Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026: Gợi mở hướng phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý, kiến tạo trụ cột chiến lược mới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ để bước vào mô hình tăng trưởng mới, phân khúc nhà ở cho thuê được xác định là cấu phần quan trọng của chiến lược phát triển đô thị quốc gia. Chỉ đạo mới đây của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm không chỉ mở ra một tư duy phát triển nhà ở mới mà còn cho thấy bước chuyển quan trọng từ mục tiêu "sở hữu nhà ở" sang khẳng định "quyền tiếp cận và có chỗ ở hợp pháp".

Ngày 22 tháng 5 năm 2026, Văn phòng Trung ương Đảng đã ban hành Thông báo số 64-TB/VPTW truyền đạt toàn văn kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới.

Trong đó, một trong năm định hướng chiến lược mang tính đổi mới tư duy quản lý được đề cập là ưu tiên phát triển mạnh mẽ nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn và khu công nghiệp; thực hiện rà soát, phân loại thị trường thành 4 nhóm rõ rệt: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổ chức Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới”: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia.

Diễn đàn diễn ra trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II vào ngày 2/6 tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia (Hà Nội), mở ra không gian đối thoại đa chiều giữa cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà hoạch định chính sách và cộng đồng doanh nghiệp về phân khúc nhà ở cho thuê giá hợp lý.

Đây không chỉ là một hoạt động chuyên môn theo dòng thời sự, mà còn cho thấy khả năng nắm bắt nhanh chủ trương, đồng hành cùng định hướng điều hành của Đảng, Nhà nước và nhu cầu thực tiễn của thị trường; nỗ lực đóng góp tiếng nói trong xây dựng chiến lược mới về an cư và an sinh xã hội.

Tại buổi làm việc ngày 19/5 với Đảng uỷ Chính phủ và một số cơ quan về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã thẳng thắn chỉ ra nhiều tồn tại, điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Theo đó, phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu, phân bổ chưa hợp lý; nhiều dự án thiếu kết nối với các hạ tầng xã hội thiết yếu; quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội thiếu đồng bộ, thiếu gắn kết với khu vực tập trung nhiều người lao động. Các doanh nghiệp thiếu động lực tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp; cơ cấu sản phẩm nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu thuê nhà ở với giá hợp lý của người lao động là rất lớn.

Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương Đảng thông báo kết luận của đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới tập trung vào một số nội dung quan trọng sau:

Một là, quán triệt quan điểm quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân, tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả là thước đo của tiến bộ xã hội, tạo nền tảng phát triển xã hội ổn định, bền vững, nâng cao niềm tin của người dân. Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở để hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở.

Hai là, phát triển nhà ở trong giai đoạn tới theo cơ chế thị trường có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước; Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua xây dựng thể chế, chính sách, quy hoạch để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch, doanh nghiệp tham gia xây dựng, vận hành với lợi nhuận hợp lý và người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn, phù hợp với khả năng chi trả.

Ba là, bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng. Phát triển nhà ở phải đặt trong mối liên hệ hoàn thiện đồng bộ thể chế, chính sách, mang tính chất liên ngành, liên cấp, liên vùng, gắn với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư.

Đồng thời, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước yêu cầu rà soát việc phân nhóm nhà ở hiện nay, nghiên cứu định hướng phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm (nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách) để xác định các cơ chế, chính sách tương ứng, trong đó có chính sách Nhà nước hỗ trợ giá, cung cấp nhà ở miễn phí cho một số đối tượng nhất định.

Bốn là, giao Đảng ủy Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu các cơ chế đột phá về đất đai, tín dụng, quy chuẩn mô hình mới; áp dụng đồng bộ thủ tục hành chính "một cửa, một đầu mối" và kiểm soát chặt chẽ tình trạng trục lợi chính sách, đầu cơ đất đai.

Năm là, nghiên cứu, đề xuất ban hành các văn bản quy phạm pháp luật phù hợp để sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ngay trong năm 2026.

Trước những yêu cầu cấp thiết phải phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề: “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới” là một trong những hoạt động đầu tiên của ngành đi sâu vào phân tích, nghiên cứu, phản biện và đề xuất giải pháp để phân khúc nhà ở cho thuê giá hợp lý phát triển tương xứng với nhu cầu thực tế, đóng góp cho công cuộc an sinh xã hội và phát triển đất nước.

Nhìn nhận về thị trường nhà ở tại Việt Nam thời gian qua, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đề cập đến nghịch lý: “Trong khi nhiều căn hộ cao cấp, biệt thự liền kề hay những nền đất phân lô vùng ven đang tạm lắng dòng vốn đầu tư, thì hàng triệu người lao động, công nhân viên chức lại rất vất vả tìm kiếm một chốn nương thân vừa vặn với túi tiền. Sự lệch pha cung – cầu này chính là một trong những nguyên nhân làm giảm bớt động lực phát triển bền vững của nền kinh tế đô thị”.

Chính vì vậy, Thông báo số 64-TB/VPTW ra đời như một sự điều tiết vĩ mô kịp thời, làm rõ quan điểm nhất quán của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: Phải chấn chỉnh thị trường bất động sản để cân bằng lại mọi phân khúc. Sự điều chỉnh ở đây không mang ý nghĩa kìm hãm bằng các biện pháp hành chính cứng nhắc, mà là nghệ thuật thiết lập một "thế cân bằng động".

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan phân tích thêm: “Khi phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận nhân dân chưa được khơi thông, cấu trúc của thị trường sẽ thiếu đi sự vững chãi cần thiết. Chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại văn bản lần này định hướng các nhà hoạch định chính sách và các doanh nghiệp địa ốc nhìn nhận rõ thực tế, chủ động tái cấu trúc nguồn cung, dịch chuyển dòng vốn từ những sản phẩm "bán sự kỳ vọng đầu tư" sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu sống thực của con người. Đó là con đường hài hòa để đưa thị trường quay về giá trị cốt lõi, nơi BĐS đóng vai trò là bệ đỡ cho sự an cư vững chãi của quốc gia”.

Theo TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, việc phát triển nhà ở cho thuê là hướng đi phù hợp với quy luật phát triển của thị trường nhà ở và yêu cầu nâng cao chất lượng sống đô thị với những lý do sau:

Thứ nhất, phát triển nhà ở cho thuê giúp Nhà nước mở rộng khả năng bao phủ chính sách, phù hợp với quan điểm "đảm bảo cho mọi người dân đều có chỗ ở". Với cùng một nguồn lực đất đai và ngân sách hỗ trợ, mô hình cho thuê có thể phục vụ được nhiều lượt người hơn so với mô hình bán đứt nhà ở xã hội. Quỹ nhà cho thuê nếu được Nhà nước hoặc các tổ chức chuyên nghiệp quản lý sẽ tiếp tục quay vòng phục vụ các nhóm đối tượng cần hỗ trợ qua nhiều giai đoạn, thay vì chuyển thành tài sản riêng của một số ít người được mua, tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực công.

Thứ hai, nhà ở cho thuê là hình thức phù hợp với những nhóm dân cư có thu nhập chưa ổn định hoặc chưa có khả năng tích lũy, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong lực lượng lao động đô thị hiện nay. Đây là lực lượng lao động trẻ mới tham gia thị trường, chưa có tích lũy tài chính; sinh viên, học sinh trong quá trình học tập chưa có thu nhập; lao động thời vụ với nguồn thu nhập không ổn định; và đặc biệt là lao động di cư - công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Đồng thời, đây cũng là hình thức phù hợp với tính linh động của thị trường lao động hiện nay. Người lao động có thể dễ dàng di chuyển theo cơ hội việc làm mà không bị ràng buộc bởi tài sản cố định.

Thứ ba, việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê còn có ý nghĩa quan trọng trong việc điều tiết và ổn định thị trường bất động sản đô thị. Khi nhu cầu nhà ở không bị "dồn nén" hoàn toàn vào mục tiêu sở hữu, áp lực mua nhà sẽ giảm xuống, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ và kỳ vọng tăng giá bất động sản trong ngắn hạn. Nói cách khác, nhà ở cho thuê giúp chuyển một phần nhu cầu từ "tài sản" sang "dịch vụ", làm cho thị trường vận hành lành mạnh hơn, gắn với nhu cầu thực. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở cho thuê theo mô hình dự án, có quy hoạch và quản lý chuyên nghiệp sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị, quản lý dân cư. Thay vì tình trạng nhà trọ tự phát, xây dựng manh mún, mật độ cao nhưng thiếu hạ tầng, thiếu an toàn và khó kiểm soát, các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư bài bản sẽ đảm bảo tiêu chuẩn về không gian sống, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đi kèm. Nhờ đó, quỹ đất được khai thác hiệu quả hơn, đồng thời hình thành các khu ở có tổ chức, đồng bộ với giao thông và dịch vụ đô thị. Về dài hạn, điều này không chỉ cải thiện chất lượng sống của người dân mà còn góp phần xây dựng cấu trúc đô thị bền vững, giảm chi phí xã hội và nâng cao hiệu quả quản lý đô thị.

Thứ tư, ở góc độ tăng năng suất cho nền kinh tế. Khi người lao động được sống trong điều kiện ổn định, gần nơi làm việc, với chi phí hợp lý, họ có thể giảm thời gian di chuyển, cải thiện sức khỏe và tăng mức độ gắn bó với công việc. Phát triển nhà ở cho thuê chất lượng, giá hợp lý vì vậy không chỉ giúp cải thiện đời sống người dân mà còn góp phần nâng cao năng suất lao động, giảm chi phí xã hội và tăng hiệu quả vận hành của nền kinh tế đô thị. Đây là một khoản "đầu tư gián tiếp" nhưng có tác động lâu dài và bền vững.

Bước vào chu kỳ phát triển mới sau Đại hội XIV của Đảng, Việt Nam đang đứng trước một khúc quanh lịch sử vĩ đại: Khởi động hành trình bứt phá tiến vào "Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc" với mục tiêu tăng trưởng kinh tế đầy khát vọng đạt mức hai con số mỗi năm.

Trong bối cảnh đó, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhìn nhận tư duy về bất động sản nhà ở bắt buộc phải trải qua một cuộc cách mạng tư tưởng triệt để và sâu sắc nhất từ trước đến nay: “Đoạn tuyệt hoàn toàn với trạng thái là nơi trú ẩn của dòng tiền nóng đầu cơ để quay trở lại bản chất nguyên bản, đóng vai trò là tư liệu sản xuất thiết yếu, hạ tầng an sinh, nền tảng phục vụ trực tiếp cho lực lượng lao động tạo ra giá trị thặng dư thực chất cho xã hội”.

Bám sát thực tiễn thị trường và các quan điểm chỉ đạo mới nhất của Đảng, Nhà nước, đặc biệt là định hướng của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển nhà ở cho thuê, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 hướng đến mục tiêu “Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia”.

Trong đó, hai trong số nội dung chính của Diễn đàn là phần báo cáo tổng quan của TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà sáng lập, Chủ tịch Tập đoàn CEO với chủ đề: Nhà ở cho thuê tại Việt Nam: Thực trạng, kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách, pháp luật; phiên tọa đàm cấp cao xoay quanh nội dung Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững.

Tham dự Tọa đàm cấp cao có lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; lãnh đạo Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường; đại biểu Quốc hội, các chuyên gia kinh tế, pháp lý, quy hoạch...

Tọa đàm tập trung thảo luận nhiều nội dung trọng tâm bao gồm: Hoàn thiện cơ chế đất đai, tín dụng và chính sách ưu đãi để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý; xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở theo mô hình mới; cải cách thủ tục nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án; phát triển hệ sinh thái đô thị phục vụ thị trường nhà ở cho thuê. Cùng với đó, các diễn giả cũng sẽ bàn luận sâu về giải pháp minh bạch hóa chính sách, kiểm soát đầu cơ và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng; đồng thời tăng cường ứng dụng công nghệ số, dữ liệu và đổi mới quản trị trong phát triển thị trường nhà ở và bất động sản.

Thông qua các phần thảo luận chuyên sâu, Diễn đàn truyền đi thông điệp về phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý vừa là chiến lược mới về an sinh nhà ở, vừa là chiến lược dài hạn nhằm phát triển nguồn nhân lực, nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị và kiến tạo mô hình phát triển đô thị bền vững trong giai đoạn mới.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nêu rõ, chăm lo chỗ ở cho nhân dân là bản chất tốt đẹp của chế độ ta. Phát triển nhà ở phải được đặt trong tư duy tổng thể, không phải của riêng ngành xây dựng, hay chính sách hỗ trợ người nghèo. Đây là vấn đề của liên ngành, liên cấp, liên vùng gắn với quy hoạch đô thị, đất đai, công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư.

Chính vì thế, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 không chỉ tiếp cận câu chuyện nhà ở dưới góc độ thị trường, mà còn đặt vấn đề trong mối quan hệ với mô hình tăng trưởng mới của nền kinh tế. Việc lựa chọn chuyên đề Phát triển nhanh nhà ở cho thuê giá hợp lý làm một trong hai nội dung trọng tâm của Diễn đàn, cho thấy nỗ lực đồng hành cùng các định hướng lớn của Đảng và Nhà nước. Đồng thời, mở ra không gian đối thoại đa chiều, khách quan, toàn diện giữa cơ quan quản lý, chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp nhằm tìm kiếm những giải pháp mang tính hệ thống, dài hạn cho bài toán an cư của người dân và phát triển đô thị bền vững.