Đề xuất áp giá trần với nhà ở xã hội: Chính sách dễ phản tác dụng

Luật đã có giới hạn lợi nhuận, áp dụng giá trần là không cần thiết

Trong báo cáo thẩm định dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, để trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 9 đang diễn ra, Bộ Tư pháp đã đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung giá trần với nhà xã hội để bán và cho thuê. Mục đích của đề xuất này là nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo nhiều đánh giá, mục đích của việc áp giá trần nhà ở xã hội là tốt, giúp người thu nhập thấp có thể mua được nhà với giá hợp lý. Tuy nhiên, áp giá trần nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc Nhà nước trực tiếp ấn định mức giá tối đa cho sản phẩm này, bất kể biến động của thị trường hay chi phí đầu vào. Điều này có thể dẫn tới nhiều hệ quả tiêu cực, khiến chính sách dễ phản tác dụng.

Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành nhận định, việc áp dụng một mức giá trần cứng nhắc cho nhà ở xã hội là không phù hợp với những biến động của thị trường và dễ triệt tiêu động lực làm nhà ở xã hội của doanh nghiệp. Từ đó dẫn tới nguồn cung suy giảm, người dân càng khó tiếp cận nhà ở.

Ông Nghĩa phân tích, hiện có 2 loại dự án nhà ở xã hội: Một là được Nhà nước giao đất, hai là doanh nghiệp tự bỏ vốn mua đất để đầu tư. Chi phí đầu vào giữa hai loại dự án này là hoàn toàn khác nhau. "Vì vậy, nếu không tính đến yếu tố này mà áp cùng một giá bán, rõ ràng là bất hợp lý và bất công cho doanh nghiệp tự bỏ vốn làm", ông nói.

Chưa kể, giá đất ở mỗi khu vực là khác nhau. Đất tại TP.HCM có thể lên tới vài chục triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi ở các tỉnh lân cận như Bình Phước chỉ khoảng một triệu đồng. Ngay trong cùng một thành phố, giá đất giữa khu trung tâm và vùng ven cũng đã chênh lệch lớn. "Vậy làm sao có thể dùng một mức giá trần để áp dụng chung cho tất cả?", ông Nghĩa đặt câu hỏi.

Ngoài chi phí đất, các yếu tố như thiết kế cao tầng hay thấp tầng, có tầng hầm hay không và mức độ đầu tư vào trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện cũng ảnh hưởng lớn đến giá thành sản phẩm. Do vậy, nếu bị khống chế bởi một mức trần phi thực tế, nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư làm nhà ở xã hội chất lượng tốt, không thua kém nhà thương mại cũng sẽ khó. Trong khi đó, nhu cầu và kỳ vọng của người dân về nhà ở lại ngày một tăng cao.

"Trong điều kiện chi phí đầu vào liên tục tăng - từ giá đất, vật liệu, nhân công đến lãi vay - thì việc cố định thêm mức trần giá bán chẳng khác nào siết chặt biên lợi nhuận vốn đã eo hẹp. Với mặt bằng chi phí như hiện nay, áp giá trần chẳng những không giúp giảm giá nhà cho người dân, mà còn khiến doanh nghiệp quay lưng với phân khúc này vì không thể đảm bảo bài toán tài chính", lãnh đạo Công ty Bất động sản Lê Thành nhìn nhận.

Chia sẻ quan điểm về đề xuất áp giá trần nhà ở xã hội, luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cũng bày tỏ, việc đặt ra giá trần cho nhà ở xã hội không hẳn là giải pháp hiệu quả, thậm chí có thể gây tác dụng ngược nếu thiếu đánh giá toàn diện.

Thứ nhất, đối với các dự án do Nhà nước đầu tư bằng ngân sách, việc quy định giá bán có thể hợp lý. Tuy nhiên, với các dự án do doanh nghiệp đầu tư bằng vốn tự có, áp dụng giá trần lại là rào cản lớn. Luật sư Cao cho biết, mỗi dự án có điều kiện triển khai khác nhau, chi phí đầu tư, giá đất, quy mô, thiết kế... đều không giống nhau, nên rất khó có thể ấn định một mức giá trần chung. Nếu không xây dựng được một hệ thống tiêu chí chi tiết và linh hoạt, thì việc áp giá trần sẽ khiến nhà đầu tư không đủ lợi nhuận, dẫn đến tâm lý e ngại, từ chối tham gia. Điều này đi ngược lại quy luật cung cầu và nguyên tắc vận hành của thị trường.

Thứ hai, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cụ thể về lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa, bản thân chủ đầu tư đã bị kiểm soát về lợi nhuận, không thể bán vượt giá để thu lời quá mức. Nếu muốn quản lý giá, Nhà nước hoàn toàn có thể sử dụng các công cụ như quy hoạch, thẩm định thiết kế, cấp phép đầu tư… để kiểm soát quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật công trình. "Việc áp thêm một 'giá trần cứng' chỉ làm tăng thêm thủ tục, gây phức tạp, không cần thiết", luật sư Cao nhấn mạnh.

Thứ ba, để kiểm soát giá một cách thực chất, điều quan trọng là kiểm soát chi phí đầu tư. Khi nắm được chi phí xây dựng, giá trị đất, dự toán đầu tư của từng dự án, Nhà nước hoàn toàn có thể xác định mức giá bán hợp lý mà không cần áp đặt giá trần. Bởi mỗi vùng miền, mỗi địa phương có đặc thù khác nhau về chi phí đầu tư, điều kiện xây dựng, nên nếu cố gò theo một khung giá trần, sẽ tạo ra áp lực không đáng có lên nhà đầu tư. Khi đó, chất lượng công trình rất có thể sẽ là thứ phải đánh đổi.

Rõ ràng, mục đích của việc áp giá trần nhà ở xã hội là tốt, song ở phương diện khác, điều này sẽ can thiệp sâu vào hoạt động của doanh nghiệp trong khi công cụ định mức lợi nhuận hiện hành đã đủ để kiểm soát biên độ sinh lời. Trong giai đoạn cần huy động mọi nguồn lực xã hội để phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, điều cần thiết là tạo động lực cho doanh nghiệp thay vì siết chặt quy định, tạo thêm áp lực khiến họ rời xa sân chơi này.

Tạo động lực thay vì thêm áp lực

Theo các chuyên gia, thay vì can thiệp hành chính cứng nhắc như việc áp giá trần, các chính sách nhà ở xã hội nên hướng tới tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia bằng cách điều chỉnh cơ chế tài chính phù hợp và tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý. Đơn cử như việc nâng lợi nhuận định mức lên 13%.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10% trên tổng mức đầu tư. Tuy nhiên, tại dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã đề xuất nâng tỷ lệ này lên 13%.

Đề xuất nâng lợi nhuận định mức dự án nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng được đánh giá là hoàn toàn hợp lý và có cơ sở. Bởi điều này không phải để "tăng giá nhà", mà là để bù đắp những chi phí phát sinh trên thực tế, cũng như nâng cao hơn sức hút của phân khúc nhà ở xã hội đối với doanh nghiệp sau một thời gian dài loại hình này bị bỏ ngỏ.

"Cần nhìn nhận rằng, khi không có sự tham gia thực chất của cộng đồng doanh nghiệp, mục tiêu phát triển hàng trăm ngàn căn nhà ở xã hội mỗi năm sẽ là nhiệm vụ bất khả thi nếu chỉ trông chờ vào ngân sách nhà nước", luật sư Cao nhấn mạnh.

Song chuyên gia cũng đặc biệt lưu ý thêm, đề xuất nâng mức lợi nhuận định mức lên cao hơn nhằm thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội là cần thiết, nhưng chưa đủ. Bởi trên thực tế, có không ít doanh nghiệp sẵn sàng tham gia, nhưng lại bị "chùn bước" bởi "mê cung" thủ tục kéo dài suốt nhiều năm trời.

"Từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng… đều là những quy trình phức tạp, chồng chéo, mất rất nhiều thời gian. Có dự án 'nằm chờ' thủ tục từ năm này qua năm khác mà chưa được triển khai", luật sư Cao dẫn chứng.

Vì vậy, muốn thu hút doanh nghiệp, Nhà nước không nên chỉ dừng lại ở việc nâng trần lợi nhuận, mà cần tạo một môi trường đầu tư thuận lợi - nơi doanh nghiệp có thể vừa kinh doanh, vừa phụng sự xã hội mà không bị cản trở bởi các thủ tục hành chính rườm rà.

Nếu thủ tục hành chính được tinh gọn, quá trình chuẩn bị đầu tư được rút ngắn, doanh nghiệp không phải gánh quá nhiều chi phí hữu hình và vô hình cho khâu "lo thủ tục", thì lợi ích thực chất của họ sẽ được nâng cao. Đó mới là động lực bền vững để doanh nghiệp đồng hành cùng Nhà nước trong việc thực hiện các chính sách xã hội.

"Nếu chỉ nới trần lợi nhuận mà không gỡ nút thắt về thủ tục, thì bài toán thu hút doanh nghiệp vẫn chưa thực sự có lời giải trọn vẹn", luật sư Cao khẳng định.

Ông Lê Hữu Nghĩa cũng cho rằng, việc nâng lợi nhuận định mức từ 10% lên 13% là cần thiết, song doanh nghiệp không quá quan tâm định mức lợi nhuận 10% hay 13% bằng việc rút gọn thời gian thực hiện dự án. Bởi một dự án nhà ở xã hội từ khi bắt đầu xin chủ trương đến khi hoàn thiện không dưới 5 năm. Thời gian này là quá dài, làm tiêu tốn nhiều chi phí hữu hình cũng như vô hình của doanh nghiệp. 

"Do đó, dù lợi nhuận được phép tăng thêm 3% nhưng nếu thời gian thực hiện dự án vẫn tiếp tục kéo dài từ năm này qua năm khác thì câu chuyện thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội để cải thiện nguồn cung phân khúc vẫn rất khó giải quyết", ông Nghĩa nói./.