Dòng vốn vào bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ
Tại Diễn đàn Toàn cảnh Thị trường Bất động sản và Tài chính Việt Nam 2019 tổ chức mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, quý I/2019 có nhiều xu hướng đầu tư mới ở nhiều loại hình bất động sản nhưng theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, dư nợ cho vay các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, nghỉ dưỡng, cho vay mua quyền sử dụng đất tính đến cuối 2018 lại giảm so với đầu năm.
Cụ thể, dư nợ cho vay các khu công nghiệp giảm 20%, các khu du lịch nghỉ dưỡng giảm 22%, mua quyền sử dụng đất giảm 28% so với đầu năm. Trong khi một số dư nợ cho vay đối với các loại hình khác như khu đô thị, khu nhà ở, cao ốc cho thuê tăng 10%; khu đô thị tăng 20% so với đầu 2018.
Ông Khởi cho rằng: “Điều này cũng dễ hiểu bởi trong thời gian vừa qua, chúng ta thực hiện chủ trương rà soát lại các thủ tục pháp lý, rà soát lại các dự án đang trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư nhưng có vướng mắc; cũng vì lý do đó khiến người dân chưa thể yên tâm đầu tư nên khiến lượng giao dịch giảm so với cùng kỳ năm trước”.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi
Nói về 9 tháng còn lại của năm 2019, ông Khởi cho hay thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố sau:
Thứ nhất, tác động từ bối cảnh quốc tế. Hiện nay, có xu hướng các nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ các nước khác đến Việt Nam. Ví dụ như quý I/2019, tổng số tiền đầu tư vào bất động sản là hơn 1,1 tỷ USD. Đây là con số khá cao, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước; Lượng đầu tư vào bất động sản luôn đứng thứ hai với 2 phân khúc chính đó là bất động sản công nghiệp và M&A (các dự án mua bán, sát nhập).
Thứ hai, là các chính sách của Nhà nước. Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ có ký 2 chỉ thị gồm số 09 (1/4/2019) bảo đảm mục tiêu tăng trưởng cho 9 tháng còn lại và cho năm 2019; chỉ thị số 11 (13/4/2019) về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản. Do đó, sẽ có một số chính sách tác động đến thị trường bất động sản, đó là sửa một số Luật.
Cụ thể, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, đến cuối năm 2019 dự kiến có 4 đạo luật sửa đổi và được thông qua sớm gồm: Luật Đầu tư sửa đổi, Luật Doanh nghiệp sửa đổi và có khả năng sửa đổi Luật Đấu thầu; thứ 2 là sửa đổi một số quy định trong Luật Xây dựng. Điều này ảnh hưởng tới quá trình triển khai dự án nên sẽ có tác động tới thị trường bất động sản.
Thứ ba, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng tiếp tục sửa Luật Nhà ở theo hướng tăng cường hình thức đầu tư ưu đãi đối với nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, sẽ sửa một số chính sách thuộc thẩm quyền của Chính phủ, đó là Nghị định 15 về hợp tác công – tư, sẽ dừng nhiều dự án bất động sản có liên quan tới BT, thay vào đó là hình thức đấu giá.
“Đây là chính sách sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới”, ông Khởi cho biết.
Siết tín dụng vào bất động sản là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hoá
Trong Chỉ thị 11, xác định các cơ sở pháp lý, quy chuẩn của các loại hình kinh doanh bất động sản mới phát sinh trên thị trường như condotel, officetel, shophouse... Khi đó, sẽ giúp các nhà đầu tư xác định rõ từng loại hình đầu tư.
Ngoài ra, đối với tín dụng bất động sản (sửa Thông tư 36), việc hạn chế cho vay ngắn hạn để đầu tư trung và dài hạn từ 30 - 40% cũng là một chính sách tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Theo ông Khởi: “Việc Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn nên nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó khăn ban đầu nhưng đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hóa và nguồn đầu tư, từ đó xác định lại chiến lược đầu tư. Tránh hiện tượng xay ra bong bóng, đâu tư theo trào lưu. Hơn nữa, chắc chắn trong thời gian tới, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản sẽ được Nhà nước quan tâm nhiều hơn, chặt hơn. Bởi khi nguồn vốn tín dụng giảm, sẽ giảm các hoạt động đầu cơ. Điều này sẽ hạn chế được yếu tố đầu cơ thổi giá, tránh những bất lợi cho người mua có nhu cầu thực”.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, một điểm nữa cần lưu ý khi Nhà nước kiểm soát chặt nguồn tín dụng bất động sản, đó là sẽ hình thành xu hướng đầu tư mới - thu hút lượng vốn lớn từ nguồn vốn M&A đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê… tại một số địa phương có tiềm năng.
Do đó, các doanh nghiệp cần có sự nghiên cứu để có sự chuyển hướng hợp tác, đầu tư phù hợp. Câu hỏi cũng đặt ra, khi các nhà đầu tư nước ngoài chuyển hướng đầu tư thì các nhà đầu tư Việt Nam có đầu tư theo không và lấy nguồn vốn ở đâu?
“Với những lý do trên, từ góc nhìn của cơ quan quản lý Nhà nước cho thấy năm 2019 sẽ không có hiện tượng sốt giá tại một số loại hình bất động sản như đã từng xảy ra thời điểm cuối năm 2017 và đầu năm 2018”, ông Khởi khẳng định.
Còn theo TS. Võ Trí Thành: “Nếu tình hình thế giới không tích cực hơn mà giảm tốc nhanh hơn thì chắc chắn chính sách tiền tệ phải linh hoạt dễ thở hơn.
Nếu ta nhìn vào chính sách tài khoán, 4 tháng đầu năm ngân sách tạm dư, giải ngân đầu tu công vô cùng chậm, chậm nhất trong nhiều năm qua. Lý do thì rất nhiều như sửa đổi luật đầu tư công, chính sách chống tham nhũng, giám sát thanh tra… nhưng làm sao phải cân bằng để kinh tế đi lên. Theo đó, những dòng vốn lớn chảy vào các lĩnh vực như bất động sản cũng sẽ được giám sát chặt chẽ hơn. Hy vọng 8 tháng còn lại giải ngân đầu tư công tốt lên, đặc biệt là các dự án giao thông trọng điểm, logictics được khởi động mạnh mẽ hơn”.
TS. Võ Trí Thành
Vốn sẽ dịch chuyển từ chứng khoán sang bất động sản
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia: “Sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023. Điều đó có nghĩa, giai đoạn từ năm 2021 - 2023 thị trường bất động sản sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng, còn hiện nay thì chưa”.
Bên cạnh đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, gần đây có nhiều cảnh báo về những bất ổn của thị trường tài chính toàn cầu. Thị trường thật và ảo tách rời nhau một cách khủng khiếp. Nhất là sau khi thị trường phái sinh được cho phép hoạt động, sử dụng lượng tiền tệ ngắn hạn tạo ra lượng tiền dài hạn.
Giao dịch tiền tệ phái sinh tăng tới 45%/năm, phái sinh lãi suất 72%/năm, phái sinh chứng khoán 62%/năm. Đó là những con số tạo ra thị trường ảo.
Bên cạnh đó, mức độ toàn cầu hoá làm gia tăng quy mô về thị trường tài chính, làm cho thị trường tài chính gắn kết với nhau chặt chẽ hơn. Lý thuyết phức hợp cho thấy quy mô càng lớn thì rủi ro càng lớn và tránh rủi ro đó bằng cách tạo ra các định chế tài chính.
TS. Nghĩa cũng cho rằng: “Không nên kiểm soát tín dụng vào bất động sản một cách hà khắc mà nên kiểm soát tổng tín dụng nói chung. Từ nay đến năm 2021, sẽ chưa có dấu hiệu đổ bể của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo dự đoán của các chuyên gia tài chính thế giới, trong giai đoạn 2021 - 2023 là giai đoạn cực kỳ nhạy cảm đối với cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản”.
Bên cạnh đó, theo ông Nghĩa, định hướng sắp tới của thị trường bất động sản, ngắn hạn và trung hạn có thể vẫn là nhà ở nhưng triển vọng dài hạn về bất động sản du lịch là rất lớn.
Chính phủ nên tập trung nguồn lực để xây dựng hạ tầng phát triển du lịch. Dự báo trong năm 2019, lợi nhuận giảm sâu, thu nhập toàn cầu giảm từ 15% xuống còn 5%. Giá cổ phiếu, đô la Mỹ có thể sẽ có tác động khá tiêu cực.
Mặt khác, giá dầu mỏ, vàng và bất động sản lại có tác động tích cực, nói cách khác có xu hướng chuyển dịch từ thị trường tài chính sang thị trường hàng hoá, trong đó có bất động sản.
Đánh giá thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Võ Trí Thành cho hay: “Thời gian qua, thông tin quy hoạch rất dễ bị những tin đồn thổi, do vậy rất cần thị trường minh bạch về thông tin. Điều này sẽ hạn chế được yếu tố đầu cơ thổi giá, tránh những bất lợi cho người mua thực. Thị trường bất động sản được cơ cấu lại nguồn hàng rõ ràng hơn như phân định rõ từng loại sản phẩm hơn và sẽ không có chuyện "sốt" từng mảng phân khúc sản phẩm bất động sản”./.
