“Đến thời điểm này, các doanh nghiệp buộc phải dốc toàn lực cho chiến lược tái cấu trúc“
Sự hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản là một trong những chỉ dấu quan trọng của nền kinh tế. Nhận thức được điều đó, thời gian qua, Chính phủ liên tục có những động thái hỗ trợ. Trong tháng 3, Nghị định 08/2023/NĐ-CP gỡ khó cho trái phiếu doanh nghiệp và những quyết sách thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trong Nghị quyết 33/NQ-CP cùng được ban hành đã mang đến những "tia nắng ấm" và hy vọng phục hồi cho thị trường trong bối cảnh trầm lắng.
Song, theo chuyên gia, trước khi nghĩ đến phục hồi, doanh nghiệp bất động sản phải vượt qua “bão băng” để tồn tại. Nhiều doanh nghiệp đã thực hiện các giải pháp tình thế để giải quyết những vấn đề trước mắt. Về lâu dài, doanh nghiệp buộc phải xem khó khăn hiện tại là cơ hội để thực hiện tái cấu trúc toàn diện, quyết liệt. Cùng với sự hỗ trợ của thể chế, chính sách, hy vọng thị trường bất động sản sẽ phát triển đúng hướng và lành mạnh hơn trong thời gian tới.
************
Không thể phủ nhận, sự phục hồi của thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với nhiều ngành nghề khác cũng như nền kinh tế. Dù có nhiều tín hiệu tích cực từ cơ chế, chính sách, song, việc vực dậy thị trường bất động sản vẫn là câu chuyện khó khăn.
“Không còn cách nào khác, hãy xem đây là cơ hội để thanh lọc thị trường, những doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh bài bản, mô hình quản trị tiên tiến nắm bắt được cơ hội sẽ vươn lên dẫn đầu. Những khó khăn là liều thuốc thử, doanh nghiệp còn tồn tại thì còn cơ hội phát triển. Vẫn có một vài tập đoàn đang hưởng lợi từ bối cảnh thị trường trầm lắng, và có lẽ đó là phần thưởng cho chiến lược kinh doanh chậm, chắc với đòn cân nợ hợp lý và hướng tới phân khúc phù hợp”, TS. Nguyễn Hoàng Nam, Chuyên gia kinh tế - Giám đốc chiến lược Công ty cổ phần Lendbiz chia sẻ với Reatimes xung quanh câu chuyện gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản.
Doanh nghiệp cần “trợ lực” từ thể chế, chính sách
PV: Thưa ông, có lẽ không cần phải nói nhiều đến những khó khăn của thị trường bất động sản nữa. Nhưng khi áp lực nợ vay của doanh nghiệp bất động sản đang ở một mức độ đáng quan ngại thì chắc chắn sẽ phải có giải pháp ngăn chặn, tránh lây lan khủng hoảng sang khu vực ngân hàng?
TS. Nguyễn Hoàng Nam: Chúng ta không thể phủ nhận vai trò của ngành bất động sản trong nền kinh tế. Đây cũng là lĩnh vực sử dụng nguồn lực rất lớn của xã hội và tác động mạnh đến hoạt động của hệ thống ngân hàng. Nếu thị trường này trục trặc thì ngay sau đó sẽ là bất ổn của thị trường tài chính, thậm chí là khủng hoảng nếu không được xử lý kịp thời.
Quốc hội đã có Nghị quyết số 31/2021/QH15 thông qua tại kỳ họp khóa 15 (tháng 11/2021), giao cho Chính phủ xây dựng một đề án và chương trình hành động cụ thể để tái cấu trúc nền kinh tế, với 5 nhóm giải pháp và hơn 100 chương trình hành động cần thực hiện. Trong đó, nhóm giải pháp được đề cập đầu tiên là củng cố nền tảng vĩ mô, mà đứng đầu là cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng.
Có thể thấy, Chính phủ rất coi trọng việc cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng bởi thị trường tài chính đang mất cân đối, phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Chính vì vậy, hệ thống ngân hàng lành mạnh và bền vững sẽ là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển ổn định. Thời điểm này, chúng ta không nói nhiều đến lợi nhuận hay quy mô, mà là sự an toàn của hệ thống, như chiến lược phát triển ngành ngân hàng đến năm 2025 và định hướng đến năm 2030 đã chỉ rõ mục tiêu đưa nợ xấu của toàn hệ thống tín dụng về dưới 3% vào năm 2025.
Thông điệp của Chính phủ rất rõ ràng là lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ. Chính phủ sẵn sàng đồng hành cùng doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn, nhưng việc tháo gỡ như thế nào còn phải tuân theo các quy luật của nền kinh tế thị trường. Trong đó, cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng, nhà đầu tư, khách hàng phải sớm đạt được đồng thuận để cùng xử lý các vấn đề phát sinh.
PV: Doanh nghiệp địa ốc vẫn đang tìm cách xoay xở về vốn, nhưng tắc pháp lý thì tự họ không thể giải quyết, ông nghĩ sao về vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề này?
TS. Nguyễn Hoàng Nam: Tất nhiên, thực trạng ảm đạm hiện nay có một phần nguyên nhân là do vấn đề pháp lý, công tác quy hoạch còn nhiều bất cập. Đặc biệt, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản quá phức tạp khi chịu sự điều tiết của nhiều luật và thủ tục hành chính, dẫn tới tình trạng chồng chéo và không thống nhất.
Trong khi đó, việc các doanh nghiệp bán bớt tài sản bất động sản để trả gốc/lãi cho trái chủ hay ngân hàng không đơn giản như bán những tài sản hữu hình khác. Nhất là vào thời điểm khó khăn này, nhà đầu tư “tiền mặt" sẽ dựa chủ yếu vào tính pháp lý của dự án để ra quyết định xuống tiền, trong khi thực tế nhiều dự án chưa được tháo gỡ về mặt pháp lý.
Vì lẽ đó, nhiệm vụ cấp thiết mà cơ quan quản lý nhà nước nên chú trọng là nhanh chóng tháo gỡ pháp lý, minh bạch hóa thông tin và nhất là tuyệt đối tránh thay đổi chính sách giật cục. Nhiều doanh nghiệp cũng đã kiến nghị rằng, hỗ trợ bất động sản hợp lý và hiệu quả nhất là khi giúp các doanh nghiệp hoàn thành thủ tục pháp lý nhanh gọn. Đây là việc có thể tháo gỡ mà không cần nhiều nguồn lực tài chính.
Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận có những dự án ách tắc do chiến lược kinh doanh mạo hiểm, vừa tiến hành xây dựng vừa lo tháo gỡ thủ tục pháp lý. Do đó, doanh nghiệp cần phải thay đổi chiến lược sao cho phù hợp, trong vấn đề này, Chính phủ không thể xử lý thay.
PV: Chính phủ không thể làm thay các doanh nghiệp trong việc xử lý các vấn đề nội tại nhưng lại có trong tay các công cụ để điều chỉnh thị trường, thưa ông?
TS. Nguyễn Hoàng Nam: Chính phủ đã tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp xử lý khủng hoảng trái phiếu thông qua việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP vào ngày 5/3 vừa qua, tạo cơ sở quan trọng giúp nhiều doanh nghiệp có thời gian để tái cấu trúc.
Trước mắt, áp lực đáo hạn trái phiếu đã giảm khi Nghị định 08 cho phép giãn nợ tối đa là 2 năm, qua đó giảm áp lực trả nợ lượng trái phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm năm 2023 và năm 2024. Nghị định 08 cũng tạo cơ sở pháp lý kèm theo hướng dẫn cơ bản, đảm bảo việc thực hiện đàm phán đổi trái phiếu lấy tài sản một cách rõ ràng và nhất quán hơn, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này.
Tại Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3, Chính phủ cũng yêu cầu có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ… Nhưng vấn đề là nếu không nhảy nhóm nợ thì doanh nghiệp cũng rất khó để vay vốn vì ngân hàng đang cẩn trọng trong việc giải ngân vốn tín dụng cho bất động sản. Chính phủ đã và đang nỗ lực đồng hành để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường. Nhưng theo tôi, ngoài bất động sản còn có những ngành khác cũng khó khăn, do đó, tự thân các doanh nghiệp cũng phải nỗ lực tái cấu trúc và thay đổi toàn diện sau biến cố lần này.
Chủ động vượt khó, cơ hội sẽ đến
PV: Trên thực tế, giai đoạn này các doanh nghiệp đều đang xoay xở nhiều cách để vượt qua khó khăn…
TS. Nguyễn Hoàng Nam: Những gì doanh nghiệp đang làm như đàm phán với “nhà đầu tư cá mập”, áp dụng chiết khấu cao, bán tài sản trả nợ, cắt giảm mạnh nhân sự mới chỉ là những giải pháp tình thế giúp doanh nghiệp giải quyết khó khăn trước mắt.
Gần đây, thị trường chứng kiến một vài doanh nghiệp lớn áp dụng mô hình kinh doanh mới, chia nhỏ và bán sản phẩm cho nhiều nhà đầu tư. Đây cũng chỉ là giải pháp ngắn hạn chứ không phải là giải pháp căn cơ, bài bản. Rất tiếc giải pháp tình thế này cũng không được thị trường ủng hộ. Thực ra đây là mô hình kinh doanh hiệu quả và cực kỳ ăn khách nếu được đưa ra vào đúng thời điểm thị trường đang lên hay mới chớm suy thoái. Nhưng dường như khi thị trường đi lên, doanh nghiệp lại “say men chiến thắng” và không tính toán đến những mô hình kinh doanh dự phòng. Đến lúc thị trường thoái trào khá nhiều mới áp dụng thì lợi nhuận và ưu điểm của mô hình không đủ để đánh tan tâm lý tiêu cực trên thị trường.
Vấn đề của đa phần doanh nghiệp hiện nay là làm sao để có thể tồn tại được, trước khi nghĩ đến kịch bản phát triển. Không còn cách nào khác, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc toàn diện, phải quyết liệt và chấp nhận đau, thua lỗ… để cầm cự. Tái cấu trúc cần thời gian, có quy trình đồng bộ, toàn diện từ nhân sự, mô hình kinh doanh, xác định lại giá trị, sản phẩm cốt lõi và tái cấu trúc về dòng vốn thì mới có thể “đứng dậy” trong dài hạn.
Trong đó, doanh nghiệp phải tái cấu trúc về sản phẩm, cân đối lại danh mục đầu tư. Nếu trước đây là tập trung vào biệt thự, nhà liền kề, bất động sản cao cấp vì biên lợi nhuận khoảng 35 - 40% và bỏ qua phân khúc nhà ở xã hội (12 - 14%) thì cần tư duy lại vì đây là xu hướng mà Chính phủ hỗ trợ cả trên quan điểm chỉ đạo lẫn chính sách thực thi.
Để phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần đưa ra chiến lược phát triển dựa trên sự tính toán cẩn trọng về cầu thực tế và khả năng thanh khoản của phân khúc sản phẩm lựa chọn đầu tư.
Về lâu dài, theo tôi, trên cơ sở đồng thuận của các doanh nghiệp thì cơ quan hữu trách cũng nên xem xét việc tạo lập Quỹ bình ổn bất động sản dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ.
PV: Thị trường cũng đang chờ đợi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mà Chính phủ đã đề cập trong Nghị quyết 33/NQ-CP. Ông có đánh giá gì về gói này?
TS. Nguyễn Hoàng Nam: Hiện thực hóa gói 120.000 tỷ đồng là một trong những hỗ trợ cụ thể mà Chính phủ có thể làm hiện tại. Hy vọng việc tái khởi động các dự án nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn và khôi phục phần nào niềm tin của nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng cuối cùng. Cũng nên lưu ý, độ trễ của chính sách cứu trợ thường lớn, như sau khi áp dụng gói giải cứu giai đoạn 2011 - 2013, thị trường cần khoảng 3 năm để phục hồi.
Mặt khác, theo tôi, đã là chính sách hỗ trợ thì phải gồm nhiều yếu tố cấu thành và phương thức, quy trình thực hiện cụ thể. Hiện tại thị trường mới đón nhận quyết tâm của Chính phủ và cam kết từ phía các ngân hàng và vẫn đang chờ đợi các bước đi tiếp theo của các bên liên quan trong việc giải ngân trên thực tế.
Hiện phân khúc bất động sản cao cấp đang chiếm tỷ trọng cao trên thị trường, và cũng gặp nhiều ách tắc nhất. Gói này được Chính phủ định hướng vào phân khúc thấp, vì vậy, tôi e là khó có thể giúp được nhiều cho doanh nghiệp, do đó, doanh nghiệp vẫn cần xác định phải “tự bươn chải” để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Gói 120.000 tỷ đồng cũng không thể giải quyết được toàn bộ vấn đề của nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhất là khi ưu đãi lãi suất không nhiều.
PV: Giai đoạn khó khăn này cũng tạo ra cơ hội để cơ cấu lại thị trường bất động sản, song song với đó là cơ cấu thị trường tài chính để khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp, thưa ông?
TS. Nguyễn Hoàng Nam: Cần nhắc lại Nghị quyết số 31/2021/QH15 về đề án và chương trình hành động cụ thể để tái cấu trúc nền kinh tế, sau các giải pháp ổn định kinh tế vĩ mô, là nhóm giải pháp phát triển các loại thị trường, mà đầu tiên là thị trường tài chính. Trong đó, đề ra một số chỉ tiêu, quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu so với GDP đạt bằng hoặc trên 85%, quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu so với GDP đạt 47% trở lên; dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) so với GDP ở mức 20% (giai đoạn 2021 - 2026). Để đạt được những chỉ tiêu này không phải đơn giản khi GDP vẫn tăng trưởng ấn tượng, nhưng chứng khoán lại lình xình, thị trường TPDN gần như đóng băng trong bối cảnh niềm tin xuống thấp như hiện nay. Hết năm 2022, dư nợ thị trường TPDN so với GDP mới đạt 8,4%, kém xa mục tiêu 20% đã đặt ra.
Tái cấu trúc ngành bất động sản hay thị trường tài chính đều là những công việc cấp bách, nhưng chúng ta không thể vội vàng. Trước mắt, cần cứu vãn thị trường TPDN thông qua việc khôi phục niềm tin, cố gắng đảm bảo lợi ích cho những đối tượng dễ bị tổn thương nhất. Riêng với thị trường bất động sản, cơ quan quản lý cũng cần kiên quyết khoanh vùng các chủ đầu tư yếu kém, cho phép phá sản đối với những doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính để làm “sạch” thị trường.
Không còn cách nào khác, hãy xem đây là cơ hội để thanh lọc thị trường, những doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh bài bản, mô hình quản trị tiên tiến nắm bắt được cơ hội sẽ vươn lên dẫn đầu. Những khó khăn là liều thuốc thử, doanh nghiệp còn tồn tại thì còn cơ hội phát triển. Vẫn có một vài tập đoàn đang hưởng lợi từ bối cảnh thị trường trầm lắng, và có lẽ đó là phần thưởng cho chiến lược kinh doanh chậm, chắc với đòn cân nợ hợp lý và hướng tới phân khúc phù hợp.
Đến thời điểm này, doanh nghiệp buộc phải dốc toàn lực cho chiến lược tái cấu trúc. Chúng ta hy vọng rằng, sắp tới với hàng loạt các thay đổi về hành lang pháp lý, thị trường sẽ phát triển đúng hướng, lành mạnh và câu chuyện này sẽ không còn lặp lại trong tương lai nữa./.
- Xin cảm ơn ông!
