Trong nỗ lực cải cách thể chế và xây dựng bộ máy hành chính tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, Nghị định 151/2025/NĐ-CP ban hành ngày 12/6/2025, là bước đi quan trọng nhằm phân định lại thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai giữa các cấp. Đặc biệt, lần đầu tiên, cchính quyền cấp xã được trao quyền sâu rộng trong nhiều khâu quản lý đất đai, chứ không dừng lại ở vai trò phối hợp như trước đây.
Đơn cử, Ủy ban nhân dân và Chủ tịch UBND cấp xã nay đã được thực hiện nhiều thẩm quyền trước đây vốn tập trung ở cấp huyện và tỉnh. Đó là, cấp xã được trực tiếp quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất (không phân biệt đối tượng cá nhân hay tổ chức), cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp được miễn toàn bộ tiền thuê đất.
Ngoài ra, Chủ tịch UBND cấp xã cũng được phân quyền tổ chức thu hồi đất trong các trường hợp chấm dứt sử dụng, tự nguyện trả lại hoặc mất khả năng tiếp tục sử dụng. Cấp xã còn được giao quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phê duyệt bố trí lại đất ở thành khu dân cư. Thậm chí, cấp xã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phê duyệt phương án bố trí khu dân cư, và quyết định liên quan đến đất cảng hàng không, sân bay dân dụng (trong các trường hợp đặc biệt)...
Tuy nhiên, để cấp xã làm "tròn vai", thì có rất nhiều việc phải làm, nhất là trong giai đoạn chuyển giao sau sáp nhập.
Lần đầu tiên, chính quyền cấp xã được trao quyền sâu rộng trong nhiều khâu quản lý đất đai. (Ảnh minh hoạ: Reatimes)
Luật Đất đai 2024 cùng với Nghị định 151 đã khẳng định chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền quản lý đất đai về địa phương, đặc biệt là cấp xã, nơi gần dân và nắm rõ đặc điểm sử dụng đất tại chỗ nhất.
TS. Thái Quỳnh Như, chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhìn nhận, việc ban hành Nghị định 151 quy định về về phân cấp, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai khi tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đáp ứng yêu cầu định hướng sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 2013 theo hướng không tổ chức cấp huyện và sắp xếp tổ chức chính quyền địa phương hai cấp là cần thiết, phù hợp với chủ trương, chỉ đạo của Đảng, Nhà nước.
Việc phân cấp, phân quyền sẽ được thực hiện dựa trên nguyên tắc tại cấp Trung ương chỉ giữ lại những thẩm quyền của các nhóm đặc biệt. Như vậy sẽ có rất nhiều các nhiệm vụ chuyên môn sẽ được phân cấp thuộc thẩm quyền của cấp xã. Kết quả phân cấp xử lý thủ tục hành chính tại Bộ giảm 179 thủ tục (141/630 thủ tục); thủ tục hành chính giải quyết tại địa phương tăng 163 thủ tục (473/630 thủ tục).
Đặc biệt, điều này góp phần khắc phục những bất cập kéo dài trong thực tiễn liên quan đến thủ tục hành chính (về tài liệu liên quan; thời gian thẩm định hồ sơ; đơn vị ký…).
"Việc cấp xã trực tiếp quản lý đất đai sẽ giúp tăng cường khả năng đánh giá đúng thực trạng sử dụng đất của từng hộ gia đình, tổ chức. Từ đó, giúp các quyết định giao đất, thu hồi, cấp sổ đỏ hay hỗ trợ tái định cư có độ chính xác, minh bạch và hợp lý hơn.
Bên cạnh thuận lợi về mặt tiếp cận thủ tục, người dân cũng có thể giám sát trực tiếp quá trình thực hiện, từ đó nâng cao tính công khai và giảm thiểu khiếu kiện. Đối với cán bộ địa phương, việc được trao quyền xử lý toàn diện cũng thúc đẩy trách nhiệm và trình độ chuyên môn, từng bước xây dựng đội ngũ quản lý đất đai vững về pháp luật, sát với thực tế", theo chuyên gia VIRES.
Chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES)Tuy nhiên, bên cạnh những chuyển biến tích cực, việc “mở rộng quyền” cho cấp xã cũng đi kèm với không ít thách thức, theo TS. Thái Quỳnh Như. Trước hết, đất đai là lĩnh vực phức tạp, do tính chất ngày càng khan hiếm và giá trị luôn có chiều hướng tăng lên, cũng như nhạy cảm với biến động thị trường và dễ phát sinh lợi ích nhóm. Nếu không cơ chế kiểm soát phù hợp, không rà soát thật kỹ lưỡng các văn bản để tránh sự trùng lắp trong giải quyết thủ tục hành chính; việc trao quyền mạnh cho cấp xã dễ dẫn đến hiện tượng "vừa đá bóng, vừa thổi còi" trong việc thực hiện các nhiệm vụ (cấp xã vừa là đơn vị trình, đơn vị thẩm định và đơn vị ký).
Điểm đáng lo ngại thứ hai, hiện nay việc tổ chức lại các đơn vị hành chính không chỉ bãi bỏ đơn vị hành chính cấp huyện mà còn sáp nhập cả một số đơn vị hành chính cấp tỉnh với nhau, như vậy cũng sẽ ảnh hưởng tới việc liên kết các thông tin về đất đai giữa các xã trong một tỉnh (mới).
Trong khi đó, hệ thống pháp lý còn chồng chéo, việc rà soát, điều chỉnh các văn bản hướng dẫn chưa đồng bộ, có thể dẫn đến xung đột thẩm quyền giữa các cấp. Ví dụ, Điều 18, Nghị định 151 cho phép người dân nộp hồ sơ ở bất kỳ nơi nào thuộc địa bàn tỉnh, song hệ thống dữ liệu đất đai liên thông giữa các xã, huyện trong cùng một tỉnh vẫn còn nhiều hạn chế. Nếu không có sự thống nhất về dữ liệu, dễ phát sinh tình trạng hồ sơ bị chậm trễ hoặc giải quyết sai lệch.
Ngoài ra, đội ngũ cán bộ địa phương hiện vẫn thiếu và yếu, nhất là ở những xã miền núi, vùng sâu vùng xa. Giao thêm việc mà không kèm theo đào tạo, cơ sở vật chất và tài chính đầy đủ sẽ gây quá tải, làm suy giảm hiệu quả thực thi. Một số lĩnh vực như định giá đất, xây dựng bảng giá đất cụ thể hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất vẫn đòi hỏi trình độ chuyên môn sâu, chưa dễ để cấp xã làm tốt nếu không có hướng dẫn và hỗ trợ kỹ thuật từ cấp trên, chuyên gia VIRES lo ngại.
Để đảm bảo việc phân quyền cho cấp xã là thực chất, hiệu quả và không bị lạm dụng, TS. Thái Quỳnh Như cho rằng, cần thực hiện đồng bộ nhiều nhóm giải pháp. Trước tiên, tiếp tục rà soát, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định trong các văn bản đã ban hành về lĩnh vực đất đai có liên quan đến việc thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp. Như Nghị định 71/2024 (về giá đất), Nghị định 88/2024 (về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) và Nghị định 102/2024/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai)...
Các điều khoản liên quan đến lĩnh vực đất đai ở quy định của các ngành, lĩnh vực khác; các điều khoản về đất đai liên quan đến các tổ chức quốc tế, thông lệ quốc tế…cũng phải rà soát, cập nhật đồng bộ các văn bản pháp luật chuyên ngành, loại bỏ các điểm chồng chéo giữa các cấp hành chính và giữa các luật liên quan.
Sự phân cấp, phân quyền mạnh mẽ tại Nghị định 151 là sự thay đổi rất lớn trong nền hành chính của nước ta. (Ảnh minh hoạ: VGP)
Song song với đó, cần có kế hoạch bồi dưỡng chuyên môn thường xuyên cho đội ngũ công chức cấp xã, đặc biệt trong các lĩnh vực kỹ thuật cao như đo đạc bản đồ, định giá đất, ứng dụng công nghệ số vào xử lý hồ sơ. Những địa phương có điều kiện khó khăn cần được ưu tiên bổ sung biên chế, thiết bị và ngân sách hoạt động để tránh bị tụt lại trong việc triển khai Nghị định 51.
Bên cạnh đó, chuyên gia VIRES cũng khẳng định, sự phân cấp, phân quyền mạnh mẽ tại Nghị định 51 là sự thay đổi rất lớn trong nền hành chính của nước ta, vì thế chắc chắn cần có cơ chế kiểm tra, giám sát rất chặt chẽ trong thời gian tới. Hiện nay, hệ thống chính sách, pháp luật về nội dung này cũng đã được phân công theo nhiệm vụ mà Chính phủ giao cho các đơn vị có liên quan (Thanh tra, Kiểm sát, Tòa án…). Sau khi hệ thống hành chính 02 cấp đi vào hoạt động, cần có các tổng kết, đánh giá để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung các quy định cho phù hợp với tình hình thực tiễn.
Cuối cùng, yếu tố quan trọng là sự đồng thuận và hiểu biết pháp luật từ người dân. Việc tổ chức các đợt truyền thông, phổ biến pháp luật, tập huấn cộng đồng là điều cần thiết để người dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó tham gia giám sát và phản hồi kịp thời.
"Như vậy, việc thực hiện thành công việc phân cấp, phân quyền cho cấp xã trong lĩnh vực đất đai, ngoài phụ thuộc vào các văn bản pháp lý ban hành kịp thời, thì còn nằm ở khả năng tổ chức thực hiện trên thực tế. Việc trao quyền phải đi cùng trao trách nhiệm và điều kiện thực hiện. Có như vậy, cấp xã mới thực sự trở thành “nơi gần dân”, giúp quản lý đất đai hiệu quả tại cấp cơ sở”, chuyên gia VIRES chia sẻ.
