Doanh nghiệp địa ốc vượt khủng hoảng: Biến nội lực thành động lực

Khả năng chống chịu và vượt qua khủng khoảng, khó khăn của doanh nghiệp địa ốc sẽ phụ thuộc vào thái độ tiếp nhận và xử lý biến động cùng nội lực của mỗi doanh nghiệp.

*****

Cận kề bờ vực phá sản, thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự… là bức tranh chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc trong quý IV/2022 vừa qua. Một số doanh nghiệp còn gửi đơn “kêu cứu” lên cơ quan chức năng khi đứng trước tình trạng “đóng băng” của các dự án và dòng tiền đổ về gần như âm.

Vì vậy, giải pháp nào để vực dậy doanh nghiệp địa ốc? Đó là chủ đề bàn thảo mà nhiều chuyên gia đặt ra trong các toạ đàm, hội thảo. Nới hạn thanh toán trái phiếu, hỗ trợ mở room tín dụng để gia tăng giải ngân cho bất động sản… là một loạt động thái mà cơ quan chức năng đưa ra giúp doanh nghiệp địa ốc bước qua khó khăn.

Tuy nhiên để vực dậy hoàn toàn, doanh nghiệp địa ốc cần có giải pháp rõ rệt và tác động mạnh mẽ hơn. Giới chuyên gia cho rằng, giải pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản từ phía Nhà nước là điều cần thiết nhưng hơn tất cả, chính doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình.

Lắng nghe chia sẻ của người trong cuộc, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hữu Huỳnh, Tổng Giám đốc Central Group về những kế hoạch cần có để an toàn vượt qua khó khăn trong thời gian tới.

Nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với “cửa tử”

 PV: Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể trong năm 2022 tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. Điều này chứng tỏ, những biến động và khó khăn trong năm qua còn ảnh hưởng nghiêm trọng hơn cả giai đoạn giãn cách vì dịch bệnh Covid-19 đến các doanh nghiệp bất động sản.

Ở góc độ là một doanh nghiệp chuyên đầu tư và phát triển lĩnh vực này, ông có nhìn nhận như thế nào về những khó khăn trên thị trường trong thời gian qua?

Ông Nguyễn Hữu Huỳnh: Bước ra từ đại dịch Covid-19, sức khoẻ của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã có phần bị ảnh hưởng nhất định. Khi chưa có đủ thời gian để kịp hồi phục, lấy lại phong độ, các doanh nghiệp lại tiếp tục trải qua một năm 2022 nhiều sóng gió thì chắc chắn "sức khoẻ" sẽ càng tổn thương nhiều hơn. 

Vì vậy, chưa nói đến những tác động của năm 2022 có nặng nề hơn hai năm ảnh hưởng bởi dịch bệnh trước đó hay không nhưng có thể khẳng định, năm qua là một năm đã khiến nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với “cửa tử” trong gần một thập kỷ vừa qua. 

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã phải thu hẹp quy mô đầu tư, sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, thậm chí có doanh nghiệp tuyên bố phá sản, giải thể trong năm 2022. 

Và theo tôi, nguyên nhân dẫn đến những diễn biến đột ngột của năm 2022 khiến thị trường địa ốc “lên xuống”, doanh nghiệp không kịp trở tay là do kinh tế thế giới tiếp tục rơi vào tình trạng bất ổn, lạm phát, nhu cầu tiêu dùng trên toàn thế giới giảm mạnh, ảnh hưởng đến sản xuất và xuất khẩu hàng hóa của Việt Nam. Ở bối cảnh trong nước thì dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng. Trong khi đó, nguồn cung chưa được cải thiện bởi vẫn đang trong quá trình chờ sửa luật.

PV: Không ít doanh nghiệp bất động sản thừa nhận: Họ đã buộc phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, cắt chi phí lương thưởng, truyền thông dự án… Một số doanh nghiệp còn gửi đơn “kêu cứu” lên cơ quan chức năng khi đứng trước sự “đóng băng” các dự án, dòng tiền đổ về gần như âm.Điều này có diễn ra với doanh nghiệp của mình, thưa ông?

Ông Nguyễn Hữu Huỳnh: Việc giữ chân hay buộc lòng phải sa thải nhân viên, cắt giảm một số chi phí sẽ tùy thuộc tình hình mỗi doanh nghiệp.

Đối với Central Group, ngay từ đầu chúng tôi luôn xem việc dự báo tình hình thị trường bất động sản trong ngắn hạn, trung hạn là một nhiệm vụ trọng tâm. Cụ thể, Ban lãnh đạo sẽ cùng nhau họp bàn, thảo luận, trao đổi, đặt ra những tình huống có thể xảy ra đối với thị trường địa ốc, những tác động trực tiếp đến hoạt động của công ty ngay đầu năm. Nhờ vậy, năm 2022 dù thị trường có những biến động và khó khăn kéo dài, chúng tôi vẫn tiếp nhận với một tâm thế chủ động, dễ dàng đưa ra các phương án cụ thể để giải quyết.

Ngoài ra, từ trước tới nay Central Group luôn tập trung vào những sản phẩm bất động sản mang giá trị thực, nguồn cầu thực, những sản phẩm có quy hoạch rõ ràng, ổn định, pháp lý chuẩn nên không bị ảnh hưởng quá lớn bởi các thay đổi của thị trường bất động sản. Dù thanh khoản thị trường giảm sút, dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của chúng tôi vẫn gần như đứng ngoài cuộc. 

Đặc biệt, với phương châm tập trung vào những gì doanh nghiệp đang định hướng, không mở rộng một cách dàn trải, phát triển hệ thống quá mức, nguồn nhân sự cũng chỉ vừa đủ đáp ứng các vị trí công việc nên việc vận hành và quản lý của Central Group luôn thực hiện một cách dễ dàng, tiết kiệm được những khoản chi phí không cần thiết. 

Đó là những lý do, Central Group đã an toàn vượt qua năm 2022 mà không phải cắt giảm nhân sự hay thu hẹp quy mô chi nhánh. Thậm chí, có một số nhân viên nghỉ việc khi trong thời gian dài họ không phát sinh giao dịch, song công ty không khuyến khích nhân sự rời vị trí ngay thời điểm này. Bởi như tôi đã nói ở trên, việc chọn đúng phân khúc, sản phẩm đáp ứng nhu cầu của thị trường thì sớm muộn vẫn có giao dịch.

PV: Cùng là khó khăn chung của thị trường nhưng có những doanh nghiệp lại dễ dàng vượt qua, có doanh nghiệp lại chật vật mới tồn tại và không ít doanh nghiệp lại phải từ bỏ cuộc chơi, ông có góc nhìn như thế nào?

Ông Nguyễn Hữu Huỳnh: Cá nhân tôi cho rằng, không có doanh nghiệp nào được cho là dễ dàng vượt qua trong thời kỳ biến động toàn cầu như hiện nay. Cụm từ "dễ dàng" được xem là những lời động viên, chia sẻ cho những doanh nghiệp đã và đang duy trì tốt các hoạt động của công ty. 

Còn việc tại sao có doanh nghiệp lại vượt qua được thời kỳ khó khăn nhưng cũng có doanh nghiệp lại phải từ bỏ, đào thải khỏi thị trường là do nhiều yếu tố. 

Trước hết, việc hạn chế về nguồn lực và kinh nghiệm trong công tác ứng phó với những biến động bất ngờ của nền kinh tế, các doanh nghiệp thường không có sự chuẩn bị kịp thời và không có một kế hoạch phù hợp là một trong những nguyên nhân.

Bên cạnh đó, sức khoẻ của mỗi doanh nghiệp phụ thuộc chủ yếu từ những yếu tố bên trong như khả năng tài chính, thanh khoản sản phẩm… Vì vậy, nếu doanh nghiệp nào sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính một cách quá đà, thâm dụng vốn, sản phẩm không phù hợp với nhu cầu, mất thanh khoản, bị chôn vốn thì doanh nghiệp đó sẽ dễ đuối hơn các doanh nghiệp có tài chính vững mạnh, cơ cấu sản phẩm cân đối.  

Như vậy, việc doanh nghiệp tiếp nhận và xử lý biến động như thế nào cùng nội lực của doanh nghiệp có vững mạnh hay không sẽ là hai yếu tố quyết định chủ yếu đến khả năng chống chịu và vượt qua khủng khoảng, khó khăn của doanh nghiệp.  

Đứng yên là doanh nghiệp đang tự đẩy mình vào thế suy yếu

 PV: Theo giới chuyên gia, năm 2023 những khó khăn vẫn còn tiếp diễn đối với nền kinh tế, từ đó tác động đến thị trường bất động sản. Vậy các doanh nghiệp địa ốc cần làm gì để tạo ra “sức đề kháng” tốt, tăng khả năng chống chịu và vượt qua những thách thức? 

Ông Nguyễn Hữu Huỳnh: Như các chuyên gia dự báo, năm 2023 sẽ tiếp tục là một năm khó khăn với nhiều biến động. Nếu muốn vượt qua, các doanh nghiệp trong lĩnh vực địa ốc không thể đứng yên. Bởi đứng yên lúc này chỉ có thể tự đẩy mình vào thế suy yếu. 

Tôi cho rằng, để sống sót trong năm 2023 các doanh nghiệp địa ốc cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, cắt giảm các khoản chi tiêu chưa cần thiết, đảm bảo hiệu quả hoạt động dòng tiền của doanh nghiệp.

Về cơ cấu sản phẩm, nên cân đối lại các phân khúc, các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của thị trường để đảm bảo câu chuyện thanh khoản. 

Ngoài ra, doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, nắm bắt thông tin thị trường, tình hình kinh tế, chính trị trong nước và trên thế giới, tăng cường liên kết thông qua mạng lưới các hiệp hội doanh nghiệp và địa phương.

Các doanh nghiệp cũng cần phải bám sát các chính sách của Nhà nước trong hoạt động kinh doanh, luôn chuẩn bị tinh thần, kế hoạch để ứng phó với những yếu tố có khả năng tác động đến thị trường bất động sản. Cập nhật kịp thời các chính sách mới, chỉ đạo của chính quyền địa phương và Nhà nước tới các doanh nghiệp. Xây dựng các kế hoạch hoạt động mang tính chiến lược, dài hạn; hiện đại hóa hệ thống quản trị và quy trình hoạt động của doanh nghiệp.

Một trong những giải pháp cũng khá quan trọng là thực hiện chuyển đổi số kịp thời để đón đầu xu hướng mới  nhằm góp phần duy trì và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

PV: Với Central Group, năm 2023 đã có những kế hoạch cụ thể như thế nào để ứng phó với mọi biến động của thị trường?

 Ông Nguyễn Hữu Huỳnh: Năm 2023, Central Group xác định luôn sẵn sàng đối mặt với mọi thử thách. Bởi Central Group đã đưa ra các kế hoạch trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, dự đoán các kịch bản có khả năng xảy đến với thị trường bất động sản để dễ dàng ứng phó. Đặc biệt, Central Group sẽ bám sát các yếu tố dễ bị tác động đầu tiên khi thị trường biến động, điển hình như dòng tiền, giao dịch, thanh khoản sản phẩm…

Về nguồn vốn, Central Group chủ yếu vận hành bằng dòng tiền tích lũy, giữ các chỉ số tài chính ở mức an toàn. 

Về sản phẩm, công ty ưu tiên tái cấu trúc sản phẩm, nhắm đến phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu thật, phân khúc vừa túi tiền nằm trong khả năng chi trả của số đông và các sản phẩm có tính thanh khoản cao. Ngoài ra, thời gian tới Central Group sẽ đa dạng hoá sản phẩm cũng như mở rộng thêm khu vực đầu tư.

Về bộ máy nhân lực, Central Group luôn đảm bảo ổn định hệ thống, xây dựng bộ máy nhân sự chuyên nghiệp, tổ chức các khóa đào tạo nhằm nâng cao năng lực nhân sự.

Chúng tôi tin tưởng rằng, khi đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nội lực và tâm thế chủ động, cùng với việc đầu tư và phát triển luôn dựa trên quy định của pháp luật, chắc chắn doanh nghiệp sẽ vững vàng vượt qua những khó khăn. 

PV: Như ông chia sẻ, Central Group sẽ ưu tiên tái cấu trúc sản phẩm, nhắm đến phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu thật, phân khúc vừa túi tiền. Phải chăng, đây chính là dòng sản phẩm an toàn mà các doanh nghiệp, nhà đầu tư nên lựa chọn thời gian tới?

Ông Nguyễn Hữu Huỳnh: Bất động sản an toàn trước tiên phải là bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán sát thị trường, dễ dàng về thanh khoản. Bất động sản đó vừa có thể khai thác dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Ngoài ra, khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bằng bất động sản đó cũng là một tiêu chí để đánh giá mức độ an toàn của bất động sản. 

Theo tôi, để đáp ứng được các tiêu chí này chỉ có phân khúc nhà ở vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu thực. Đơn cử như nhà ở xã hội, chung cư trung cấp ở trung tâm các thành phố lớn. Ngoài ra, nhà phố, đất nền ở đô thị có giá hợp lý hay những mảnh đất có lợi thế kinh doanh, pháp lý đầy đủ cũng sẽ là phân khúc hấp dẫn. Đặc biệt là phân khúc nhà phố đang nhận được sự quan tâm rất lớn. Bởi lẽ, nhà phố đảm bảo được cả hai tiêu chí, vừa có thể tạo ra lãi vốn, vừa có thể tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê nên sẽ được ưu tiên lựa chọn đầu tư.

PV: Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư thời điểm hiện nay?

Ông Nguyễn Hữu Huỳnh: Thời điểm này, việc đầu tư lướt sóng là một việc hết sức mạo hiểm và nhiều rủi ro do thanh khoản thị trường chưa hồi phục, đồng thời với lãi vay cao và kiểm soát tín dụng với bất động sản vẫn còn tiếp diễn. Do đó, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi thực sự có dòng tiền nhàn rỗi. Trường hợp nhà đầu tư muốn vay tín dụng phải hoạch định sẵn nguồn tiền để trả lãi và chỉ nên vay tối đa 30% giá trị tài sản để giảm thiểu rủi ro.

Ngoài ra, như tôi đã chia sẻ, những sản phẩm vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh, giá hợp lý với đại bộ phận dân cư sẽ là những sản phẩm an toàn, hút người mua. Vì vậy, đây sẽ là những sản phẩm nhà đầu tư nên đưa vào giỏ hàng của mình./.

PV: Xin cảm ơn ông!