Doanh nghiệp tìm cách thích nghi
Chính sách kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản đang được áp dụng. Từ đầu năm nay, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cũng nâng từ 150% lên 200%.
Theo dự thảo thông tư của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn dự kiến giảm từ 40% năm 2019 xuống 35% vào đầu năm 2020. Sau đó, tỷ lệ này tiến tới còn 30%, hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, thậm chí 250 - 300%.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng lĩnh vực này đã giảm dần từ năm 2016 đến nay. Năm 2018, tốc độ tăng tín dụng đạt mức 12%, nhưng tín dụng bất động sản chỉ tăng hơn 5%, và đặc biệt, quý cuối năm còn tăng trưởng âm. Tỷ lệ dư nợ trong bất động sản hiện khoảng 500.000 tỷ đồng. Chính điều này đã kích thích nhiều doanh nghiệp chủ động xoay xở tìm vốn từ cuối 2018.
Ảnh: Dũng Minh
Một trong những phương án đầu tiên được tính đến là việc niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán với mong muốn có cơ hội huy động vốn dài hạn, giá rẻ. Tháng 11/2018, Hưng Thịnh Incons, một công ty con chuyên ngành xây dựng của Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Thịnh (HungThinh Corp) chính thức đưa 25 triệu cổ phiếu mã HTN lên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM với giá khởi điểm 23.300 đồng/cổ phiếu.
Tương tự Hưng Thịnh Incons, một doanh nghiệp khác là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (An Gia Investment) cũng vừa phát đi thông báo cho biết, dự kiến vào quý III/2019, doanh nghiệp này sẽ đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán TP.HCM.
Bên cạnh hai đơn vị trên, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đang hướng lên sàn chứng khoán để mở rộng cơ hội huy động vốn, phát triển thương hiệu và quản trị. Đơn cử, Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) cho biết, đang tiến hành thủ tục để đưa công ty xây dựng là CBM niêm yết trong năm nay.
Ngoài việc gọi vốn qua sàn, nhiều doanh nghiệp cũng chủ động tìm thêm các kênh gọi vốn khác như trái phiếu. Tính từ đầu năm 2019 đến nay, có khoảng 7 doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản niêm yết chọn trái phiếu là kênh huy động vốn để phục vụ việc đầu tư dự án.
Cụ thể, trong quý I và quý II/2019, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh dự kiến phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi không có tài sản đảm bảo cho dưới 100 nhà đầu tư với giá phát hành bằng mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, tương đương tổng giá trị phát hành 1.400 tỷ đồng. Kỳ hạn trái phiếu dự kiến vào ngày tròn 5 năm kể từ ngày phát hành và lãi suất không cao hơn 7%/năm.
Tương tự, trong 2 quý đầu năm 2019, Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt phát hành 2.000 trái phiếu kỳ hạn 1 năm với lãi suất 14,45%/năm, với tổng giá trị phát hành 200 tỷ đồng để tài trợ vốn cho dự án Nhơn Hội - Bình Định. Cũng trong tháng 4, doanh nghiệp này công bố quyết định phê duyệt vay 22,5 triệu USD trong 2 năm từ Vietnam New Urban Center LP (không được Chính phủ bảo lãnh), nhằm tài trợ phần dự án đầu tư khu thương mại và văn phòng thuộc phân khu số 4 của Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định. Mới đây nhất, Phát Đạt công bố phát hành 100 trái phiếu không chuyển đổi trong đợt 2 của năm, thực hiện vào quý II hoặc III để thu 100 tỷ đồng (1 tỷ đồng/trái phiếu) nhằm tài trợ vốn cho dự án Nhơn Hội - Bình Định.
Đầu tháng 4/2019, Công ty Cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân công bố kết quả hoàn thành một phần phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ đợt 1 và 2. Theo đó, sau 2 đợt, doanh nghiệp này đã phát hành gần 190 tỷ đồng với kỳ hạn 3 năm, lãi suất năm đầu tiên là 8,5%/năm và lần lượt tăng 0,5% cho mỗi năm tiếp theo. Doanh nghiệp này dự kiến dùng 120 tỷ đồng ở đợt 1 để đầu tư dự án Paradise Plaza tại tỉnh Khánh Hòa và 300 tỷ đồng đợt 2 cho dự án nhà ở xã hội tại khu tái định cư ở tỉnh Trà Vinh…
Trong khi đó, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) cho biết, nguồn vốn hiện có của doanh nghiệp, các khoản nợ không đáng kể cùng với nguồn thu từ việc mở bán các dự án giúp Công ty không “chật vật” trước quy định siết vốn vào bất động sản. Theo lãnh đạo công ty này, doanh nghiệp đã phát hành 50 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và giải ngân được 25 triệu USD tính đến tháng 3 để triển khai các dự án HH3, HH4 và Huy Hoàng Riverside.
Vốn ngoại sẽ là trợ lực lớn
Phát biểu tại Diễn đàn đầu tư tài chính cách đây không lâu, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, áp lực siết tín dụng đã thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc chủ động hơn trong việc cơ cấu lại nguồn tài chính. Điều này là điều tốt giúp các doanh nghiệp ổn định và bền vững hơn trong dài hạn khi sẽ phải chuẩn bị các phương án kế hoạch tốt và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.
Khi tín dụng bị siết, các công ty sẽ học cách siết lại hoạt động đầu tư; làm kế hoạch thu chi chặt chẽ, minh bạch, không kéo dài dự án. Điều này ngoài việc giúp tiếp cận vốn ngân hàng trong bối cảnh siết chặt các điều kiện một cách thuận lợi hơn, còn khiến các doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận với dòng vốn ngoại.
Thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, trong 5 tháng năm 2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam gần 16,7 tỷ USD, trong đó thị trường bất động sản thu hút 1,4 tỷ USD, đứng thứ hai sau ngành công nghiệp chế biến chế tạo về khả năng thu hút vốn ngoại. Lũy kế tính đến tháng 5/2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào ngành bất động sản đạt 58,3 tỷ USD, chiếm 16,6% tổng vốn đầu tư.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam nhận định, dòng vốn ngoại vào bất động sản sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới do nhu cầu thị trường tăng cao đến từ tăng trưởng kinh tế ổn định và làn sóng các công ty đa quốc gia chuyển dịch nhà máy của họ về Việt Nam. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giải ngân ngay lập tức mà sẽ có quá trình “ngắm nghía”, chọn lọc dự án.
Cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài khi nhìn vào doanh nghiệp là nhìn dài hạn vào xu thế chung của thị trường từ 10 đến 15 năm và nội lực của doanh nghiệp. Thế nên, điều kiện đặt ra khi liên kết là phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Ngoài ra, các quỹ này đều có các chuẩn mực để đánh giá đối tác, vì thế việc sàng lọc dự án khá chặt chẽ, thậm chí kéo dài. Các tiêu chí mà những quỹ này căn cứ để cho vay là dự án có sổ đỏ, quỹ đất sạch, có quy hoạch 1/500, sẵn sàng xây dựng, thanh khoản cao, phân khúc chiếm thị phần lớn hoặc biên lợi nhuận từ dòng sản phẩm phải hấp dẫn...
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng, dù thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức mới. Các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu; chuẩn bị được quỹ đất, dự án đầu tư phát triển, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án; tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp… để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản.
Ngoài ra, cũng phải lưu ý tới việc người tiêu dùng ngày càng kỹ lưỡng và khắt khe hơn trước các quyết định mua bất động sản. Do đó, các nhà đầu tư buộc phải trưởng thành, chuyên nghiệp và trách nhiệm hơn. Điều đó góp phần rất lớn trong việc đưa thị trường bất động sản hướng đến sự phát triển bền vững.
Để đảm bảo bài toán tài chính, các doanh nghiệp nên cân nhắc, lưu ý hạn chế đưa ra các mục tiêu quá tham vọng chỉ để làm hài lòng các nhà đầu tư trong kỳ đại hội đồng cổ đông, bởi nó có thể là con dao hai lưỡi, ảnh hưởng tới quá trình phát triển dài hạn của doanh nghiệp.
Nhìn vào các thương vụ đầu tư của nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore,…gần đây cho thấy, các doanh nghiệp có vị thế cao trong ngành, có bề dày kinh nghiệm, chuyên nghiệp và am hiểu thị trường dễ dàng “nên duyên” nhanh chóng với các nhà đầu tư ngoại.
