Điều gì đang khiến Bắc Hà Nội trở thành tâm điểm phát triển mới của Thủ đô?

Sau nhiều thập kỷ phát triển tập trung về phía Nam sông Hồng, Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị với quy mô lớn nhất từ trước đến nay. Trong bức tranh mới đó, khu vực phía Bắc không còn là vùng ven hay khu vực dự trữ phát triển, mà đang dần trở thành cực tăng trưởng mới của Thủ đô nhờ sự cộng hưởng của hạ tầng, quỹ đất và động lực kinh tế.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng trong chu kỳ phát triển tiếp theo, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định bởi kỳ vọng hay tin đồn quy hoạch, mà bởi những yếu tố có thể kiểm chứng được trên thực tế. Hiện nay, có một sự thay đổi đang diễn ra trong cấu trúc phát triển của Hà Nội.

Trong nhiều năm, phần lớn các hoạt động kinh tế, dân cư và đầu tư của Thủ đô tập trung ở khu vực phía Nam sông Hồng. Các quận nội thành liên tục mở rộng, trong khi những địa bàn như Đông Anh, Mê Linh hay Sóc Sơn chủ yếu được nhìn nhận như vùng đệm hoặc quỹ đất dự trữ cho tương lai.

Nhưng khi tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, mô hình phát triển đó bắt đầu bộc lộ những giới hạn.

Áp lực dân số gia tăng, tình trạng quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông kéo dài, thiếu không gian công cộng và mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang đang đặt ra yêu cầu phải mở rộng không gian phát triển của Hà Nội theo hướng mới.

Tại hội thảo "Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam giao Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức ngày 2/6 vừa qua, gần 300 chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư đã cùng nhìn nhận về một xu hướng đang ngày càng rõ nét: Hà Nội đang chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang đa cực, đa trung tâm.

Khi Bắc Hà Nội không còn là vùng ven

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bài toán của Hà Nội hiện nay không đơn thuần là bổ sung thêm nguồn cung nhà ở.

Điều quan trọng hơn là phải hình thành các cực phát triển mới đủ năng lực chia sẻ áp lực với khu vực nội đô hiện hữu, đồng thời tạo ra môi trường sống đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và tiện ích cho người dân. Nói cách khác, Hà Nội cần những đô thị hoàn chỉnh chứ không chỉ là những khu dân cư mở rộng từ trung tâm.

Trong bối cảnh đó, phía Bắc được đánh giá là khu vực có nhiều điều kiện thuận lợi nhất để đảm nhận vai trò này.

Tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, khu vực phía Bắc đang trở thành một trong những không gian hưởng lợi lớn nhất từ quá trình tái cấu trúc đô thị của Hà Nội.

Nếu như trước đây, sông Hồng từng là rào cản tự nhiên khiến khả năng kết nối giữa hai khu vực bị hạn chế, thì hiện nay hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược đang từng bước thay đổi hoàn toàn cục diện.

Các tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5, hệ thống cầu vượt sông Hồng cùng mạng lưới đường sắt đô thị trong tương lai đang tạo ra mạng lưới kết nối mới giữa Bắc Hà Nội với trung tâm thành phố cũng như các địa phương trong vùng Thủ đô.

Cùng với đó là lợi thế quỹ đất lớn, khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn và vị trí gần các hành lang công nghiệp, logistics, dịch vụ đang phát triển mạnh ở phía Bắc. Đây là những lợi thế mà khu vực nội đô hiện nay gần như không còn.

Chính sự kết hợp giữa hạ tầng, kết nối vùng và dư địa phát triển đang khiến Bắc Hà Nội từng bước chuyển từ vị thế "vùng mở rộng" sang vai trò một cực tăng trưởng mới của Thủ đô.

"Cuộc chơi" bất động sản đang thay đổi

Sự thay đổi của không gian đô thị cũng kéo theo sự thay đổi trong cách thị trường bất động sản vận hành.

Theo các chuyên gia, nếu như ở những chu kỳ trước, nhiều khu vực tăng giá nhờ hiệu ứng quy hoạch hoặc những đợt "đón sóng" hạ tầng, thì thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn.

Nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm tới câu chuyện tương lai, mà ngày càng chú trọng tới những yếu tố có thể đo đếm và kiểm chứng. Dữ liệu nghiên cứu được công bố tại hội thảo cho thấy có 5 nhóm yếu tố đang tác động mạnh tới giá trị bất động sản gồm tăng trưởng kinh tế, pháp lý, tín dụng, hạ tầng và khả năng kết nối giao thông.

Trong đó, hạ tầng đóng vai trò tạo lập giá trị, còn kết nối quyết định khả năng khai thác và sức hấp dẫn của từng khu vực.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh rằng giá trị bất động sản trong giai đoạn mới sẽ không còn được quyết định bởi những tin đồn hay kỳ vọng ngắn hạn. Theo vị chuyên gia này, giá trị thực phải được xây dựng trên nền tảng pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực.

Cơ hội lớn nhưng không dành cho tất cả

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, bất động sản phía Bắc Hà Nội vẫn duy trì sức hấp thụ tích cực. Trong đó, Mê Linh được đánh giá là một trong những địa phương còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi và mặt bằng giá vẫn thấp hơn đáng kể so với những khu vực đã phát triển mạnh như Tây Hồ Tây hay Đông Anh.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng tiềm năng không đồng nghĩa với tăng trưởng tự động.

Một khu vực chỉ thực sự gia tăng giá trị khi quy hoạch được hiện thực hóa, hạ tầng được hoàn thiện, hệ thống tiện ích được hình thành và quan trọng nhất là thu hút được cộng đồng cư dân đến sinh sống, làm việc lâu dài.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, cơ hội sẽ thuộc về những khu vực có nền tảng phát triển thực chất và những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.

Cuộc tái cấu trúc không gian đô thị của Hà Nội đang mở ra một chương phát triển mới cho phía Bắc Thủ đô. Nhưng khác với những chu kỳ trước, thị trường hiện không còn "thưởng" cho các kỳ vọng đơn thuần. Khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và thông tin trở nên minh bạch hơn, giá trị bất động sản sẽ được đo bằng khả năng hiện thực hóa quy hoạch, chất lượng kết nối cũng như nhu cầu sử dụng thực tế. Đây cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn tới sẽ là thời kỳ của giá trị thực, thay vì những cơn sốt dựa trên kỳ vọng.