Khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai: Mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, mới nhất là Luật Đất đai 2013, nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác (Luật xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…) gây khó khăn cho việc thực hiện.
Những khó khăn, vướng mắc chính
Cụ thể, quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 37, Luật Đất đai) chưa phù hợp: Kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm, kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, thì cấp huyện chỉ là 1 năm, trong khi công tác chuẩn bị dự án thường là kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi hay phải chờ kế hoạch sử dụng đất mới, gây rất nhiều khó khăn, thời gian cho nhà đầu tư.
Quy định về Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 46) thì rất chặt chẽ: Chỉ khi có thay đổi về Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, thay đổi quy hoạch tổng thể các vùng kinh tế - xã hội hoặc khi có thiên tai, chiến tranh mới được điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhưng quy hoạch xây dựng chi tiết có liên quan nhiều đến sử dụng đất thì lại rất dễ ràng thay đổi, gây rất nhiều bất cập trong quản lý đô thị như hiện nay.
Quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 119): Luật đất đai 2013 chỉ quy định hình thức đấu giá đất, bỏ hình thức đấu thấu dự án có sử dụng đất, trong khi để có thể đấu giá đất thì phải có đất sạch, vì vậy không thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu được.
Trong khi đó Luật Nhà ở (Điều 22), Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu đều có quy định việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển nhà ở, các dự án có sử dụng đất thì phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện các dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không thuộc các dự án nhà nước giao đất thì tổ chức nhận chuyển nhượng phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (tương tự như văn bản chấp thuận chủ đầu tư), trong khi pháp luật về nhà ở và đầu tư thì lại quy định phải có đất mới được chấp thuận làm chủ đầu tư.
Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập là lĩnh vực xảy ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua. Đặc biệt trong những trường hợp Chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường với người dân, nhưng chỉ được khấu trừ theo phương án được cơ quan nhà nước phê duyệt, trong khi theo báo cáo thì phần lớn đều phải thỏa thuận giá bồi thường cho dân cao hơn so với phương án được phê duyệt.
Việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác, nơi thì sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, nơi thì định giá đất bằng phương pháp thặng dư, dựa trên tổng doanh thu giả định của dự án theo quy hoạch và tổng chi phí ước tính để xác định tiền sử dụng đất phải nộp.
Tuy nhiên, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án và bồi thường giải phóng mặt bằng, như vậy doanh nghiệp không có đủ cơ sở đầu vào để tính toán hiệu quả đầu tư trước khi quyết định đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho nảy sinh tiêu cực trong quá trình giao, xác định giá đất.
Mặt khác, việc lạm dụng hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, sẽ khuyến khích các địa phương tăng cường giao đất, cho thuê đất để có ngân sách cho các đầu tư khác, dẫn đến thiếu hụt nguồn thu khi không còn đất để giao, cho thuê hoặc khi thị trường bất động sản trầm lắng, không có giao dịch.
Gỡ khó cho doanh nghiệp
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị cần sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với tình hình thực tế, trong khi chờ sửa Luật Đất đai 2013, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho sửa một số quy định nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp:
Thứ nhất, sửa đổi quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà các chủ đầu tư phải thỏa thuận giá đền bù với dân, cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thỏa thuận, nếu có chứng từ hợp lệ, nhưng không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp (hoặc không quá 70% tiền sử dụng đất phải nộp).
Thứ hai, đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế cơ chế xin - cho, tham nhũng trong lĩnh vực này.
Nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất.
Thứ ba, công khai hóa các quy hoạch và dự án được duyệt, nhất là quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm cung cấp thông tin kịp thời, chính xác đến với các cấp Chính quyền, chủ đầu tư, người dân, tránh hình thành dự án “ma”.
Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
