“Miếng vá” chính sách đề phòng “bong bóng”
Trong điều hành chính sách vĩ mô, có một thực tế là là hầu hết các chính sách được đưa ra vì sức ép của đời sống và luôn diễn ra sự chỉnh sửa theo thời gian. Đây cũng là điều tất yếu bởi nhu cầu khách quan của hoạt động kinh tế cần điều chỉnh để hoàn thiện thị trường song nếu chính sách đưa ra chưa phù hợp thực tiễn thì cần thời gian để tiếp tục hoàn thiện.
Thị trường bất động sản thời gian gần đây cũng đang “đứng ngồi không yên” trước thông tin từ dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi. Theo dự thảo thông tư mới về an toàn vốn, Ngân hàng Nhà nước đề xuất các khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên để vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp sẽ bị áp dụng hệ số rủi ro lên đến 150%, cao gấp 3 lần so với trước. Điều đó có nghĩa ngân hàng sẽ thận trọng hơn vì sẽ phải để dành một lượng tiền dự phòng rủi ro cao gấp 3 lần so với trước nếu muốn cho vay nhóm này. Việc này sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?
Thực tế, từ giai đoạn 2007 - 2009 khi thị trường bất động sản xảy ra bóng bóng, việc siết chặt hơn dòng vốn vào các thị trường tài sản này khắt khe hơn để tránh vết xe đổ. Cụ thể, năm 2011 có quy định yêu cầu hạn chế cho vay các “lĩnh vực không khuyến khích”, trong đó bất động sản được xem là lĩnh vực rủi ro lớn. Sự điều chỉnh khá gấp gáp này kết hợp với bối cảnh thế giới gặp nhiều khó khăn, cộng với sức ép giải tỏa áp lực nợ xấu khiến chính sách lại có thay đổi vào năm 2013, khi Ngân hàng nhà nước bỏ kiểm soát với “các lĩnh vực không khuyến khích”.
Đến năm 2015, thị trường bất động sản lại có dấu hiệu nóng lên và liên tục những cảnh báo từ giới chuyên gia về nguy cơ một bong bóng mới đang nhen nhóm. Đó là hệ quả của việc dòng tín dụng được nới lỏng từ năm 2013 với nhiệm vụ góp phần giải quyết nợ xấu.
Theo số liệu của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng nhà nước), dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản liên tục tăng, năm 2012 tăng 14%, năm 2013 tăng 14,7%, năm 2015 tăng 15,2%. Đặc biệt chỉ riêng 9 tháng đầu năm 2015, tín dụng bất động sản đã tăng mạnh hơn 2,5% so với tốc độ tăng tín dụng nói chung.
Từ 2016 đến nay, không ít lần Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu siết tín dụng một số lĩnh vực nhạy cảm như bất động sản, chứng khoán, BOT, BOT giao thông bởi khi đó thị trường manh nha một vài cơn sốt bó hẹp ở một số dự án cá biệt, thậm chí có thể là do hành động làm giá các dự án, nhưng tốc độ tăng tín dụng nhanh như vậy cũng phát đi tín hiệu cảnh báo nhất định.
Đúng là mọi bong bóng tài sản đều hình thành từ những dấu hiệu manh nha như vậy và nếu không có sự kiểm soát sớm, tình hình có thể chuyển biến rất nhanh và rủi ro từ quá khứ sẽ lặp lại. Tuy nhiên, những “miếng vá chính sách” như kể trên cuối cùng vẫn gây ra nhiều tranh cãi là có nên siết hay không?
Thị trường bất động sản thời gian gần đây cũng đang “đứng ngồi không yên” trước thông tin từ dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi.
Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) kiêm Giám đốc trường Đào tạo BIDV nhận xét, dự thảo thông tư mới về an toàn vốn có nhiều điểm tích cực.
Nếu trước đây hệ số rủi ro cho vay bất động sản đều ở mức 150% thì dự thảo đã có sự điều chỉnh khi áp dụng hệ số rủi ro ở mức 50% đối với nhà ở, nhà ở xã hội, khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng và tiến tới tách dần cho vay mua nhà để ở, sửa chữa nhà ở khỏi cho vay tiêu dùng giúp việc quản lý cho vay tiêu dùng, cho vay bất động sản minh bạch và chính xác hơn.
Về quy định áp dụng hệ số rủi ro lên đến 150% đối với các khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên để mua nhà đất, căn hộ cao cấp, theo TS. Cấn Văn Lực, Ngân hàng Nhà nước muốn định hướng tập trung cho vay mua nhà, sửa nhà ở phân khúc trung và cấp thấp nhiều hơn, đáp ứng nhu cầu thật của người dân, đồng thời tránh hiện tượng đầu cơ bất động sản.
Khẳng định về mặt định hướng, mục tiêu của dự thảo thông tư là tốt song vị chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng cần cân nhắc, tính toán lại mức 3 tỷ đồng mà dự thảo đưa ra liệu đã phù hợp với mức thu nhập của người dân, hiện trạng đầu tư bất động sản thời gian qua hay chưa.
Ông Lực cho rằng: “Đúng là không nên đánh đồng tất cả các khoản vay trên 3 tỷ đồng vào chung một hệ số rủi ro 150% mà cần phân nhóm ra và tùy vào mức độ rủi ro để áp dụng hệ số 100% hay 125%, chẳng hạn, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản căn hộ có mức độ rủi ro thấp hơn, không nhất thiết phải áp hệ số rủi ro 150%.
Còn đối với lộ trình điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, TS Cấn Văn Lực cho rằng các Ngân hàng có đủ thời gian để chuẩn bị bởi tỷ lệ này những năm gần đây ở vào khoảng 30 - 32%. Tuy nhiên về lâu dài, NHNN cần có biện pháp quản lý dài hơi, đưa ra các chỉ số quản lý thanh khoản chứ không áp dụng biện pháp hành chính như hiện nay.
Ai là người chịu thiệt?
Việc cho vay trung, dài hạn rất quen thuộc với thị trường bất động sản. Thực tế đây đã từng là khoản cho vay chính của hệ thống ngân hàng trong những năm 2007 - 2009. Các dự án bất động sản thường kéo dài 3 - 5 năm, thậm chí lâu hơn. Chính vì thế, việc giới hạn tỷ lệ cho vay này tuy có diện tác động rộng hơn, nhưng cũng có ảnh hưởng quan trọng đến lĩnh vực bất động sản.
Mặc dù chỉ mới dừng ở dự thảo, nhưng việc chỉnh sửa Thông tư 36 với các nội dung mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã tạo ra những phản ứng lo ngại của các chủ đầu tư. Điều này là dĩ nhiên vì việc điều chỉnh chính sách tất yếu “động chạm” đến lợi ích.
Giới phân tích cho rằng thị trường bất động sản đang phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng, nên việc hạn chế tín dụng trung và dài hạn vào thị trường này sẽ gây tác động tiêu cực không chỉ trong ngắn hạn mà cả dài hạn. Cùng với sự lên tiếng “than” từ các doanh nghiệp bất động sản, đã bắt đầu có những kiến nghị “mặc cả” về tỷ lệ chỉnh sửa như việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến.
Thị trường bất động sản đang phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng
Không chỉ phía doanh nghiệp “kêu” khó về vốn, chính sách này cũng đang trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân có nhu cầu thực.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng từ việc siết tín dụng. Cụ thể, tại Hà Nội việc tăng hệ số rủi ro sẽ ảnh hưởng nhiều tới phân khúc căn hộ hạng A, B với mức giá từ 3 tỷ đồng trở lên. Đặc biệt, thị trường biệt thự và nhà liền kề thì ảnh hưởng gần như toàn bộ, vì mức giá dưới 3 tỷ đồng khách hàng không có nhiều lựa chọn. Tại TP.HCM, dòng sản phẩm cao cấp hạng A lại đang nhiều hơn Hà Nội nên cũng khó so sánh được mức độ tác động so với thị trường Hà Nội là ít hay nhiều hơn. Còn ở các tỉnh, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự nghỉ dưỡng sẽ nằm trong diện điều chỉnh.
Bà Hằng cho rằng: “Việc ban hành một hính sách để nhằm khuyến khích phát triển cho các dòng sản phẩm tiêu chuẩn, định hướng lại thị trường nhưng cần lưu ý vì khi bản dự thảo đi vào thực tế sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường nói chung. Tức là giảm dần phụ thuộc của khách hàng tới khoản vay ngân hàng, trong khi để mua được nhà hầu hết cá nhân sẽ vay mượn từ người thân, bạn bè, thậm chí phần lớn vay ngân hàng. Nếu không vay được từ ngân hàng, họ sẽ chuyển qua các kênh khác nhưng không phải lúc nào cũng có. Điều này dẫn đến việc kiềm chế thị trường phát triển”.
Cũng theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư địa ốc Hải Đăng (HD Mon Holdings), quy định siết cho vay mua nhà có giá trị 3 tỷ đồng trở lên sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến thị trường bất động sản khi hầu hết những người mua nhà hiện nay đều sử dụng đến nguồn vốn vay ngân hàng để mua nhà.
Một căn chung cư diện tích dưới 100m2, có vị trí tương đối đẹp tại Hà Nội có giá trung bình từ 3 - 4 tỷ đồng/căn. Các biệt thự liền kề có giá từ 7 - 8 tỷ, thậm chí có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Với số tiền lớn như vậy, đa số người dân phải sử dụng đến vốn vay ngân hàng, đặc biệt là những khách hàng đầu tư, rất ít người mua nhà bằng tiền mặt 100%.
Đó cũng chính là nguyên nhân khiến các chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay giữ một vai trò rất quan trọng trong việc kích cầu thanh khoản cho các dự án, hỗ trợ cho khách hàng. Do đó, việc siết cho vay mua nhà tất yếu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
Ông Tuấn cho rằng: “Các ngân hàng có thể rà soát để siết cho vay mua nhà đối với các chủ đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên thị trường để đảm bảo tránh rủi ro tín dụng thay vì áp dụng quy định này trên toàn thị trường bất động sản cao cấp nói chung. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến việc vay vốn kinh doanh của các doanh nghiệp lớn, uy tín”.
Lần lại quá khứ có thể thấy rằng chính sách điều chỉnh là có lý do và phù hợp với từng giai đoạn, với các mục đích khác nhau. Nếu không nhờ những tháo gỡ cho vay bất động sản từ năm 2014 thì thị trường bất động sản không “tan băng” được như hiện tại. Giới phân tích cho rằng, dự thảo Thông tư 36 lần này, nếu chính sách đưa trên cơ sở cơ sở nghiên cứu thị trường, tính toán cụ thể, điều chỉnh lộ trình sẽ bình ổn thị trường, nếu không sẽ gây méo mó thị trường.
