Điểm nghẽn chính sách đất đai với thị trường BĐS: Doanh nghiệp hiến kế gỡ rối

Trước những vướng mắc liên quan tới chính sách đất đai, hình thành những khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản, đại diện một số doanh nghiệp cho hay doanh nghiệp không cần dự án được duyệt quá nhanh, chỉ cần đúng tiến độ, doanh nghiệp cũng không cần nộp tiền sử dụng đất quá thấp, mà doanh nghiệp bất động sản cần biết số tiền sử dụng đất bao nhiêu là hợp lý.

*****

Bất động sản là lĩnh vực chịu sự chi phối bởi nhiều bộ Luật, trong đó, nhiều điều khoản lại có sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, dẫn tới những khó khăn cho việc triển khai đầu tư, thực hiện dự án bất động sản. Trong bối cảnh làn sóng dịch bệnh Covid-19 bùng phát lần thứ 4, những khó khăn ấy đang tác động ra sao tới doanh nghiệp và doanh nghiệp phải xoay xở như thế nào để tồn tại với thị trường?

Cà phê cuối tuần ghi nhận những chia sẻ của đại diện các doanh nghiệp bất động sản: Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP.Invest; bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land; ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cùng Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI để hiểu sâu hơn những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện thời.

PV: Trong quá trình triển khai, đầu tư dự án mới, doanh nghiệp đã và đang gặp những khó khăn vướng mắc gì?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest: Bất động sản là ngành nghề kinh doanh chịu sự chi phối bởi rất nhiều bộ luật, tính tới 12 luật chi phối, ví dụ như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,... Và từng điều luật lại do bộ chuyên ngành nghiên cứu xây dựng, ví dụ như Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng Luật Đất đai; Bộ Xây dựng nghiên cứu, phát triển Luật Nhà ở, Luật Xây dựng; Bộ Kế hoạch và Đầu tư xây dựng Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư... Điều này dẫn tới sự chồng chéo, thiếu đi tính thống nhất, đồng bộ giữa các luật.

Khi thực thi theo luật này, doanh nghiệp lại gặp vướng mắc do chồng chéo, xung đột với luật khác, trong khi doanh nghiệp rơi vào cảnh "rối như tơ vò" thì thường không có cơ quan nào chịu trách nhiệm giải quyết xung đột do mỗi bộ luật lại thuộc đơn vị quản lý khác nhau, khiến doanh nghiệp rơi vào bế tắc.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa: Bởi tính chất đặc thù mà bất động sản đang chịu sự chi phối từ nhiều điều luật cũng như cơ quan quản lý. Từ đó đã dẫn tới những khó khăn, vướng mắc về tính pháp lý của dự án bất động sản khi triển khai. Một số nút thắt có thể kể ra như:

Thứ nhất, quy định phải có quy hoạch đất ở thì mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phê duyệt dự án, đây chính là một vướng mắc rất lớn với doanh nghiệp bất động sản.

Thứ hai, trong rất nhiều dự án có phần đất xen cài dính tới đất công - dù diện tích chiếm rất nhỏ, không đáng kể, nhưng điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Thứ ba, định giá đất và tiền sử dụng đất là một bài toán nan giải khi doanh nghiệp không thể nào định giá, biết chính xác số tiền mình sẽ nộp là bao nhiêu khi làm dự toán dự án, dẫn tới việc bị động với thị trường. Phương pháp định giá hiện nay khá bất cập, do những số liệu đầu vào, phương pháp tính toán tạo ra những con số khác nhau về tiền sử dụng đất

Thứ tư là thủ tục pháp lý thường bị kéo dài, chịu sự quản lý của nhiều ngành, thành ra bộ phận này bộ phận kia nhiều lúc mâu thuẫn với nhau, khiến cho việc triển khai dự án bị chậm trễ.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: Như tôi đã từng chia sẻ và nay xin nói chi tiết hơn về vướng mắc mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp với chính sách đất đai.

Theo đó, có 3 vướng mắc lớn mà tôi muốn nêu ra là: Bất cập về định giá đất; Quy định về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai vẫn còn cứng nhắc; Khó khăn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thứ nhất, các quy định về định giá đất và văn bản có liên quan chưa phản ảnh đúng với thực tế thị trường đang diễn ra. Trong khi đây là một nền tảng quan trọng cho việc chuyển đổi quyền sở hữu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thực tế, nhiều quá trình định giá đất, đặc biệt là trong khâu định giá để nộp tiền sử dụng đất thường kéo dài rất lâu, có trường hợp tính bằng năm mà chủ đầu tư vẫn chưa đóng được tiền, hệ lụy là các thủ tục pháp lý không được hoàn tất, không ra được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho khách hàng dẫn đến khiếu kiện là không tránh khỏi.

Thứ hai, Luật Đất đai cần phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai với mục đích mang lại hiệu quả khai thác và sử dụng cao nhất, chứ không nên cứng nhắc.

Thời gian vừa qua, “đất công” là cụm từ rất nhạy cảm khiến nhiều cá nhân, tổ chức rơi vào vòng lao lý. Chính vì cái “gông” đất công mà nhiều nguồn lực đất đai đã bị lãng phí. Bên sở hữu đất công thì không có đủ năng lực, nguồn lực phát triển, để hoang phí tài sản trong một thời gian dài; trong khi bên có khả năng làm thì không tiếp cận được do nhiều rào cản pháp lý.

Thứ ba, các loại hình đất đai cần được chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt theo quy hoạch và nhu cầu phát triển. Những khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi phát triển dự án, đặc biệt là dự án có quy mô lớn đã tạo nên nhiều rào cản và e ngại cho doanh nghiệp.

PV: Dường như những câu chuyện kể trên đều là khó khăn mà hầu hết các doanh nghiệp bất động sản gặp phải, vậy tại sao nút thắt mãi không được gỡ?

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa: Theo tôi, đây thực ra cũng không phải là vấn đề quá khó, mà câu chuyện là chúng ta nên thống nhất về pháp lý. Doanh nghiệp không cần dự án được duyệt quá nhanh, chỉ cần đúng tiến độ, doanh nghiệp cũng không cần nộp tiền sử dụng đất quá thấp, mà doanh nghiệp bất động sản cần biết số tiền sử dụng đất bao nhiêu là hợp lý.

Thứ nhất, về đất xen cài, đất công, nếu diện tích không đáng kể, thì có thể thông qua một số đơn vị định giá độc lập phụ trách và xử lý dứt khoát phần này được. Ví dụ, dùng 3 đơn vị định giá độc lập, có uy tín trên thị trường, giống như mô hình của thị trường chứng khoán là có những công ty được quyền kiểm toán các công ty trên sàn chứng khoán, thì về định giá bất động sản cũng vậy, nên chọn ra 5 - 10 công ty uy tín trên thị trường về định giá, về nộp tiền sử dụng đất, nhất là đất công.

Thứ hai, về phần nộp tiền sử dụng đất, nên xem xét lại các phương pháp định giá bất động sản. Hiện chúng ta có 4 phương pháp định giá bất động sản, nhưng khi áp vào từng doanh nghiệp thì tùy từng số liệu, từng tác dụng của phương pháp lại có mức giá khác nhau. Tôi cho rằng nên nghiên cứu lại phương pháp về định giá, để làm sao nhìn vào bảng định giá doanh nghiệp biết ngay họ cần nộp bao nhiêu tiền, ví dụ nộp tiền sử dụng đất xây nhà phố biệt thự, dự án thấp tầng thì nhìn vào biết cần nộp bao tiền, hay khi xây nhà cao tầng 8 - 12 tầng thì biết là nộp bao nhiêu tiền. Hiện chúng ta đang bối rối ở điều này.

Thứ ba, về quy trình, nên rõ ràng mình bạch để cho doanh nghiệp thuận lợi triển khai, có hướng dẫn trực tiếp để doanh nghiệp làm. Không thể cứ để doanh nghiệp nộp hồ sơ rồi "chạy" từ cơ quan này tới cơ quan khác, mất thời gian, rất không nên.

Bởi tính chất đặc thù mà bất động sản đang chịu sự chi phối từ nhiều điều luật cũng như cơ quan quản lý. Từ đó đã dẫn tới những khó khăn, vướng mắc về tính pháp lý của dự án bất động sản khi triển khai.

Luật sư Trương Thanh Đức: Tôi muốn bổ sung ý kiến rằng những khó khăn mà doanh nghiệp nêu trên đã xuất hiện từ nhiều năm rồi và hầu như không được cải tiến, sửa đổi hay khắc phục. Không những thế mà còn phát sinh ra nhiều khó khăn mới, có thể là do quy định mới, có thể là do sửa điều luật cũ nhưng tính không kỹ nên hình thành xung đột, vướng mắc, tạo thành những khó khăn mới cho doanh nghiệp.

Còn về lý do khiến những nút thắt mãi không được tháo gỡ là do công tác quản lý bất động sản hiện nay chủ yếu theo cơ chế điều kiện kinh doanh kiểm soát trước - tiền kiểm, dẫn đến câu chuyện không thực sự tạo ra môi trường cạnh tranh. Trong khi ấy, tính chất của loại hình kinh doanh bất động sản lại rất khó, bản thân nhà đầu tư, bản thân thị trường không dễ xoay chuyển, vận động như các lĩnh vực khác. Một dự án có khi triển khai trong hàng chục năm, làm thủ tục rất lâu, nhiều yếu tố tác động vào. 

Bởi vậy mà cơ quan chức năng, cấp có thẩm quyền hay ngay cả những khâu đơn giản nhất như bộ phận thủ tục hành chính cũng rất ngại nếu như để xảy ra sai sót, đôi khi là hợp lý, cần thiết nhưng lại không thật đúng với quy định, quy trình - mặc dù quy định, quy trình luật pháp là bất cập. 

Có quá nhiều yếu tố từ pháp luật đến thực tiễn và do đặc điểm của lĩnh vực này, dẫn đến câu chuyện là bị nhiều luật, nhiều quy định chồng chéo xung đột, thời gian kéo dài, kể cả có phát hiện, xử lý, thậm chí có nhiều văn bản sửa đổi rồi nhưng cuối cũng vẫn không đi vào cuộc sống. Quan trọng là những vướng mắc, khó khăn làm cho tinh thần, ý chí, mong muốn, sự hồ hởi của nhà đầu tư bị thui chột, không thực sự làm cho thị trường vận động hay cạnh tranh, phát huy những cái tốt nhất. Các điều kiện, thủ tục gây áp lực với ngay cả những nhà đầu tư chất lượng, bài bản uy tín, chưa kể tới những nhà đầu tư bình thường, có năng lực kém.

PV: Vậy đâu là giải pháp hữu hiệu nhất để tháo gỡ nút thắt ấy ở góc độ doanh nghiệp?

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: Giải pháp đầu tiên với vấn đề định giá đất, theo tôi, cần sự chuẩn hóa và đơn giản hóa trên tinh thần giảm thiểu những sự lệch pha không đáng có, giúp đội ngũ thực thi đủ cơ sở để rút ngắn thời gian triển khai trong thực tế, chứ không nên kéo dài như hiện nay.

Đối với nút thắt thứ hai, không khó để tìm thấy nhiều khu đất "vàng" trong thành phố, các khuôn viên đất rộng, các nhà xưởng lớn... do các đơn vị Nhà nước quản lý nhiều năm bị bỏ hoang, xập xệ và khai thác không hiệu quả, nhìn vào rất xót xa. Do vậy, có thể nghiên cứu quy định giao các khu vực đất công không khai thác hiệu quả trước đó cho tư nhân quản lý, sử dụng là một giải pháp tốt, mang về nguồn thu lớn cho ngân sách và thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển.

Về vấn đề đất xen cài, một thực tế dễ dàng thấy được là câu chuyện đất xen cài trong các dự án khi bị quy chiếu là đất công dẫn đến việc ách tắc kéo dài, gây lãng phí nguồn lực lớn và trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án. Bao nhiêu kiến nghị, bao nhiêu lần hội họp vẫn chưa được giải tỏa. Có dự án nhà ở tại quận Bình Tân, TP.HCM chỉ vì vướng vài chục mét vuông đất xen cài đường giao thông chung mà bị đình trệ toàn bộ pháp lý trong 3 năm, không thể triển khai, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp.

Cần nhìn nhận rằng nhu cầu phát triển về kinh tế, xã hội thay đổi nhanh chóng theo thời gian, các quy hoạch đất đai cũng cần thay đổi, cập nhật phù hợp với nhu cầu và thực tiễn.

Chẳng hạn, đối với dự án phát triển khu đô thị có quy mô vài trăm héc-ta, nguồn gốc đất chuyển đổi thường rất đa dạng. Nếu quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất không linh hoạt sẽ dẫn đến tình trạng triển khai dự án kéo dài, không hiệu quả.

Chính vì vậy, Luật Đất đai cần tháo gỡ rào cản về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tạo động lực cho các quy hoạch sớm triển khai khả thi và hiệu quả.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest: Thực tế thì các doanh nghiệp bất động sản thông qua hiệp hội đơn vị thành viên đã rất nhiều lần có đề xuất sửa đổi, kiến nghị tháo gỡ ách tắc về chính sách đất đai. Ví dụ như mới đây, doanh nghiệp bất động sản Hà Nội và TP.HCM đều kiến nghị Thủ tướng Chính phủ về 1 số bất cập tại Nghị định 30. 

Theo đó, Nghị định 30 quy định chỉ dự án có 100% đất ở hoặc dính một phần đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Điều này đồng nghĩa với việc tất cả các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng nếu không dính một chút đất ở nào thì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Hiểu một cách đơn giản, quy định mới này có thể đẩy các dự án nhà ở thương mại mới vào tình trạng ách tắc thủ tục, bởi hiện nay, hầu hết dự án đều xuất phát từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), và điều này có nguy cơ làm trầm trọng hơn sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao.

Tôi cho rằng đây là một vướng mắc rất cụ thể, cần tháo gỡ kịp thời để dự án được thông thoát. 

Còn hiện nay, nhìn vào bối cảnh chung có thể thấy nền kinh tế đang chịu tác động nặng nề của dịch bệnh, những mục tiêu kinh tế tổng thể đều rất khó đạt được như mục tiêu tăng trưởng GDP 2021 đề ra là 7% hay chỉ số CPI cố gắng giảm dưới 4%... Nhưng bây giờ tất cả mọi thứ đều tăng giá, giữa tình hình kinh tế như hiện nay thì nguy cơ lạm phát là nhìn thấy rất rõ, đang đến rất gần, nếu như không tháo gỡ về cơ chế chính sách, đến lúc các doanh nghiệp đã "lịm" và kinh tế xuống quá thì tháo gỡ cũng không kịp nữa.

Những khó khăn, kiến nghị của doanh nghiệp đều xuất phát từ thực tiễn, và nguyên nhân cơ bản là do bất cập từ cơ chế. Không phải doanh nghiệp họ kêu, họ nói, họ không làm rồi đổ lỗi cho cơ chế, mà đều có những kiến nghị cụ thể từ trải nghiệm thực tế. Nhưng quá trình chuyển kiến nghị, đề xuất lên các cơ quan quản lý cũng như khâu giải quyết vẫn còn chậm. 

Tất cả doanh nghiệp ở các vùng miền đều có kiến nghị, tức là bất cập thấy rõ, không đơn thuần ở một khu vực cá biệt. Có lẽ cơ quan chức năng cần linh động hơn trong việc sửa đổi thay vì cứ chờ sửa luật này mới có thể sửa luật khác liên quan, e rằng đến lúc đó thì các dự án đã "chết" và không còn nguồn cung mới cho thị trường. 

Vì sao thời gian qua bất động sản trong nam ngoài bắc đều lên giá? Ngoài câu chuyện giá vật liệu đầu vào tăng thì một nguyên nhân cơ bản là nguồn cung không có, từ đó không có nhà bán, giá nhà đi lên. Tại TP.HCM giá nhà tăng bình quân khoảng 15 - 20%, còn giá nhà tại Hà Nội tăng nhẹ hơn chút, ở mức 7 - 8%.

Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, thì đến năm 2022 sẽ chẳng còn dự án mới nào trên thị trường. Ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi cho rằng các cơ quan quản lý Nhà nước cần nhìn thấy thực trạng ấy và có những quyết sách, chỉ đạo thẳng tới cơ quan quản lý, cần tập trung sửa đổi những kiến nghị, chỉ như vậy mới gỡ được nút thắt.

PV: Vậy ở góc độ nhà làm luật, nghiên cứu luật, ông có ý kiến về giải pháp như thế nào, thưa Luật sư Trương Thanh Đức?

Luật sư Trương Thanh Đức: Tôi cho rằng vấn đề cần sửa nằm chủ yếu ở hai khía cạnh: Một là cơ chế chính sách, hai là thủ tục hành chính, vai trò của cơ quan quản lý cấp phép.

Bên cạnh đó, cần xác định lại tư duy, quan điểm cũng như cách làm, mục tiêu, xác định rủi ro nằm ở đâu. Nói thật là không thể đi theo cách chống dịch là phải vô trùng hết, đi theo cách dự án đầu tư kinh doanh tất cả đều thành công, chính xác và theo đúng mong muốn. Mà phải chấp nhận rằng cũng sẽ có những thất bại, rủi ro, lệch lạc nhất định. Trên cơ sở đó sẽ uốn nắn và hình dung trước để hạn chế, ngăn chặn, không thể đi theo cách mọi thứ lý thuyết đều đúng trăm phần trăm rồi đặt ra đấy là phải thế này, phải thế kia.

Ví dụ như câu chuyện về chậm triển khai tiến độ dự án từ 1 - 2 năm sẽ bị thu hồi, nhưng thực tế 1 số công trình trọng điểm của Nhà nước còn chậm cả chục năm. Việc đặt ra những quy định như vậy thì hoàn toàn kém khả thi và nó là rủi ro thường trực, phấp phỏng của doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp không yên tâm đầu tư kinh doanh.

Hoặc quy định về huy động vốn khi mà dự án đáp ứng được các điều kiện nhất định, để hướng tới mục tiêu rất tốt đẹp là người mua nhà, nhân dân, số đông xã hội, nhà đầu tư không bị lừa, không bị mất tiền, đầu tư mà không có nhà ở, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Nhưng lại nhầm lẫn, đưa ra yêu cầu rằng phải đủ điều kiện này kia mới đủ điều kiện huy động vốn kinh doanh, sinh ra các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư bất động sản thì họ phải bắt tay ngay từ đầu họ bỏ vào khi chưa có gì, họ chấp nhận bỏ vốn vào, chứ lại đợi xong móng xong giấy phép các thứ mới huy động thì lại là hoang đường, là nhầm lẫn. Đó là 1 trong những yếu tố đầu tiên để dẫn đến câu chuyện như thế, sau đó dẫn đến tranh cãi, rất nhiều dự án 2 bên hợp tác phát triển nhưng chỉ đứng tên 1 doanh nghiệp nên đến lúc bán hàng lại nửa kín nửa hở, bên này bên kia o ép…

Hay ví dụ như bảo lãnh nhà, quỹ chung cư, đều quy định nửa vời, không đúng với bản chất, dẫn tới tình trạng thường xuyên xảy ra xung đột, mâu thuẫn về quyền lợi tại nhà chung cư. 

Đầu tiên cần rà soát, xem lại các quy định theo hướng thay đổi cách tiếp cận, điều chỉnh phương pháp tính toán, tư duy. Còn nếu vẫn chỉ sửa bất cập này, vướng mắc kia một cách manh mún thì sẽ không giải quyết được những vướng mắc hiện hữu, vẫn là mạch chính bị ách tắc.

Thứ 2 là việc quy kết trách nhiệm, khi đấu giá đấu thầu, xem xét đủ mọi điều kiện rồi ngta không tư lợi tư túi gì, thắng thì tốt, thua hay có sai sót nhưng do khách quan, nhận thức, trình độ, nhiều yếu tố thì phải xem xét quy kết cho hợp lý, thay vì cứ hình sự hóa các quan hệ kinh doanh, kinh tế. Dẫn tới việc mấy năm nay nhiều dự án to nhỏ hay vốn có sẵn giải ngân vốn đầu tư công không thực hiện được, vẫn bế tắc, là do vấn đề từ phía pháp luật, do tinh thần triển khai, trách nhiệm của các cơ quan liên quan. 

Chỉ khi giải quyết được các nút thắt ấy thì doanh nghiệp mới có cơ hội để hồi phục, phát triển và thị trường mới có thể vận động đi lên.

- Xin cảm ơn đại diện các doanh nghiệp và chuyên gia đã có ý kiến chia sẻ!