHCNMT&VLXD gửi Bộ Khoa học và Công nghệ, đề xuất công bố bài toán lớn: "Mô hình, phương thức giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thông qua môi trường điện tử". Đây là bước đi quan trọng nhằm hiện thực hóa Nghị quyết 71/NQ-CP ngày 1/4/2025 của Chính phủ, triển khai chương trình hành động thực hiện Nghị quyết 57-NQ/TW của Bộ Chính trị về đột phá khoa học - công nghệ và chuyển đổi số quốc gia.

Không chỉ dừng lại ở việc số hóa quy trình giao dịch, đề xuất này còn hướng đến việc xây dựng một hệ sinh thái dữ liệu bất động sản đồng bộ, hiện đại, liên thông với các cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, dân cư, thuế, công chứng, ngân hàng… Với cách tiếp cận toàn diện, mô hình này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn thể chế, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và giảm chi phí xã hội cho người dân lẫn doanh nghiệp.

Để làm rõ hơn về tính cấp thiết của mô hình, phương thức giao dịch bất động sản điện tử, đánh giá các rào cản đang cản trở quá trình số hóa thị trường địa ốc Việt Nam và đề xuất những giải pháp khả thi, Reatimes đã có cuộc trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

"Nút thắt" nhỏ nhưng mang tính chất quyết định

PV: Thưa Giáo sư, hiện nay chuyển đổi số đang được xem là xu thế tất yếu trong mọi lĩnh vực, bất động sản cũng không nằm ngoài "đường ray" này. Ông có thể lý giải rõ hơn về tầm quan trọng của việc xây dựng phương thức giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thông qua môi trường điện tử?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Trước hết, phải khẳng định rằng giao dịch điện tử trong lĩnh vực bất động sản là xu hướng không thể đảo ngược. Đây là mục tiêu mà tất cả các quốc gia đều đang hướng tới. Nếu làm tốt, một giao dịch bất động sản có thể hoàn tất chỉ trong vòng một giờ đồng hồ.

Tôi lấy ví dụ, tại Thái Lan, một giao dịch bất động sản được hoàn tất chỉ trong vòng một ngày. Thâm chí, ở nước Úc, thời gian này còn được rút ngắn chỉ còn một giờ. Trong khi đó, theo quan sát của tôi, ở Việt Nam hiện nay, thời gian xử lý giao dịch bất động sản ở các tỉnh ngắn nhất là 25 ngày, có tỉnh thực hiện dài nhất là 45 ngày. Người dân và doanh nghiệp phải chờ đợi quá lâu, rất lãng phí về thời gian và chi phí. Mà thực tế, nhu cầu của người dân là bán nhà để có tiền ngay hoặc mua nhà để nắm bắt cơ hội. Với thời gian giải quyết thủ tục chậm như vậy, rõ ràng thị trường không đáp ứng được nhu cầu thực tế. Chính vì vậy, xây dựng mô hình giao dịch điện tử là con đường duy nhất để cải thiện tình trạng này.

Và để làm được điều đó, điều kiện tiên quyết là ta phải có hệ thống cơ sở dữ liệu chính xác, được cập nhật thường xuyên. Dữ liệu thực địa và hồ sơ điện tử phải đồng bộ, không có sai sót, trùng khớp tuyệt đối giữa thực tế và hồ sơ quản lý. Khi đó, mọi giao dịch sẽ diễn ra chính xác, minh bạch, không thể nhầm lẫn.

PV: Vậy theo Giáo sư, tính cấp thiết của việc chuyển đổi số trong lĩnh vực này hiện nay được thể hiện ra sao?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Nghị quyết 68 của Đảng đã xác định rõ: Cần đẩy mạnh chuyển đổi số, tạo thuận lợi cho khu vực kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất - kinh doanh; đồng thời, cần có chính sách kiểm soát giá đất, đặc biệt là đất sản xuất, phi nông nghiệp để tránh ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp.

Nghị quyết cũng đặt mục tiêu chậm nhất đến năm 2025 phải hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối với Trung tâm dữ liệu quốc gia và các cơ sở dữ liệu có liên quan. Đây là điều cực kỳ quan trọng để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và phát triển bền vững.

Bất động sản là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của cả cá nhân lẫn doanh nghiệp. Việc số hóa giao dịch sẽ giúp xác lập các công ty giao dịch một cách minh bạch, tạo cơ sở để thu thuế bất động sản một cách chính xác.

Muốn đánh thuế bất động sản một cách chính xác và đầy đủ, muốn thị trường vận hành minh bạch, muốn đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến đất đai và giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất, thì trước hết chúng ta phải giải quyết vấn đề cốt lõi là giá đất.

Giá bất động sản đầu vào hiện đang ở mức cao, kéo theo chi phí đất đai và nhiều chi phí liên quan khác cũng tăng theo. Vì vậy, mọi mục tiêu phát triển có liên quan đến đất đai và bất động sản hiện nay đều gắn chặt với yêu cầu số hóa, minh bạch hóa thị trường.

Nói cách khác, giá đất chính là yếu tố đầu vào then chốt. Nếu yếu tố này không được xác lập rõ ràng, minh bạch, thì đến năm 2026 - khi bảng giá đất mới được ban hành, các địa phương sẽ lúng túng, không biết tính toán ra sao, và rất có thể nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng đình trệ.

Chúng ta đang bàn đến câu chuyện cải cách thể chế để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, nhưng nếu những "nút thắt nhỏ" tưởng chừng không đáng kể, không được giải quyết dứt điểm, thì toàn bộ hệ thống sẽ bị ách tắc. Những vướng mắc nhỏ ấy thực ra lại là những bước đi mang tính quyết định.

PV: Giáo sư đánh giá thế nào về khả năng triển khai mô hình giao dịch điện tử trong thực tế tại Việt Nam?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Tôi đánh giá cao việc Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và triển khai mô hình, phương thức giao dịch bất động sản qua môi trường điện tử. Họ đã nhìn thấy rõ sự cấp thiết của việc này.

Việc ứng dụng công nghệ số không chỉ để kiểm đếm, xác minh, tổng hợp giao dịch mà còn để đưa toàn bộ quy trình giao dịch lên nền tảng số. Câu hỏi đặt ra hiện nay là: Chúng ta có thể xây dựng một mô hình khả thi không? Và nếu có thì tính thực thi trong thực tế sẽ ra sao?

Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật, mà còn là bài toán thể chế, hạ tầng công nghệ, nhân lực và quyết tâm chính trị. Nhưng chắc chắn, nếu chúng ta không làm thì sẽ mãi tụt hậu. Còn nếu làm được, chúng ta sẽ tạo ra một cú hích mạnh mẽ, thúc đẩy cả thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế phát triển theo hướng minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Thách thức không chỉ là công nghệ...

PV: Thưa Giáo sư, hành trình cải cách thể chế để rút ngắn thời gian giao dịch bất động sản từ 45 ngày xuống còn một ngày, thậm chí một giờ, là điều mà ai cũng mong chờ. Nhưng thực tế còn rất nhiều khó khăn. Xin Giáo sư chỉ rõ hơn những thách thức lớn nhất hiện nay?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Đúng vậy, ai cũng mong muốn giao dịch bất động sản nhanh, gọn. Nhưng để rút thời gian xuống mức kỳ vọng như vậy là một thách thức rất lớn.

Những rào cản không chỉ nằm ở hạ tầng công nghệ mà còn sâu xa hơn là trong cấu trúc thể chế, tư duy quản lý và thậm chí là thói quen của người dân và cán bộ.

Có thể kể đến một vài thách thức cụ thể cần phải đối mặt như sau:

Thứ nhất là, cơ sở dữ liệu không đầy đủ, không chính xác và thiếu kết nối. Một giao dịch bất động sản nhanh gọn chỉ có thể xảy ra khi toàn bộ dữ liệu về quyền sở hữu, quy hoạch, hiện trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính… đều đã được số hóa và cập nhật theo thời gian thực. Nhưng thực tế tại Việt Nam, nhiều địa phương vẫn đang quản lý đất đai bằng hồ sơ giấy thủ công, nhiều vùng chưa hoàn tất đo đạc bản đồ địa chính, chưa cấp đủ sổ đỏ. Không ít trường hợp hồ sơ trên giấy mâu thuẫn với thực địa, gây ra hàng loạt tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Thậm chí, ngay cả những địa phương đã số hóa dữ liệu cũng gặp khó khăn về chuẩn hóa và tích hợp liên thông với các hệ thống khác như thuế, công chứng, kho bạc, ngân hàng… Dữ liệu không đồng bộ, dẫn đến "đứt gãy" quá trình xử lý, kéo dài thời gian, gây phiền hà cho cả người dân và doanh nghiệp.

Tiếp theo, phần mềm quản lý chưa đạt yêu cầu, thiếu khả năng liên thông đa ngành. Nhiều hệ thống phần mềm tại địa phương được xây dựng rời rạc, không theo một chuẩn thống nhất, dẫn đến tình trạng "mạnh ai nấy làm", mỗi nơi một kiểu. Kết quả là các phần mềm này không thể kết nối với nhau, gây ách tắc trong quy trình xử lý giao dịch.

Đặc biệt, hệ thống phần mềm hiện tại mới chỉ dừng ở mức hỗ trợ quản lý hồ sơ, chưa tiến tới năng lực phân tích dữ liệu, cảnh báo rủi ro hay hỗ trợ ra quyết định - những tính năng bắt buộc trong môi trường số hóa thực sự. Việc thiếu chuẩn dữ liệu quốc gia càng làm gia tăng gánh nặng cho công cuộc số hóa toàn hệ thống.

Một thách thức rất lớn nữa là tư duy quản lý còn lạc hậu, chưa thoát khỏi "nếp cũ" hành chính giấy tờ. Có thể nói, thách thức lớn nhất không nằm ở công nghệ, mà là ở tư duy con người. Nhiều cán bộ vẫn còn nặng tâm lý "giữ hồ sơ giấy cho chắc ăn", hoặc xử lý công việc theo kinh nghiệm thủ công cũ, dẫn đến việc các hệ thống số bị vận hành méo mó, thiếu hiệu quả.

Chuyển đổi số không đơn giản là việc thay giấy bằng máy tính, mà là một sự thay đổi toàn diện về cách tư duy, quy trình, văn hóa làm việc. Nhưng để cán bộ chuyển từ "tư duy giấy" sang "tư duy số" là một thách thức thực sự, nhất là với những người đã quen xử lý công việc theo cách thủ công hàng chục năm.

Ngoài ra, một thực trạng nhức nhối lâu nay là người dân thường không kê khai đúng giá trị thật của giao dịch bất động sản trong hợp đồng mua bán. Đây là 1 thách thức rất lớn. Việc này không chỉ khiến Nhà nước thất thu thuế, mà còn khiến dữ liệu thị trường bị bóp méo, không thể dùng làm căn cứ định giá hoặc phân tích xu hướng.

Nếu không có dữ liệu giá trị thị trường minh bạch và chính xác, thì việc xử lý giao dịch số gần như không thể triển khai triệt để. Trong khi tại nhiều quốc gia như Úc hay New Zealand, họ giao toàn bộ việc định giá cho thị trường: Bên mua và bên bán đều phải có chứng thư định giá do tổ chức tư nhân cấp. Công chứng viên sẽ kiểm tra hai chứng thư đó và chỉ cần xác nhận chúng không chênh lệch quá 20% là có thể công nhận giao dịch là hợp lệ.

Nếu làm được như vậy, tức là tất cả dữ liệu đã số hóa, xác thực, minh bạch - thì hệ thống hoàn toàn có thể xử lý giao dịch chỉ trong vài phút. Vấn đề mấu chốt vẫn là tính chính xác và cập nhật của dữ liệu.

PV: Vậy đâu là những giải pháp cốt lõi để tháo gỡ các vướng mắc đó, thưa Giáo sư?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Trước tiên, cần làm tốt ba việc lớn:

Thứ nhất, hồ sơ giấy phải chính xác, đầy đủ và được số hóa triệt để, quản lý bằng phương thức số. Phải đảm bảo độ chính xác về pháp lý và tính cập nhật. Giá cả giao dịch cũng phải được kiểm soát để xác minh xem có phản ánh đúng giá trị thị trường không - điều này rất yếu ở Việt Nam hiện nay. Quan trọng nhất, hồ sơ địa chính cần được cập nhật theo thời gian thực, tức là thực địa thay đổi ra sao thì hồ sơ phải thay đổi tương ứng ngay. Hiện nay, chúng ta không làm được điều đó; nhiều giao dịch không đăng ký, như việc cho thuê nhà chẳng hạn, hoàn toàn không có dữ liệu.

Ngay trong ngôn ngữ, từ "cập nhật" đã thể hiện rõ điều này: "nhật" là ngày. Tức là mọi thay đổi cần được ghi nhận trong ngày. Để làm được như vậy, dữ liệu giấy phải đầy đủ, và quá trình số hóa phải diễn ra liên tục song song với thực tế, không thể "dừng lại để số hóa" vì hồ sơ thực địa luôn thay đổi.

Thứ hai, phần mềm phải đảm bảo yêu cầu đồng bộ, có khả năng tiếp nhận và xử lý cơ sở dữ liệu địa chính một cách chính xác và nhanh chóng.

Thứ ba, là quá trình chuyển đổi số bản thân nó rất phức tạp. Không thể ngừng toàn bộ hệ thống để chuyển đổi. Phải vừa vận hành, vừa số hóa. Nếu dừng lại để "chuyển hết sang số" thì sẽ rối loạn toàn bộ hệ thống. Bởi trong thời gian chuyển đổi, giao dịch vẫn diễn ra hàng ngày. Nếu chỉ tập trung số hóa dữ liệu cũ mà không cập nhật những phát sinh mới, thì hệ thống sẽ nhanh chóng trở nên lỗi thời.

Điều đó đòi hỏi một hệ thống "hai tầng" - vừa vận hành song song hồ sơ giấy và hồ sơ số, vừa đảm bảo tính chính xác, cập nhật và tương thích giữa hai loại dữ liệu. Đây là một bài toán kỹ thuật và quản trị cực kỳ phức tạp, đòi hỏi nguồn lực lớn, sự phối hợp đồng bộ và đặc biệt là quyết tâm cải cách thể chế mạnh mẽ từ trung ương đến địa phương.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!