Thị trường vốn sôi động trở lại
Các kênh huy động vốn chính mà các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng hiện nay đó là trái phiếu, vay ngân hàng, và các nguồn khác như vay nước ngoài, hợp tác đầu tư.
Thời gian vừa qua, các động thái quản lý chặt vốn trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đã khiến doanh nghiệp và thị trường có nhiều lo ngại. Thậm chí, sau một số vụ sai phạm, kênh trái phiếu bất động sản đã “nằm im” suốt cả tháng trời. Các kênh huy động vốn vào bất động sản gần như chững lại, doanh nghiệp cũng nghe ngóng tình hình trong bối cảnh nhạy cảm.
Tuy nhiên, việc nằm chờ không phải là giải pháp lâu dài, rất nhiều doanh nghiệp có những chiến lược huy động vốn linh hoạt và đa dạng hơn và bắt đầu trở lại với kênh trái phiếu.
Đơn cử giữa tháng 5, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) đã hoàn tất phát hành 2 lô trái phiếu doanh nghiệp, tổng giá trị phát hành là 5.774 tỷ đồng. Ngoài nguồn vốn từ các lô trái phiếu, Novaland cũng đã nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Khoản vốn này sẽ được Novaland phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu tại các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam.
Bên cạnh đó, còn có Công ty Cổ phần DRH Holding phát hành 410 tỷ đồng; Công ty Cổnphần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia 300 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest phát hành hơn 234 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Long Thành Riverside 105 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Ân Phú phát hành 50 tỷ đồng; APEC Group gần 50 tỷ đồng...
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp cũng đẩy mạnh việc huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài. Đơn cử, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) gần đây thông báo đã hoàn tất các thủ tục để nhận giải ngân 1.000 tỷ đồng từ International Finance Corporation (IFC) - thành viên của Ngân hàng Thế giới.
Như vậy, sau vài tháng “im hơi lặng tiếng”, doanh nghiệp bất động sản đã rục rịch quay trở lại phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo các chuyên gia, dù chịu ảnh hưởng sau sự kiện sai phạm từ một số doanh nghiệp và hàng loạt quy định siết chặt thì thị trường trái phiếu dự kiến sẽ vẫn sôi động trở lại. Một trong những nguyên nhân các doanh nghiệp sẽ phải phát hành trái phiếu là do áp lực đáo hạn đến gần.
Ngoài ra, cổ phiếu cũng là một kênh huy động vốn được doanh nghiệp lựa chọn. Mới đây, HĐQT CTCP Tập đoàn C.E.O đã thông qua phương án phát hành hơn 257,3 triệu cổ phiếu, bao gồm hơn 5 triệu cổ phiếu cho cán bộ nhân viên theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP) và hơn 252 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá phát hành đều là 10.000 đồng/ cổ phiếu, tương đương tổng số vốn dự kiến thu về hơn 2.573 tỷ đồng. Nếu các đợt phát hành này diễn ra thành công, vốn điều lệ của CEO Group sẽ tăng lên gần 5.147 tỷ đồng.
Lành mạnh hóa các dòng vốn đầu tư vẫn là bài toán cần giải
Mặc dù sôi động, nhưng các dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ, rủi ro. Trong đó, loại hình trái phiếu doanh nghiệp chịu rất nhiều áp lực từ lạm phát, tâm lý e ngại từ việc phát hành trái phiếu vay nợ bất động sản.
Trong khi các quỹ đầu tư bất động sản lại chịu sự phụ thuộc vào các quy định, cơ chế hoạt động của quỹ, vì thế không thể tham gia vào việc đưa ra các quyết định trực tiếp. Mọi chiến thuật đầu tư đều bị phụ thuộc vào Ban điều hành của quỹ. Lợi nhuận từ quỹ đầu tư bị hạn chế một phần đến từ quy tắc buộc phải tuân thủ nghiêm các quy định trong hoạt động đầu tư và huy động vốn.
Tại Việt Nam hiện nay, số lượng quỹ đầu tư bất động sản đến nay chưa xuất hiện nhiều, với đa phần là các quỹ đến từ nước ngoài và hoạt động theo cơ chế huy động dòng vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.
Với dòng vốn FDI thì vẫn còn những tồn tại, hạn chế như chủ yếu tập trung ở một số ngành có trình độ công nghệ thấp để tận dụng chi phí lao động rẻ, hưởng ưu đãi đầu tư; số lượng doanh nghiệp FDI thành lập các trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) còn ít; hiệu quả kinh tế của nhiều doanh nghiệp FDI chưa tương xứng với quy mô vốn, năng lực và những ưu đãi đầu tư được hưởng... Chưa kể, vẫn còn tình trạng chuyển giá, trốn thuế, ảnh hưởng đến môi trường...
Nhìn nhận về các dòng vốn vào thị trường bất động sản, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, các dự án bất động sản đều cần nguồn vốn lớn và dài hạn. Do đó, thị trường vốn phải được phát triển theo hướng trung cấp được các dòng tiền dài hạn; các kênh tài chính cũng nên được đảm bảo chuyển hóa từ nguồn tiền ngắn hạn sang dài hạn.
Ông Cường cho rằng, thị trường vốn đang phát triển ổn định và an toàn khi đã chuyển từ lượng sang chất. Nhà đầu tư ngày càng nhiều kinh nghiệm, chuyên nghiệp hơn, có hoạt động đầu tư thông qua tổ chức. Để huy động được dòng vốn dài hạn cho cả thị trường thì nhà quản lý phải chuyển đổi xu hướng tự đầu tư của người dân sang đầu tư qua những tổ chức chuyên nghiệp.
Đối với câu chuyện quản lý chặt dòng vốn tín dụng, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định: Doanh nghiệp bất động sản nào vay tiền để mua vật liệu, xây dựng nhà ở, ngân hàng cần cho vay; còn doanh nghiệp mua để đấy thì ngân hàng không cho vay. Ngân hàng có thể kiểm soát được điều này, bởi khi giải ngân cho doanh nghiệp, ngân hàng đều tính toán được dòng tiền của mình đi đâu, sản phẩm tạo ra như thế nào. Đừng nói siết bất động sản, hãy nói kiểm soát dòng tiền vào việc đầu cơ bất động sản. Điều này mới đúng bản chất của vấn đề”.
Cũng phân tích và dự báo về dòng vốn vào bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, bất động sản Việt Nam có cơ chế vốn thuận lợi với nguồn vốn lớn nhất là từ khách hàng, người mua nhà.
TS. Hiển nhận định: “Trong các nguồn vốn năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn sáng là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp, mua nhà xưởng tiếp tục có vốn phát triển. 3 nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều quay đầu trong năm 2022. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp đã vượt quá chỉ tiêu. Hiện giờ, không có câu chuyện siết trái phiếu, Chính phủ chỉ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Như vậy, một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn”.
Ở góc nhìn khác, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills nói, nếu nhìn bức tranh bất động sản Việt Nam trên bản đồ đầu tư thế giới thì rất nhỏ bé nhưng vẫn là điểm nóng của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hongkong. Trong thời điểm kinh tế chao đảo nhất, nhóm này được tạm xem là tứ trụ trong số các nước đầu tư vào Việt Nam. Trong bối cảnh thế giới có nhiều bất ổn, và mật độ đầu tư trong nước họ quá dày thì việc đầu tư ra nước ngoài là cần thiết và Việt Nam được xem là một trong những điểm sáng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
“Tôi thấy rằng, để có dòng tiền nhanh, doanh nghiệp bất động sản sẽ thông qua việc mua bán sáp nhập các dự án văn phòng trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp. Đến thời điểm hiện tại, bất động sản Việt Nam vẫn là 'nồi lẩu ngon' cho các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước. Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang huy động tối đa dòng vốn FDI thông qua hình thức M&A”, ông Khương đánh giá./.
