Ngành bất động sản đang từng bước hồi phục sau giai đoạn khó khăn, tuy nhiên, gánh nặng nợ vẫn là một thách thức lớn đối với nhiều doanh nghiệp. Theo số liệu từ một số đơn vị nghiên cứu, tính đến hết quý III/2024, dư nợ tài chính của 87 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn tăng gần 11% so với đầu năm. Nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành cũng đang phải gồng mình gánh vác khối nợ khổng lồ, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn còn. Rõ ràng, "cơn bão" nợ vẫn chưa hoàn toàn buông tha các doanh nghiệp bất động sản.
Tình hình tài chính, khả năng trả nợ trong năm 2025 của doanh nghiệp bất động sản sẽ ra sao, liệu có thể được cải thiện đáng kể? Để cung cấp một số góc nhìn dự báo, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Dương Đức Hiếu, CFA - Giám đốc, Chuyên gia Phân tích Cấp cao, Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu VIS Rating.
Ông Dương Đức Hiếu, CFA - Giám đốc, Chuyên gia Phân tích Cấp cao, Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu VIS Rating.
PV: Thưa ông, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, nhưng bài toán nợ vay vẫn còn đó. Thông qua kết quả nghiên cứu của VIS Rating, ông đánh giá thế nào về khả năng giải quyết nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025?
Ông Dương Đức Hiếu: Theo số liệu của VIS Rating, tính đến quý III/2024, hơn một nửa chủ đầu tư bất động sản được theo dõi có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ mức yếu. Nguyên nhân chủ yếu là do các doanh nghiệp này đã vay nợ quá nhiều để phát triển dự án trong giai đoạn 2021 - 2023. Hậu quả là nhiều dự án đang dang dở, hàng tồn kho ứ đọng do thị trường trầm lắng từ năm 2023. Đến quý IV/2024, ghi nhận khả năng trả nợ của ngành bất động sản vẫn duy trì ở mức yếu.
Tuy nhiên, VIS Rating kỳ vọng với các quy định mới về kiểm soát tín dụng, tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản sẽ ổn định hơn từ năm 2025. Cụ thể, tổng dư nợ vay của 30 nhà phát triển bất động sản lớn nhất niêm yết trên thị trường chứng khoán đến hết quý III/2024 là khoảng 190 nghìn tỷ đồng, chỉ tăng 0,5% so với quý trước. Đây là mức tăng trưởng thấp nhất trong 4 quý vừa qua. Sự chững lại này một phần nhờ các quy định mới ban hành vào tháng 7/2024, giúp kiểm soát mức vay của các dự án bất động sản.
Chúng tôi dự báo tăng trưởng nợ vay trong năm 2025 sẽ chủ yếu đến từ các hoạt động phát triển dự án. Các thủ tục pháp lý được phê duyệt nhanh hơn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án và mở bán mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và tạo ra dòng tiền ổn định hơn cho doanh nghiệp. Điều này rất quan trọng, bởi nó giúp các chủ đầu tư giảm thiểu rủi ro sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Do đó, năm 2025 khả năng trả nợ của ngành bất động sản sẽ cải thiện hơn.
PV: Xin ông phân tích cụ thể hơn, trong thời gian qua, những yếu tố cụ thể nào đã góp phần tạo nên rủi ro thanh toán nợ của doanh nghiệp bất động sản?
Ông Dương Đức Hiếu: Bên cạnh việc lạm dụng đòn bẩy, một số nguyên nhân khác cũng góp phần gây ra rủi ro thanh toán nợ trong ngành bất động sản, bao gồm điều kiện thị trường suy yếu và việc sử dụng các công ty mới thành lập, không có hoạt động kinh doanh cốt lõi để phát hành trái phiếu hoặc vay vốn.
Cụ thể, tâm lý thị trường suy yếu kể từ quý IV/2022 đã khiến doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư giảm mạnh, làm suy giảm khả năng thanh toán nợ và dẫn đến nhiều trường hợp chậm trả gốc hoặc lãi.
Đáng chú ý, việc sử dụng các công ty mới thành lập, không có hoạt động kinh doanh cốt lõi để phát hành trái phiếu cũng làm gia tăng rủi ro thanh toán nợ. Những công ty này thường không có lịch sử tạo ra các nguồn doanh thu hoạt động và chỉ nắm giữ lượng tiền mặt rất hạn chế. Do đó, họ phải dựa vào sự hỗ trợ thanh khoản từ các tập đoàn bất động sản liên quan hoặc đàm phán với các trái chủ để trì hoãn việc trả nợ gốc, nhằm tránh tình trạng vỡ nợ. Dữ liệu của chúng tôi cho thấy các tổ chức này hiện chiếm 45% dư nợ trái phiếu chậm trả trong ngành bất động sản.
PV: Trong bối cảnh nợ nần vẫn đang là gánh nặng của nhiều doanh nghiệp bất động sản, liệu khả năng tiếp cận nguồn vốn mới để "gỡ rối" và vượt qua khó khăn trong năm 2025 có thể được cải thiện không, thưa ông?
Ông Dương Đức Hiếu: Chúng tôi kỳ vọng khả năng tiếp cận nguồn vốn của thị trường bất động sản sẽ ổn định và dồi dào hơn trong năm 2025, bởi một số nguyên nhân chính.
Thứ nhất, tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản sẽ duy trì ổn định nhờ sự hỗ trợ từ chính sách tiền tệ nới lỏng của Ngân hàng Nhà nước. Đặc biệt, với việc ngày càng nhiều dự án được phê duyệt pháp lý và đủ điều kiện kinh doanh, doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ dàng tiếp cận vốn vay hơn.
Thứ hai, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) dự kiến sẽ duy trì tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025. Thực tế, trong 10 tháng đầu năm 2024, mức tăng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đã vượt hơn 100%, đạt 5,2 tỷ USD.
Thứ ba, thị trường chứng khoán sẽ là kênh huy động vốn đầy tiềm năng. Việc phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã tăng mạnh trong năm 2024 và dự kiến sẽ tiếp tục được thúc đẩy trong năm 2025, nhờ triển vọng nâng hạng thị trường mới nổi của Việt Nam.
Cuối cùng, thị trường trái phiếu cũng sẽ "ấm" lên sau khi suy giảm 15% về giá trị phát hành mới trong năm 2024. Chúng tôi kỳ vọng việc phát hành trái phiếu bất động sản mới sẽ phục hồi vào năm 2025, khi nhu cầu đầu tư trái phiếu được củng cố nhờ việc thực thi Luật Chứng khoán mới với các quy định chặt chẽ về bảo lãnh ngân hàng, tài sản đảm bảo và xếp hạng tín nhiệm có thể giúp nâng cao chất lượng trái phiếu phân phối đến nhà đầu tư. Từ đó thu hút nhà đầu tư và "mở van" cho dòng vốn trái phiếu chảy vào bất động sản.
PV: Những biện pháp nào cần được thực hiện để kiểm soát rủi ro nợ xấu và đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản trong năm 2025?
Ông Dương Đức Hiếu: Theo quan điểm của chúng tôi, một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro nợ xấu và đảm bảo tính bền vững của thị trường bất động sản bao gồm thúc đẩy sự tuân thủ và minh bạch từ phía các chủ đầu tư, khuyến khích đa dạng hóa nguồn vốn, và tập trung phát triển các phân khúc nhà ở giá cả phải chăng nhằm đáp ứng nhu cầu thực.
Cụ thể, các quy định mới về bất động sản yêu cầu các chủ đầu tư nâng cao mức độ minh bạch và công bố thông tin. Việc tuân thủ các quy định này, kết hợp với áp dụng các thông lệ tốt trong hoạt động tài chính như xếp hạng tín nhiệm và các biện pháp tăng cường tín dụng, sẽ góp phần ngăn ngừa nợ xấu trong ngành bất động sản.
Phát triển bền vững thị trường bất động sản đòi hỏi sự cân bằng giữa cung và cầu. (Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào vay nợ và ưu tiên tái cơ cấu nguồn vốn theo hướng dài hạn để xây dựng hồ sơ tín dụng vững mạnh, đồng thời hạn chế rủi ro thanh khoản.
Phát triển bền vững thị trường bất động sản đòi hỏi sự cân bằng giữa cung và cầu, trong đó nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng cần được khuyến khích vì phân khúc này thu hút nhu cầu thực cao, bất kể điều kiện thị trường, đồng thời đảm bảo dòng tiền từ doanh thu bán hàng cho các chủ đầu tư.
PV: Ông có thể cho biết thêm về những tiêu chí đánh giá sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản? VIS Rating có khuyến nghị gì cho các nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025?
Ông Dương Đức Hiếu: Tại VIS Rating, chúng tôi đánh giá sức khỏe tài chính của doanh nghiệp dựa trên khả năng cạnh tranh và mức độ đa dạng hóa trong hoạt động kinh doanh, tính bền vững của doanh thu và lợi nhuận, vị thế đòn bẩy và khả năng trả nợ, cũng như khả năng thanh khoản.
Trong năm 2025, các nhà đầu tư quan tâm đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cần đánh giá hồ sơ tín dụng của tổ chức phát hành, chất lượng tài sản đảm bảo và các biện pháp tăng cường tín dụng (nếu có). Một số yếu tố về tín nhiệm quan trọng mà nhà đầu tư nên tập trung bao gồm: Tình trạng pháp lý và tiến độ các dự án đang được triển khai, triển vọng doanh thu bán hàng và mức dư nợ đến hạn so với khả năng tái cấp vốn của tổ chức phát hành.
PV: Xin cảm ơn ông!
