Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại. Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Nói về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh: “Tôi cho rằng Luật Đất đai phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Sắp tới đây, Đại hội Đảng sẽ nhấn mạnh đột phá trong cải cách thể chế là tập trung hoàn thiện thể chế phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, để các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực".
Tiếp nối tinh thần trên, với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, phản biện, tranh luận, Reatimes khởi đăng Diễn đàn: Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
.jpeg/chenh-lech-dia-to11439x797.jpeg)
Doanh nghiệp đang rất nóng lòng
Từ giữa năm 2020 đến nay, cộng đồng doanh nghiệp nói chung đã và đang gặp phải nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang phải chịu khó khăn kép khi bên cạnh dịch bệnh, những tồn tại liên quan đến cơ chế chính sách vẫn chưa thể “mở” như kỳ vọng, dù đã liên tục được “cởi”, do những vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai 2013.
Bất động sản là lĩnh vực đặc thù, bị chi phối bởi rất nhiều luật liên quan. Do đó, chính sách đất đai nói chung có tác động rất lớn đến sự tồn vong, phát triển của doanh nghiệp và thị trường. Luật Đất đai ra đời năm 1997 đến nay đã hơn 30 năm, trải qua 5 lần sửa đổi, bổ sung, khi đi vào thực tiễn đã đạt được nhiều kết quả tích cực, tháo gỡ được nhiều vướng mắc. Tuy vậy, thực tế cho thấy vẫn còn những nhiều khó khăn, chồng chéo trong quá trình triển khai thực hiện tại các địa phương khiến không ít dự án đầu tư bất động sản của các doanh nghiệp cũng gặp khó theo.
Một trong những vướng mắc lớn của Luật Đất đai 2013 là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất. Đây cũng là khâu khó nhất, kéo dài trong quá trình thực hiện một dự án.
Bên cạnh đó, những tồn tại liên quan đến bảng giá và khung giá đất cũng đã được nhiều chuyên gia đề cập để gỡ khó cho doanh nghiệp. Một sản phẩm bất động sản luôn có 2 giá là giá theo quy định của Nhà nước và giá giao dịch thực tế, việc xử lý khoảng cách này làm sao để giá đất “mang hơi thở của cuộc sống” cũng sẽ phải đợi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi trong thời gian sắp tới.
Một vấn đề khác cũng nhận được nhiều sự quan tâm là việc tồn tại song song hai quy hoạch có giá trị pháp lý như nhau là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Trong một báo cáo tổng hợp của Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM đã chỉ ra đây là bất cập phổ biến khiến nhiều địa phương áp dụng quy định pháp luật gặp khó khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như trong vấn đề thu hồi đất tại các quận, huyện.
Thêm vào đó, việc cần định danh cho những loại hình bất động sản kiểu mới như condotel, officetel, shophouse… cũng đã được đặt ra từ lâu. Nhưng sau nhiều văn bản hướng dẫn của nhiều bộ ngành thì vẫn chưa “ngã ngũ” và các doanh nghiệp sẽ vẫn phải tiếp tục đợi chờ sửa luật.
Nhìn chung, thực tế triển khai Luật Đất đai hiện hành vẫn còn hàng loạt bất cập, chồng chéo gây lúng túng trong quản lý, gây khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp ở quá trình tiếp cận đất đai để đầu tư, xây dựng các dự án đô thị… Vì vậy, hơn ai hết, các doanh nghiệp đều rất nóng lòng và đặt nhiều kỳ vọng cho việc sửa Luật sắp tới.
Cần sự vào cuộc quyết liệt, trọng tâm, dứt điểm
Có thể thấy tranh chấp đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng, là nguồn gốc của không ít bức xúc trong nhân dân, xã hội. Tất cả đòi hỏi sự cấp thiết việc phải sửa đổi những bất cập trong pháp luật đất đai một cách khẩn trương, để tránh gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng. Tuy nhiên, thời gian qua, Dự án sửa đổi Luật Đất đai 2013 đã hơn một lần bị lùi lại, điều này gây không ít hụt hẫng cho người dân và doanh nghiệp.
Hiện nay, với quyết tâm chính trị vững vàng trong việc sửa đổi, cải cách thể chế đã được đặt ra trong Nghị quyết Đại hội XIII, có thể thấy cộng đồng doanh nghiệp đang kỳ vọng một sự vào cuộc trọng tâm, dứt điểm của Chính phủ nhiệm kỳ mới trong việc đẩy nhanh dự án sửa đổi Luật Đất đai 2013. Tiến độ sửa đổi và chất lượng sửa đổi Luật lần này sẽ quyết định việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng.
Theo đó, sửa đổi lần này cần phát huy hơn nữa vai trò lãnh đạo của Quốc hội và Chính phủ. Việc soạn thảo luật cần thuận lợi cho quá trình triển khai thực thi pháp luật quản lý đất đai, hạn chế tăng thêm những giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp… Vì vậy, cần có một “nhạc trưởng” khách quan đứng ra để chỉ đạo, quản lý quá trình sửa luật, đảm bảo sự minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả, nâng cao sự phối hợp chặt chẽ, giữa các bộ, ngành liên quan.
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng và triển khai thực hiện ngay, khẩn trương tổ chức tổng kết thực hiện Luật Đất đai và xây dựng dự án sửa đổi.
Bên cạnh đó, tại Công văn 569/TTg-PL ngày 30/4 mới đây, Thủ tướng cũng đã chốt ngày yêu cầu hoàn thành Báo báo Tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013, với các Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ là trước ngày 30/5/2021 và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là trước ngày 15/5/2021.
Các quy định sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần được pháp điển hóa để nâng cao hiệu quả thực thi trong đời sống xã hội, tạo dựng hành lang pháp lý an toàn. Các quy định pháp luật đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện khơi thông giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại… trên thị trường bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của một dự án bất động sản.
Chính vì vậy, tôi cho rằng, tiến độ và chất lượng sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ là giải pháp tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19./.
