Tái cơ cấu dòng tiền từ nguồn vốn ngoại là điều cần thiết lúc này, giúp thị trường bất động sản vượt qua khủng hoảng. Đây vừa là cơ hội để doanh nghiệp thay đổi chiến lược kinh doanh nhưng cũng không ít lo ngại.
M&A “nóng” với dòng vốn ngoại
Năm nay, sự tham gia tìm kiếm cơ hội từ thương vụ M&A của hàng loạt “ông lớn” ngoại như Keppel Land, Frasers, WHA, Central Retail… có sự chuyển hướng tới ở phân khúc bất động sản thương mại, nhà ở và công nghiệp. Bước sang quý 3/2023, một thương vụ mới nhất với giá trị lớn là việc Tập đoàn bất động sản Gamuda đạt được thỏa thuận mua lại toàn bộ cổ phần của 3 cá nhân, đồng thời trực tiếp sở hữu dự án hỗn hợp nhà cao tầng tại TP.HCM là Khu nhà ở Tâm Lực thuộc Công ty cổ phần bất động sản Tâm Lực. Thương vụ có giá trị hơn 7.200 tỷ đồng với việc tập trung vào tạo ra một hệ thống tài sản có tỷ lệ hoàn vốn cao, thời gian đầu tư tối đa 5 năm của Gamuda Land. Điều này giúp tập đoàn gia tăng quỹ đất tại vị trí đắc địa và bổ sung nguồn căn hộ chất lượng cao và giảm thiểu rủi ro đáng kể.
Việc “giải cứu” dòng vốn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản bằng các thương vụ M&A đang âm thầm diễn ra và sức nóng ngày càng tăng. Cùng với Gamuda Land, “ông lớn” Keppel Corp cùng Keppel Vietnam Fund (KVF) đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% cổ phần từ Công ty Khang Điền với giá trị 3.180 tỷ đồng. Xa hơn nữa, công ty Phát Đạt cũng quyết định chuyển nhượng 89% cổ phần tại Công ty CP địa ốc Hòa Bình - công ty con sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP.HCM…
Xu hướng M&A nóng lên diễn ra trên thị trường gần đây cũng là điều dễ hiểu. Khi thị trường gặp khó, đặc biệt là nguồn vốn vay, để có dòng tiền xoay xở trả nợ, hoặc có tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác thì nhiều doanh nghiệp phải tính đến việc bán toàn bộ hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư nước ngoài. Ngược lại, về phía các nhà đầu tư nước ngoài một điều trước đây hiếm khi xảy ra là ngoài thâu tóm các dự án đã đi vào hoạt động thì họ thâm nhập cả dự án đang trong quá trình đến bù giải phóng mặt bằng.
Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Soho Group chia sẻ rằng, không ít nhà đầu tư nước ngoài có sẵn nguồn lực tài chính sẵn sàng chờ chực để M&A dự án bất động sản khi có cơ hội.
Thị trường hấp dẫn?
Lý giải vì sao thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn các nhà đầu tư ngoại trong khi thị trường chung có nhiều khó khăn, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới vẫn đang bất ổn. Việt Nam là thị trường mới nổi có nền kinh tế xã hội ổn định, tốc độ đô thị hóa ở mức cao được xem là điểm đến ổn định, có biên lợi nhuận tốt. Ông cũng cho biết, so với năm trước, danh mục đầu tư của Savills Việt Nam hiện tăng gấp đôi và hầu hết thương vụ đang trong giai đoạn đàm phán.
Ở góc độ tiềm năng, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng tăng trưởng và đây là lý do vốn ngoại mong muốn gia tăng thị phần. Các thương vụ trong tương lai được ông kỳ vọng sẽ cải thiện nguồn cung, mang đến nhiều sản phẩm chất lượng và đa dạng.
Tuy nhiên, dù đặt sự quan tâm rất lớn tới thị trường bất động sản Việt Nam nhưng các thương vụ M&A của nhà đầu tư nước ngoài cũng đối mặt với không ít khó khăn. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng việc tìm ra một dự án tiềm năng là rất khó bởi thị trường còn mang nặng tính địa phương nên nhà đầu tư muốn liên doanh, liên kết và M&A hơn là giao dịch bất động sản thuần túy.
Thận trọng hơn, có ý kiến cho rằng, khi các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn buộc phải bán ra và nhà đầu tư ngoại với tiềm lực tài chính mạnh thâu tóm ít nhiều tiềm ẩn nguy cơ với việc kiểm soát của thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ có sự quản trị rủi ro rất tốt. Bởi vậy, chắc chắn họ sẽ không bỏ tiền ra “ôm cục nợ”. Nói như ông David Jackson, hãy xem đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản trong nước thay đổi chiến lược kinh doanh, cân đối dòng tiền và tinh gọn mô hình quản trị giúp giành thị phần và phát triển.
Dự báo thị trường M&A từ nay tới cuối năm, chuyên gia cho rằng, thời gian vừa qua công cuộc thăm dò và đàm phán của nhà đầu tư nước ngoài khá sôi động thì nhiều khả năng rất có thể có một số thương vụ sẽ thành công trong quý cuối năm. Khi có dòng tiền đổ vào hy vọng sẽ thúc đẩy các dự án bất động sản khởi động.
Phần lớn các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), Malaysia, Thái Lan… mục tiêu săn lung các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý. Và chỉ số ít doanh nghiệp trong nước có đủ tiềm lực tài chính để tham gia.
Thêm nữa, công nghệ sẽ được ưu tiên trong việc hoạch định phát triển dự án do đó, thời gian tới mảng cung cấp dịch vụ hậu cần cho các nền tảng Proptech (công nghệ bất động sản) sẽ nổi lên như một điểm đáng chú ý trong các thương vụ M&A. Như cái cách mà Meey Land đã ký thỏa thuận hợp tác đầu tư với Alamat Capital. Quỹ đầu tư đến từ Singapore này đã hướng đến các nhóm ngành y tế và sức khỏe, công nghiệp sản xuất và đặc biệt là phát triển thị trường proptech (Property Technology) - ứng dụng công nghệ thông tin và kinh tế nền tảng vào thị trường bất động sản.
