Doanh nghiệp bất động sản quý I/2026: Người lãi nghìn tỷ, kẻ rời cuộc chơi

Bức tranh thị trường bất động sản quý I/2026 cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các doanh nghiệp trong ngành. Trong khi nhóm "ông lớn" ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh mẽ, thì ở chiều ngược lại, số lượng doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường lại gia tăng đáng kể. Diễn biến này phản ánh quá trình thanh lọc đang diễn ra mạnh mẽ, đồng thời đặt ra những yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và chiến lược phát triển đối với các chủ thể tham gia thị trường.

Doanh nghiệp lớn bứt tốc, dẫn dắt đà phục hồi

Trong quý đầu năm 2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt của thị trường ở phân khúc chủ lực.

Nổi bật nhất là Vinhomes khi doanh nghiệp này đạt lợi nhuận sau thuế lên tới 25.625 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm tại các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean City và Vinhomes Royal Island, những dự án tiếp tục đóng vai trò "xương sống" trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Tính đến cuối quý I, tổng tài sản của Vinhomes đạt gần 870.000 tỷ đồng, củng cố vị thế dẫn đầu thị trường.

Cùng xu hướng tăng trưởng, Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất 3.587 tỷ đồng, trong đó phần lớn đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Lợi nhuận sau thuế đạt 860 tỷ đồng, phản ánh sự cải thiện trong hoạt động kinh doanh sau giai đoạn tái cấu trúc. Doanh thu chủ yếu được ghi nhận từ việc bàn giao sản phẩm tại loạt dự án trọng điểm như Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm. Đồng thời, doanh nghiệp tiếp tục duy trì tiến độ thi công tại nhiều phân khu lớn, cho thấy nỗ lực khôi phục dòng tiền và hoàn thiện dự án.

Trong khi đó, Phát Đạt cũng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng với lợi nhuận sau thuế đạt hơn 137 tỷ đồng, cao gấp hơn 2,7 lần cùng kỳ. Doanh thu và thu nhập hợp nhất đạt hơn 1.011 tỷ đồng, đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và doanh thu tài chính. Tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 24.100 tỷ đồng, với hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn, tập trung tại các dự án đang triển khai như Quy Nhơn Iconic, Thuận An 1-2 cùng các dự án tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp lớn cho thấy thị trường đang dần phục hồi ở những phân khúc có pháp lý rõ ràng, sản phẩm hoàn thiện và năng lực triển khai mạnh. Đây cũng là nhóm doanh nghiệp có khả năng tận dụng tốt các tín hiệu tích cực từ chính sách và nhu cầu thị trường.

Làn sóng đào thải gia tăng, thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Trái ngược với bức tranh tăng trưởng của các doanh nghiệp đầu ngành, thị trường bất động sản quý I/2026 cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ số lượng doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố, trong 3 tháng đầu năm có tới 726 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Trung bình mỗi tháng có hơn 240 doanh nghiệp đóng cửa.

Ở chiều ngược lại, số lượng doanh nghiệp thành lập mới đạt 1.563 đơn vị, tăng hơn 54% so với cùng kỳ năm 2025. Điều này cho thấy niềm tin vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường vẫn được duy trì, dù ngắn hạn còn nhiều thách thức.

Các chuyên gia nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc, nơi những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch và khả năng triển khai dự án tốt sẽ tiếp tục mở rộng hoạt động. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém, phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc gặp vướng mắc pháp lý sẽ khó trụ vững và buộc phải rời khỏi thị trường.

Bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn đặt ra không ít áp lực. Xu hướng thắt chặt tiền tệ trên thế giới, biến động thương mại và rủi ro địa chính trị tiếp tục ảnh hưởng đến dòng vốn. Trong nước, chi phí vốn ở mức cao, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự ổn định cùng áp lực tài chính lớn khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai dự án.

Tuy vậy, thị trường cũng đang xuất hiện những tín hiệu tích cực. Hành lang pháp lý dần được hoàn thiện, nhiều vướng mắc tại các dự án tồn đọng được tháo gỡ, tạo điều kiện để nguồn cung mới quay trở lại. Cùng với đó, các giải pháp điều hành từ Chính phủ như thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, khơi thông tín dụng đi kèm kiểm soát rủi ro và tăng cường minh bạch thông tin được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường phục hồi theo hướng bền vững.

Diễn biến trái chiều giữa hai nhóm doanh nghiệp cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn "chọn lọc tự nhiên". Đây không chỉ là hệ quả của những biến động kinh tế trong thời gian qua, mà còn là bước chuyển cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp có nội lực mạnh, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng linh hoạt sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém sẽ dần bị đào thải, nhường chỗ cho một thế hệ chủ đầu tư mới chuyên nghiệp hơn. Quá trình phân hóa này, dù tạo ra không ít thách thức trong ngắn hạn, nhưng được kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển ổn định và minh bạch hơn của thị trường bất động sản trong tương lai.