Giá nhà mở bán lần đầu tăng cao
Theo khảo sát của PV, tại TP.HCM trong năm 2022 có khoảng 14 dự án mở bán hoặc dự kiến mở bán, tiêu biểu như: Mizuki Park, Ventosa Luxury, The Monarch Empire City, Urban Green, The Metropole phân khu The Amaris Residence… Tuy nhiên không có dự án nào có giá bán dưới 40 triệu đồng/m2 mà trung bình từ 45 – 60 triệu đồng/m2.
Đơn cử như dự án Mizuki Park của chủ đầu tư CTCP Đầu tư Nam Long, tại đường Nguyễn Văn Linh, Bình Hưng, huyện Bình Chánh. Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án lần này sẽ cung cấp cho thị trường 400 căn hộ thiết kế từ 1 – 3 phòng ngủ với diện tích dao động 45 – 126m2. Giá bán căn hộ hiện nay đang rơi vào mức 44 - 49 triệu đồng/m2.
Hay Lancaster Legacy - dự án căn hộ cao cấp tọa lạc tại vị trí trung tâm quận 1, TP.HCM. Với quy mô gần 750 căn hộ hạng sang, dự án này đang có giá rơi vào khoảng 180 - 200 triệu đồng/m2.
Một dự án khác có tên Empire City hay còn gọi là Khu phức hợp tháp quan sát tọa lạc tại Khu chức năng số 2b – Khu đô thị Thủ Thiêm được thiết kế đa dạng, các căn hộ ở đây từ 1 – 4 phòng ngủ, có mức giá dự kiến từ 6.500 – 9.000USD/m2 tùy thuộc vào vị trí từng căn hộ.
Có thể thấy, giá bán căn hộ của các dự án mới hiện nay đang rất cao và gần như không có sự xuất hiện của phân khúc trung cấp hay nhà ở giá rẻ. Vì vậy, giá sơ cấp tại các thành phố lớn liên tục được thiết lập mặt bằng mới.
Báo cáo thị trường bất động sản của hầu hết các đơn vị nghiên cứu 6 tháng đầu năm 2022 cũng chỉ ra, giá bán nhà ở thị trường sơ cấp tăng mạnh. Cụ thể, báo cáo thị trường căn hộ của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt 2.455 USD/m2, tăng 8,6% theo năm, riêng phân khúc trung cấp tăng 7%. Nguồn cung căn hộ mới tại đây đang có xu hướng dồn vào phân khúc cao cấp, hạng sang, còn phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân dạt về vùng ven là các tỉnh vệ tinh của TP.HCM.
Tương tự, thông tin nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com cho biết, trong quý vừa qua TP.HCM ghi nhận giá nhà chung cư trên các chợ trực tuyến trên đà tăng. Căn hộ cao cấp tăng giá 7% và giá bán phân khúc này vẫn liên tục đội lên trong 6 tháng qua.
Theo đơn vị này, các chủ đầu tư đang chào bán các mức giá dựa trên chi phí đầu vào, do các chi phí đang tăng lên nên giá bán sơ cấp đều tăng. Chung cư có giá dưới 40 triệu đồng/m2 đã biến mất khỏi thị trường, dẫn đến phân khúc căn hộ 45 triệu đồng/m2 trở lên được tìm kiếm nhiều trên các chợ địa ốc trực tuyến.
Còn dữ liệu tại DKRA Việt Nam ghi nhận, trong quý II/2022 nguồn cung căn hộ hạng A (cao cấp) chiếm 77,7% rổ hàng toàn thành phố, dẫn đến giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 8 - 15% so với giai đoạn mở bán cách đây 3 - 5 tháng.
DKRA cũng lý giải nguyên nhân giá nhà chung cư tăng trên thị trường sơ cấp do chi phí đầu vào (nguyên vật liệu) leo thang, các chính sách ưu đãi để bán hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư trong quý vừa qua được cộng dồn vào giá bán, khiến thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.
Chia sẻ với Reatimes ở góc độ chuyên gia, TS. Đinh Thế Hiển khẳng định, giá nhà tăng cao trên thị trường sơ cấp trong thời gian vừa qua là điều dễ hiểu. Bởi có rất nhiều yếu tố tác động như lực cầu lớn trong khi nguồn cung mở bán không quá nhiều thậm chí là còn hạn chế, lạm phát tăng giá… Trong thời gian tới, khi những yếu tố này vẫn còn tiếp diễn, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục.
Ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hoà cũng nhìn nhận, tại TP.HCM hiện nay để tìm được nhà ở thị trường sơ cấp có giá dưới 40 triệu đồng/m2 là rất khó. Các dự án mở bán mới đây đều có giá trên 45 triệu đồng/m2. Đặc biệt với những căn hộ hạng A khu vực trung tâm, mặt bằng giá đã đạt trên 80 triệu đồng/m2.
“Giá nhà mở bán lần đầu tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nguồn cầu cao là quy luật tất yếu của thị trường. Chưa kể, khi lạm phát tăng giá diễn ra, chi phí cho xây dựng thi công bị đội lên, giá thành sản phẩm cũng tăng theo. Ngoài ra, các chủ đầu tư hiện nay đang tập trung mạnh vào phân khúc cao cấp, ít theo đuổi phân khúc nhà ở giá rẻ, trung cấp nên mặt bằng giá mới xứng tầm với chất lượng liên tục được thiết lập”, ông Quang cho biết.
Thị trường thứ cấp lại có chiều hướng giảm giá
Ngược với diễn biến tăng giá của thị trường sơ cấp, thị trường căn hộ thứ cấp lại có chiều hướng giảm giá bán. Từ giữa quý II/2022 đến đầu tháng 7, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện nhiều trường hợp giảm 5 - 10% để thoát hàng. Theo đó, các nhà đầu tư thứ cấp giảm giá bất động sản chủ yếu do lo ngại áp lực tài chính, cần xả hàng để thu hồi vốn trong bối cảnh các ngân hàng thương mại có động thái kiểm soát tín dụng và rà soát lại các khoản vay.
TS. Đinh Thế Hiến nhận định, thanh khoản toàn bộ thị trường bất động sản đang giảm mạnh đã dẫn đến thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng giảm giá bán để níu chân người mua. Trong đó, nguyên nhân tác động khiến thanh khoản sản phẩm giảm là do 5 yếu tố.
Thứ nhất, Nhà nước kiểm soát vốn ngân hàng thương mại đưa vào thị trường bất động sản.
Thứ hai, giá bất động sản đã tăng cao ở mọi phân khúc và địa phương.
Thứ ba, các chính sách mới minh bạch thị trường bất động sản.
Thứ tư, lãi suất ngân hàng thương mại cho vay tăng (+2%).
Thứ năm, các nhà đầu tư kẹt vốn, giảm niềm tin về “giá bất động sản tiếp tục tăng”.
Những yếu tố này đã làm các nhà đầu tư lướt sóng chùn tay, các nhà đầu tư trung hạn diễn biến chậm lại để quan sát. Từ đó đẩy giá bán căn hộ thứ cấp có chiều hướng giảm. “Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá sẽ diễn biến rõ nét hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của toàn thị trường. Và khi điều này xảy ra, “độ vênh” về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ tiếp tục tăng”, ông Hiển nói.
Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp, đồng thời tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý... Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.
Ông Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận, việc ngân hàng kiểm soát tín dụng đã tác động rất mạnh và gần như ngay lập tức đến tâm lý thị trường thứ cấp. Việc tiếp cận vốn vay khó khăn trong 2 - 3 tháng qua đã phần nào dẫn đến nhiều nhà đầu tư có động thái giảm giá tài sản để thoát hàng.
Tuy nhiên, đây là phản ứng bình thường của thị trường. Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc xả bớt hàng trong rổ tài sản để thu hồi dòng tiền với mục đích dự phòng rủi ro, là bài toán khá phổ biến. Bên cạnh đó cũng có những nhà đầu tư giảm giá xả hàng để dành tiền tươi chờ những cơ hội mua giá tốt trong đợt sàng lọc cuối năm. Ngoài ra, cũng không loại trừ nhóm nhà đầu tư ngắn hạn phải bỏ cuộc giữa chừng do đuối tài chính nên buộc phải giảm giá để xả hàng nhanh.
“Mức giảm giá tài sản trên thị trường thứ cấp hiện nay đa phần chỉ mới là giảm lời (tức là giảm một phần lợi nhuận), chưa xuất hiện trường hợp bán tháo. Tuy nhiên, nếu việc kiểm soát tín dụng tiếp tục kéo dài đến cuối năm 2022, nhiều khả năng làn sóng giảm giá cắt lỗ sẽ diễn ra, khi đó có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng làm suy thoái thị trường địa ốc và tác động tiêu cực đến nền kinh tế”, ông Quang dự báo./.
