Trong bối cảnh nhiều ngành nghề kinh doanh gặp khó khăn do những tác động của đại dịch Covid-19, lĩnh vực bất động sản được ví như một chiếc lò xo bị nén lâu ngày đang chờ cơ hội để bung ra; thị trường được nhận định vẫn còn nhiều tiềm năng, cơ hội cho nhà đầu tư.
Dù các chính sách phục hồi kinh tế trong bối cảnh mới đang được đẩy mạnh, nhưng đối với bất động sản, về lâu dài vẫn cần sự thống nhất trong hệ thống pháp lý để giúp doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản đủ sức vực lại thị trường.
Nhìn nhận thị trường giai đoạn đã qua, cơ hội trong bối cảnh mới và giải pháp cần thực hiện để tháo gỡ cho thị trường, Reatimes giới thiệu những nhận định và chia sẻ của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÓ 3 QUÝ NHIỀU TRẮC TRỞ
Qua theo dõi, tình hình thị trường bất động sản cả nước đang trong giai đoạn sụt giảm nghiêm trọng ở 3 quý vừa qua. Cụ thể, tính đến hết quý III/2021, thị trường bất động sản nhà ở cả nước đạt 165.740 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 61.766 sản phẩm, đạt 37%. So với cùng kỳ năm 2020, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 86,7%.
Đối với thị trường bất động sản du lịch, giao dịch chủ yếu đến từ các dự án bản chất là nhà ở nhưng được hoạt động theo hình thức du lịch - nghỉ dưỡng. Các dự án khác có ít giao dịch. Thị trường giao dịch condotel gần như đóng băng. Quý IV/2020, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, một số dự án đã bắt đầu giao dịch nhưng lượng giao dịch không đáng kể, cả năm giao dịch khoảng 120 sản phẩm. Thời điểm cuối năm, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng, villas, shophouse thực sự sôi động trở lại khi các chủ đầu tư lớn bắt đầu tung sản phẩm ra thị trường.
Năm 2020 và đặc biệt là năm 2021, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP.HCM bị đẩy tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.
Tại Hà Nội, đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán dao động từ 30 triệu đồng/m2 đến trên 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Gia Lâm…
Đối với thị trường bất động sản Đà Nẵng - Quảng Nam, trong 3 quý vừa qua cũng khá ảm đạm. Tại Đà Nẵng hầu như không có dự án nào mới, giao dịch chủ yếu xuất hiện ở thị trường thứ cấp và phân khúc đất nền, cũng như tại dự án Cocobay mới kinh doanh trở lại. Thị trường Quảng Nam có một số dự án mới tại Hội An, nhưng giao dịch cũng thấp.
Có thể nói, nguyên nhân của sự sụt giảm mạnh trên thị trường bất động sản là do sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 đến 2019), thị trường có xu hướng chững lại ở một số phân khúc. Bên cạnh đó, tác động tiêu cực lịch sử của đại dịch Covid-19 làm gián đoạn, đảo lộn các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng.
Dòng tiền cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi mọi hoạt động bán hàng và mua hàng bị ngừng trệ do thực hiện các biện pháp của Chính phủ về hạn chế di chuyển, cách ly toàn xã hội, cùng tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19. Ngoài ra, dịch bệnh cũng làm tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay và nguy cơ bị chuyển nhóm nợ thành nợ xấu.
Số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm; số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, giải thể, phá sản tăng. Theo báo cáo, có khoảng 80% số sàn giao dịch bất động sản phải ngừng hoặc tạm ngừng hoạt động một phần.
Hiện hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và hàng trăm nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn có rất nhiều tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật làm tăng chi phí, thời gian để các nhà đầu tư hoàn tất thủ tục từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Thêm vào đó, còn thiếu những quy định của pháp luật trong việc điều chỉnh các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện trên thị trường như bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch).
Thị trường bất động sản có biểu hiện không theo quy luật khi đợt khủng hoảng giai đoạn 2009 - 2010 thì thừa cung, nay lại thiếu nguồn cung; nguồn cung và lượng giao dịch đều giảm trong 3 quý liên tiếp kể từ quý I/2021.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG HẬU ĐẠI DỊCH COVID-19
Thị trường bất động sản của nước ta về trung và dài hạn vẫn còn rất nhiều tiềm năng phát triển.
Trong đó, thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn nhu cầu rất lớn, nhất là tại khu vực đô thị, do hiện chúng ta mới có tỷ lệ đô thị hoá xấp xỉ 40%, trong khi các nước phát triển là trên 70%; xu hướng hộ gia đình 2 thế hệ trong 1 căn nhà là rất phổ biến hiện nay. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 phấn đấu xây dựng 1,032 tỷ m2 nhà ở, mỗi năm khoảng 100 triệu m2.
Bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường bất động sản, kèm theo đó là nhu cầu về nhà ở công nhân gần khu công nghiệp hiện là nhu cầu cấp bách sau hệ luỵ của đại dịch. Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 phấn đấu xây dựng 13,7 triệu m2 nhà ở công nhân, mỗi năm khoảng 1,3 triệu m2.
Với chủ trương đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, phấn đấu đến năm 2025 thu hút ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu khách trong nước, tổng doanh thu từ khách du lịch đạt khoảng 80 tỷ USD, với mức tăng trưởng bình quân 13 - 14%/năm, chắc chắn nhu cầu về bất động sản du lịch sẽ còn nhiều dư địa để phát triển.
Đặc biệt tại thị trường Đà Nẵng - Quảng Nam, với việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 với mục tiêu xây dựng TP. Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á, là thành phố du lịch, đô thị biển quốc tế..., khu vực này sẽ có nhiều cơ hội cho các phân khúc của thị trường bất động sản (nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp, logistics) phát triển.
CHÍNH SÁCH CẦN THÁO GỠ CHO THỊ TRƯỜNG
Nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản du lịch, cần giải quyết được một số vấn đề như sau:
Thứ nhất, hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Ngoài những khoản hỗ trợ cho người sử dụng lao động và người lao động được hưởng quy định tại Nghị quyết 42/NQ-CP ngày 9/4/2020 và Nghị quyết 68/NQ-CP ngày 1/7/2021 của Chính phủ, đề nghị xem xét cho các doanh nghiệp bất động sản tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp trong năm 2021 cho đến sau 12 tháng kể từ khi được Nhà nước công bố hết dịch trên toàn quốc. Cho phép giãn hoãn nợ phải trả đối với doanh nghiệp vay xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán dự kiến dưới 25 triệu đồng/m2 và các dự án xây dựng bất động sản du lịch trong thời gian có dịch, coi thị trường bất động sản là một trong những nhân tố quan trọng trong phục hồi nền kinh tế sau đại dịch.
Thứ hai, triển khai đồng bộ các giải pháp để sớm mở lại các hoạt động sản xuất kinh doanh, giao thông đi lại, du lịch nội địa, từng bước mở cửa du lịch quốc tế.
Thứ ba, nghiên cứu sửa đổi ngay những bất cập, chồng chéo giữa các văn bản quy định của pháp luật gây chậm trễ trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý về đầu tư, xây dựng có liên quan đến dự án kinh doanh bất động sản nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.
Thứ tư, đẩy nhanh việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đặc biệt quan tâm đến các loại hình bất động sản đặc thù như bất động sản du lịch, bất động sản văn phòng kiêm nơi ở (officetel) và bất động sản công nghiệp; cho người nước ngoài mua và sở hữu có thời hạn bất động sản du lịch (căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse...). Đây là giải pháp rất quan trọng để kích cầu du lịch, tạo điều kiện phát triển ngành bất động sản du lịch lên tầm cao mới. Bên cạnh đó, cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án./.
