Từ những ngày đầu dịch Covid-19 bùng phát, phân khúc bất động sản cho thuê, bán lẻ được đánh giá là phải chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi hầu hết các mặt bằng cho thuê phải đóng cửa, giá thuê liên tục giảm, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới, khách thuê đồng loạt trả mặt bằng... Các chính sách hỗ trợ giảm giá thuê vẫn không đủ khả năng níu chân người thuê. Vì vậy, ngay cả những mặt bằng có vị trí đắc địa, ở trung tâm thành phố lớn vẫn "đóng băng" suốt nhiều tháng liền.
Nhìn nhận về những "tổn thương" này trong năm 2021 và đi tìm "điểm sáng" cho phân khúc bán lẻ, cho thuê năm 2022, Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội.
PV: Năm 2021 được xem là một năm khốc liệt đối với phân khúc bất động sản cho thuê. Hầu hết các mặt bằng cho thuê, bán lẻ đều phải đóng cửa nhiều tháng liền do Chỉ thị giãn cách của Chính phủ, giá thuê liên tục giảm, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới… Bà đánh giá như thế nào về thực tế này?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Năm 2021, phân khúc bán lẻ phải chịu quá nhiều ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19. Các kênh giao hàng không được hoạt động dẫn đến hàng loạt nhà hàng, cửa hàng phải đóng cửa, hoặc giảm bớt số lượng. Các tầng khối đế trung tâm thương mại tại các dự án chung cư ghi nhận sự gia tăng đáng kể của diện tích trống do khách thuê không có khả năng tiếp tục hợp đồng thuê. Nhiều dự án phải chuyển đổi công năng hoạt động sang văn phòng để giải quyết bài toán lấp đầy diện tích bán lẻ.
Tuy nhiên, xét một cách khách quan, những thực tế này chủ yếu diễn ra tại các mô hình trung tâm thương mại hoặc bán lẻ nhỏ, do dự án thiếu sự hỗ trợ tới khách thuê về mặt gây dựng hình ảnh, marketing thu hút lượt tham quan trong trung tâm thương mại. Tại các trung tâm thương mại lớn được phát triển và xây dựng chuyên nghiệp như Aeon, Lotte, Vincom Retail, mức độ ảnh hưởng bởi khách thuê không quá nhiều.
PV: Bên cạnh Covid-19, theo nhiều nghiên cứu, năm 2021 còn là năm của thương mại điện tử “bùng nổ”, đe doạ tới thị trường mặt bằng cho thuê, bán lẻ. Bà có nhìn nhận gì về thực tế này?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Ở thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và nằm ở trung tâm giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nên lượng cung cầu ổn định. Song, trong giai đoạn dịch Covid-19 tiếp diễn, các đợt giãn cách xã hội kéo dài đã thay đổi hành vi của người tiêu dùng, thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều khách hàng đi thuê mặt bằng. Điều này đã tạo ra tín hiệu tốt giúp các kênh thương mại điện tử phát triển mạnh mẽ, giải quyết ít nhiều bài toán buôn bán trong thời điểm dịch bệnh. Tuy nhiên, nó lại đe doạ tới mặt bằng cho thuê.
Việc các sàn thương mại điện tử đang chiếm nhiều ưu thế về mặt kinh doanh, khiến hầu hết các mô hình kinh doanh đều phải kết hợp giữa cửa hàng tại chỗ và sàn thương mại điện tử, dẫn đến nhu cầu mở rộng chuỗi mặt bằng giảm mạnh trong 2 năm vừa qua. Và tình trạng này cũng sẽ tiếp diễn trong 3 - 5 năm tới.
PV: Vậy trong thời gian tới, các mặt bằng cho thuê có bị “triệt tiêu” bởi sự thay thế của thương mại điện tử?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trong thời gian vừa qua, thị trường đã chứng kiến sự sụt giảm nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng từ thương mại điện tử và bán hàng trực tuyến. Tuy nhiên, bán hàng trực tuyến tại Việt Nam vẫn còn bất cập về khâu kiểm soát chất lượng hàng hóa và thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn mặt bằng bán lẻ truyền thống. Bởi vì, khó có thể thay đổi sự thích thú và trải nghiệm chân thực của khách hàng khi đến trực tiếp cửa hàng để thử và cảm nhận sản phẩm bằng các giác quan.
Các nhãn hàng có mặt bằng vật lý vẫn giữ được lợi thế khi vừa có không gian để quảng bá sản phẩm, vừa để cung cấp dịch vụ và trải nghiệm tới khách hàng. Cụ thể, với mảng nhà hàng, tại Việt Nam, người Việt vẫn có nhu cầu đến nhà hàng cao hơn so với đặt hàng mang về, do khách hàng ưa thích trải nghiệm không gian ăn uống và cảm giác được phục vụ tại nhà hàng.
Về mảng mỹ phẩm, các thương hiệu như Sociolla, Beauty Box, Nars… vẫn cần các cửa hàng vật lý để giới thiệu quảng bá sản phẩm và cung cấp trải nghiệm dùng thử sản phẩm cho khách hàng.
Đối với mảng thời trang, các nhãn hàng thời trang của nước ngoài vẫn chuộng mô hình cửa hàng truyền thống tại Việt Nam…
Ngoài ra, trung tâm thương mại đang dần chiếm một vị trí không thể thay thế đối với người dân Việt Nam nói riêng và châu Á nói chung. Đây không còn chỉ là nơi để mua sắm mà đã trở thành trung tâm sinh hoạt cộng đồng, đặc biệt đối với các gia đình sống trong những căn hộ nhỏ và không đầy đủ tiện nghi vui chơi giải trí. Xu hướng phát triển các trung tâm thương mại trong tương lai cũng được cân nhắc tích hợp trong các dự án phức hợp nhà ở hoặc kết nối trực tiếp vào tuyến tàu điện ngầm của đô thị.
PV: Bước sang năm 2022, theo bà, bất động sản cho thuê, bán lẻ có khả năng hồi phục và khởi sắc?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Bước sang năm 2022, Việt Nam sẽ đạt được tỷ lệ tiêm chủng vắc-xin cao, hướng đến khả năng miễn dịch cộng đồng. Đây là một tín hiệu rất tốt giúp phân khúc cho thuê, bán lẻ nhanh chóng hồi phục và phát triển.
Nếu kịch bản Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp thì đây vẫn là cơ hội để nhiều nhãn hàng có thể tìm kiếm những mặt bằng thuê lý tưởng với giá thuê hợp lý hơn so với thời điểm trước Covid-19, đặc biệt là các thương hiệu nước ngoài. Do vậy, nhu cầu tìm kiếm mặt bằng thuê tiếp tục gia tăng trong năm 2022.
Ngoài ra, các mặt bằng tại khối đế bán lẻ khu chung cư và trung tâm thương mại sẽ được chuộng hơn so với nhà phố do tiện ích của tổng khu mang lại. Trong năm nay, thị trường bán lẻ kỳ vọng sẽ khôi phục lại sức hút nhờ lượng lớn các thương hiệu nước ngoài cho tất cả các phân khúc bán lẻ, từ thời trang, mỹ phẩm, gia dụng đến F&B vào thị trường Việt Nam.
Bên cạnh những "điểm sáng", thị trường bán lẻ trong năm 2022 sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh của sàn thương mại điện tử nhiều hơn, so với tình trạng đóng cửa do Covid-19. Vì vậy, những chủ đầu tư phát triển phân khúc trung tâm thương mại, bán lẻ cần hết sức lưu ý. Cần tập trung vào xây dựng mô hình trung tâm thương mại chuẩn chỉnh, bố trí dàn trải các thương hiệu khách thuê hợp lý để có thể thu hút tốt người tiêu dùng mới đảm bảo được tỷ lệ lấp đầy và mô hình kinh doanh ổn định cho khách thuê. Hầu hết khách thuê bán lẻ đều thu gọn mô hình kinh doanh, tập trung vào các vị trí flagship store nhiều hơn, thay vì mở dàn trải như trước đây.
PV: Đâu là những lực đẩy để nhận diện bất động sản cho thuê, bán lẻ có nhiều "điểm sáng" trong năm 2022 như trên, thưa bà?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Tiềm năng của nhãn hàng xa xỉ tại Việt Nam còn rất lớn và các hãng vẫn đang đánh giá rất cao thị trường tiêu dùng tại Việt Nam. Nhu cầu sử dụng và tiêu thụ các nhãn hàng xa xỉ đối với người tiêu dùng Việt ngày càng được khơi gợi khi công nghệ thông tin và truyền thông phát triển, những xu hướng trên thế giới có tầm ảnh hưởng nhất định lên người tiêu dùng Việt Nam.
Ngoài ra, chúng ta có nhiều niềm tin vào khả năng khống chế dịch bệnh Covid-19 của Chính phủ. Đây là động lực lớn nhất giúp thị trường cho thuê, bán lẻ trong năm 2022 hồi phục, phát triển.
PV: Để thị trường cho thuê được thích ứng nhịp nhàng với mọi kịch bản trong năm 2022, theo bà, thời gian tới nhà đầu tư cần lưu ý những yếu tố nào?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Có 3 yếu tố mà nhà đầu tư cần quan tâm đối với lĩnh vực bất động sản cho thuê, bán lẻ trong năm 2022. Yếu tố đầu tiên là hoạch định lại kế hoạch kinh doanh của các nhãn hàng bán lẻ khi họ nắm bắt hành vi người tiêu dùng. Yếu tố tiếp theo là những nguồn cung chất lượng có thể đạt tiêu chí của các nhãn hàng quốc tế. Yếu tố cuối cùng và không kém phần quan trọng là sự linh hoạt của các chủ nhà, họ sẽ phải thay đổi tư duy cho thuê cũng như thích nghi với thời điểm hiện tại khi kinh doanh cho thuê mặt bằng.
Cụ thể, các mặt bằng cho thuê bán lẻ cần đa dạng hóa để có thể tồn tại và phát triển. Điều này không có nghĩa là chỉ cần bổ sung thêm các ngành hàng ăn uống mà cần cung cấp các dịch vụ đa dạng hơn, bao gồm cả không gian làm việc. Các giải pháp về phát triển trung tâm thương mại có thể rất khác nhau, phụ thuộc vào vị trí, mô hình, nhưng sẽ khó có thể thấy trung tâm thương mại trong tương lai tồn tại chỉ với 100% khách thuê bán lẻ và giải trí.
Việc đa dạng hoá để tồn tại và linh động hơn trong các hoạt động cho thuê sẽ giúp khả năng phục hồi tốt và tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy. Vì vậy, các nhà đầu tư trung tâm thương mại cần tư duy theo hướng đây không chỉ là trung tâm bán lẻ, mà nên là một trung tâm tiêu dùng đúng nghĩa.
- Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!
