Sáng ngày 17/2, Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” đã diễn ra dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính cùng sự tham gia của nhiều các bộ ngành, chuyên gia và doanh nghiệp.
Hội nghị ghi nhận nhiều ý kiến chia sẻ về khó khăn, bất cập tồn tại trên thị trường bất động sản như: Khó khăn về nguồn cung của thị trường; phát triển nhà ở xã hội, công nhân còn nhiều rào cản; những vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản;… Đặc biệt câu chuyện ách tắc dòng vốn đã nhận được nhiều đề xuất, kiến nghị cùng các gói hỗ trợ tích cực để nhanh chóng khơi thông cho thị trường bất động sản.
Ngay sau hội nghị, Reatimes đã có cuộc trao đổi với GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân về kết quả cũng như kỳ vọng sau hội nghị.
Thị trường bất động sản "lao dốc", nhiều ngành bị ảnh hưởng
PV: Ông đánh giá như thế nào về kết quả của Hội nghị toàn quốc "tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững” được tổ chức sáng 17/2?
GS.TS Hoàng Văn Cường: Cuộc họp của Chính phủ dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính thể hiện động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Có những nút thắt cần giải quyết không chỉ với thị trường, doanh nghiệp mà còn tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan.
Việc Chính phủ luôn có hành động tháo những nút thắt cho lĩnh vực bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng bởi lĩnh vực này là một mắt xích trong hệ thống kinh tế. Tháo gỡ ách tắc cho bất động sản chính là tháo gỡ ách tắc cho nền kinh tế, cho cả hệ thống tài chính, qua đó thúc đẩy tăng trưởng.
Hội nghị được tổ chức vào giai đoạn này là hết sức cần thiết để tìm ra tiếng nói chung cũng như giải pháp thực sự hữu hiệu cho việc thúc đẩy, vận hành thị trường bất động sản và hệ thống tài chính.
Tại hội nghị, Bộ Xây dựng, Bộ Tài Chính, các chuyên gia cũng đưa ra nhiều giải pháp để có thể khơi thông những tồn tại bất cập của thị trường bất động sản. Đặc biệt, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đánh giá cao các báo cáo, ý kiến tại hội nghị, đề nghị các cơ quan tiếp thu để hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền ban hành văn bản chỉ đạo phù hợp sau hội nghị. Tôi cho rằng, đây sẽ là những tín hiệu tích cực cho thị trường trong thời gian tới.
PV: Ông nhìn nhận như thế nào về những khó khăn mà thị trường và doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải?
GS.TS Hoàng Văn Cường: Khó khăn chính mà thị trường bất động sản đang đối mặt là: Nguồn cung thiếu và dòng vốn chưa thông.
Trong đó, nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản bị ách tắc là do thiếu hụt về nguồn lực tài chính và sự hỗ trợ tài chính. Các doanh nghiệp không có nguồn hỗ trợ về vốn, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, thị trường chứng khoán không sôi động thậm chí đi xuống dẫn đến việc huy động vốn thông qua kênh này không dễ dàng.
Thị trường trái phiếu là kênh huy động vốn rất quan trọng, nhưng sau khi phát triển mạnh vào năm 2021 thì đầu năm 2022 đã có dấu hiệu chững lại. Cuối năm 2022 và sang năm 2023, áp lực thực hiện nghĩa vụ trả nợ trái phiếu cũng đè nặng các doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc tiếp tục phát hành trái phiếu để huy động vốn không hề dễ dàng.
Để giải quyết các khó khăn, tôi cho rằng cần có sự vào cuộc của Chính phủ về tín dụng, xử lý trái phiếu doanh nghiệp và giải quyết các vướng mắc pháp lý.
Phương án khơi thông dòng vốn
PV: Theo ông, giải pháp cụ thể và cấp bách nhất cần giải quyết tháo gỡ ngay lúc này là gì?
GS.TS Hoàng Văn Cường: Việc khơi thông nguồn lực phải theo cả 2 hướng: Thứ nhất, phải bàn giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng và nguồn lực từ trái phiếu.
Về giải pháp cấp bách với vốn tín dụng, đối với các dự án đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất bằng 0.
Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay phải chấp nhận trả lãi hàng tháng với con số hàng chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá.
Do vậy, đề nghị ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các dự án không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua đầu cơ.
Với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh vùng các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.
Đồng thời, phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.
Về trái phiếu doanh nghiệp, điều quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu vì đây là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai.
Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn.
Bên cạnh đó, việc sửa Nghị định 65 cần cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được thỏa thuận chuyển khoản nợ này thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi.
Với một số dự án quan trọng về quy mô, tính chất lớn, Nhà nước cần hành động can thiệp trực tiếp mua lại khoản trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành... Đồng thời, các chủ doanh nghiệp đó phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước để tiếp tục giải quyết các khoản nợ này.
Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng, hiện thị trường vốn bao gồm cả ngân hàng, trái phiếu với những gì thuộc về quy định cứng, có tính nguyên tắc. Nếu vi phạm sẽ ảnh hưởng đến an toàn hệ thống, vĩ mô và toàn xã hội. Để gỡ tình hình hiện nay, phải linh hoạt từng tình huống, hoàn cảnh để có biện pháp xử lý phù hợp.
Thứ hai, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải tự điều chỉnh, tự tái cấu trúc để cân đối lại các nguồn lực. Chẳng hạn, mạnh dạn cắt bỏ phần nào đầu tư chưa thực sự hiệu quả, đang tiêu tốn dòng tiền để tập trung vào những dự án, sản phẩm có thanh khoản nhằm tạo ra dòng tiền.
Cuối cùng, tôi cho rằng lúc này là thời điểm nên điều chỉnh nguồn hỗ trợ bởi có thể một số chính sách hỗ trợ ở lĩnh vực khác đang bị giải ngân chậm như gói hỗ trợ lãi suất 2% cần điều chuyển và hướng nó sang hỗ trợ các dự án nhà giá thấp. Nếu có chính sách hỗ trợ của Nhà nước bằng các nguồn vốn như vậy, chúng ta sẽ có thể thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân,… phát triển. Đó cũng là động lực giúp các doanh nghiệp vực dậy khó khăn và có khả năng phát triển các sản phẩm ở phân khúc khác trong tương lai.
Cần có hành động kịp thời từ cả Chính phủ và Quốc hội
PV: Ông có kỳ vọng gì sau hội nghị này, bởi thực tế thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng đã có nhiều chỉ đạo liên quan đến thị trường bất động sản, song dường như chưa tháo gỡ được nhiều?
GS.TS Hoàng Văn Cường: Đầu tiên, phải nói rằng, ngay trong Chỉ thị 03/CT-TTg về việc đôn đốc thực hiện nhiệm vụ trọng tâm sau kỳ nghỉ Tết Quý Mão 2023, Thủ tướng cũng đã giao trách nhiệm cho các địa phương, bộ, ngành tháo gỡ những khó khăn về mặt pháp lý đối với thị trường bất động sản. Đồng thời, cũng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước phải xem xét việc khơi thông các nguồn vốn tín dụng để hỗ trợ cho bất động sản.
Như vậy, Thủ tướng Chính phủ đã nhìn nhận rất rõ vai trò, ý nghĩa việc phục hồi, phát triển của thị trường bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế. Tôi cho rằng chỉ đạo của Thủ tướng là rất kịp thời và trúng so với yêu cầu của lĩnh vực bất động sản hiện nay.
Tiếp đến hội nghị lần này, Chính phủ đã họp với các bộ ngành liên quan, các doanh nghiệp, địa phương để có thể lắng nghe khúc mắc và nhanh chóng có những chỉ đạo.
Tuy nhiên, như tôi đã chia sẻ có những vướng mắc từ các quy định trong các nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ, song cũng có những vướng mắc do các quy định trong các luật khác nhau, thuộc thẩm quyền của Quốc hội. Để giải quyết kịp thời các vướng mắc liên quan tới thị trường bất động sản cần có hành động kịp thời đồng bộ cả từ phía Chính phủ và cả từ Quốc hội.
Kết luận hội nghị, Thủ tướng cũng chỉ đạo nhiều nội dung quan trọng, do đó chúng ta có thể tin tưởng rằng các quyết sách sẽ sớm được ban hành để thị trường phát triển ổn định lành mạnh, doanh nghiệp vượt khó, yên tâm sản xuất, nhà đầu tư tin tưởng thị trường.
Trân trọng cảm ơn ông!
