Đề xuất sửa quy định tính quy mô dân số nhà chung cư tại TP.HCM

Bất cập trong xác định quy mô dân số nhà chung cư

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị UBND TP.HCM xem xét sửa đổi quy định về phương pháp xác định quy mô dân số đối với nhà chung cư và chung cư hỗn hợp.

Theo HoREA, TP.HCM đã ban hành Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26/12/2025 quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư và chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố có hiệu lực từ ngày 09/01/2026. Quy định này là cơ sở để cơ quan quản lý xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết 1/500 thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp Giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, sau 2 tháng triển khai, HoREA cho rằng quy định này đã bộc lộ một số bất cập. Việc áp dụng phương pháp xác định dân số khiến cơ cấu căn hộ tại các dự án chung cư thương mại và nhà ở xã hội chưa hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn phát triển dân số cũng như nhu cầu thị trường.

Cụ thể, tại các dự án chung cư thương mại quy định hiện hành có xu hướng làm tăng số lượng căn hộ lớn từ 3 - 4 phòng ngủ diện tích từ 85m² trở lên, thậm chí trên 160m². Trong khi đó, số lượng căn hộ vừa gồm căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 45–70m² và căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ dưới 45m² lại giảm. Tại các dự án nhà ở xã hội, số lượng căn hộ 2 phòng ngủ diện tích trên 56–70m² mức tối đa của nhà ở xã hội cũng tăng lên trong khi căn hộ nhỏ dưới 45m² giảm.

Thực tế thị trường cho thấy, khoảng 60 - 70% khách hàng có thu nhập trung bình chủ yếu tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 5 - 7 tỷ đồng mỗi căn. Khoảng 20 - 25% khách hàng thu nhập thấp có nhu cầu căn hộ 1 phòng ngủ giá khoảng 3 tỷ đồng. Trong khi đó chỉ 5 - 10% khách hàng thuộc nhóm thu nhập cao có nhu cầu căn hộ từ 3 phòng ngủ diện tích 85 - 120m² với giá khoảng 8 - 12 tỷ đồng mỗi căn. Nhu cầu căn hộ từ 4 phòng ngủ diện tích trên 120m² là khá thấp.

Ngoài ra, theo Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND, quy mô dân số căn hộ được tính theo số phòng và diện tích. Căn hộ 25 - 32m² tính 1 người, trên 32 - 56m² tính 2 người, 56 - 64m² tính 2 người, 64 - 96m² tính 3 người, 96 - 128m² tính 4 người, 128 - 160m² tính 5 người và căn hộ từ 4 phòng ở hoặc trên 160m² tính 6 người. Theo HoREA, cách tính này gây khó khăn trong việc xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ tại các dự án chung cư trên địa bàn thành phố.

Đề xuất sửa đổi để phù hợp với thực tế

Trước thực tế trên, HoREA đề nghị xem xét sửa đổi Điều 4 của Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND về phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp. 

Hiệp hội đưa ra hai phương án sửa đổi và đề nghị lựa chọn phương án 1. Theo phương án này, trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quy mô dân số tối đa của nhà chung cư được xác định theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và xây dựng đồng thời phù hợp với Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 tầm nhìn đến năm 2045 trong đó mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân khoảng 32m²/người.

HoREA cho rằng, việc xác định quy mô dân số cần dựa trên cơ cấu hộ gia đình thực tế tại TP.HCM. Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 và điều tra dân số giữa kỳ ngày 01/04/2024 của tổng cục thống kê, nhóm hộ từ 1–3 người chiếm tỷ trọng cao nhất 53,90%, trong đó hộ 1 người chiếm 12,47%, hộ 2 người chiếm 19,35% và hộ 3 người chiếm 21,40%. Hộ 4 người chiếm 26,27%, hộ từ 5 người trở lên chiếm 21,13%, còn hộ từ 7 người trở lên chỉ chiếm 5,38%.

Trên cơ sở quy mô dân số đã được xác định tại quyết định chủ trương đầu tư, ở giai đoạn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư được thiết kế số lượng và cơ cấu căn hộ của dự án nhưng phải bảo đảm tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Trong trường hợp phương án 1 không được chấp thuận, HoREA đề xuất xem xét phương án 2, tương tự quy định tại Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/05/2024 của UBND TP.Hà Nội. Theo Hiệp hội, phương án này tuy chưa hoàn hảo nhưng được đánh giá "đỡ khắt khe" hơn so với quy định hiện hành.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định quy mô dân số của nhà chung cư "phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn TP.HCM" vào khoản 1a (mới) Điều 3 Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND. Nội dung đề xuất gồm: "1a. Phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn TP.HCM, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước trên địa bàn thành phố". Quy định này tương tự nội dung tại khoản 2 Điều 3 Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP.Hà Nội.

Đề xuất này dựa trên dự báo trong Quyết định số 1125/QĐ-TTg ngày 11/06/2025 về điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060, theo đó quy mô dân số thành phố dự kiến đạt khoảng 14,0–16,5 triệu người vào năm 2040./.