Doanh nghiệp bất động sản tính chuyện tăng vốn cho giai đoạn tăng trưởng mới

Cơ hội mở cho doanh nghiệp có tài chính vững

Giới chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn "tấn công" đầy tiềm năng, với nhiều điểm sáng xuất hiện. Trong đó, tài sản của các chủ đầu tư địa ốc khi bước vào năm 2025 đều là con số lạc quan. Theo đó, cơ hội sẽ rộng mở cho những doanh nghiệp có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sẵn sàng nắm bắt thời cơ. Thống kê từ 76 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tính đến ngày 31/12/2024, dòng tiền kinh doanh của 40 doanh nghiệp ghi nhận con số dương, trong khi năm 2023 chỉ ghi nhận 36 doanh nghiệp dương.

Nổi bật trong số đó, Nam Long Group đã nâng tổng tài sản của mình lên 30.308 tỷ đồng trong năm 2024, tăng gần 1.700 tỷ đồng (tương đương 5,93%) so với năm trước. Doanh thu thuần của Nam Long đạt 7.196 tỷ đồng, tăng 126% so với năm 2023, chủ yếu nhờ vào việc bán đất, căn hộ, nhà phố và biệt thự. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất của công ty đạt gần 1.382 tỷ đồng.

Bất động sản Phát Đạt cũng có một năm kinh doanh nhiều thái cực, với điểm tích cực là khối tài sản khi bước sang năm 2025 tăng từ hơn 21.067 tỷ đồng lên 24.116 tỷ đồng. Khép lại năm 2024, lợi nhuận gộp của Phát Đạt đạt hơn 861 tỷ đồng. Tương tự, tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi) duy trì dòng tiền dương trên 2.000 tỷ đồng mỗi năm trong giai đoạn 2019 - 2024. Kết quả kinh doanh năm 2024 của Sonadezi ghi nhận doanh thu thuần gần 5.900 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 969 tỷ đồng, đều là những con số cao nhất trong lịch sử hoạt động của công ty.

Một trường hợp ấn tượng khác là Tập đoàn Sunshine, với kết quả kinh doanh đột phá trong năm 2024. Doanh thu thuần của Sunshine đạt gần 2.470 tỷ đồng, gấp 4,5 lần so với năm trước, trong khi lợi nhuận ròng đạt 681 tỷ đồng, gấp 4,9 lần.

Những con số ấn tượng này cho thấy rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chuyển mình, các doanh nghiệp có chiến lược rõ ràng và năng động đang gặt hái được những thành công đáng kể.

Đáng chú ý, ngay từ đầu năm, một số doanh nghiệp bất động sản đã triển khai kế hoạch huy động vốn từ công chúng. Trong đó, Novaland dự kiến tăng vốn điều lệ từ 19.501 tỷ đồng lên hơn 31.200 tỷ đồng thông qua việc phát hành 1,17 tỷ cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu.

Vào giữa tháng 1/2025, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) sẽ bắt đầu nhận tiền mua thêm cổ phần từ các cổ đông hiện hữu, dự kiến thu về 3.000 tỷ đồng. Số tiền này sẽ được dùng để đầu tư vào dự án khu phức hợp Cap Saint Jacques và khu dân cư thương mại Vị Thanh, cùng với việc tất toán lô trái phiếu từ năm 2021. Vốn điều lệ trong năm 2025 của công ty có thể tăng từ 6.099 tỷ đồng lên hơn 9.599 tỷ đồng.

Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) cũng được cổ đông chấp thuận huy động hơn 2.100 tỷ đồng trong năm 2024, nhưng có thể sẽ triển khai trong năm 2025. TIG dự kiến chi khoảng 1.700 tỷ đồng cho dự án khu du lịch biệt thự sinh thái - nghỉ dưỡng Vườn Vua giai đoạn 2. Sau đợt huy động vốn này, vốn điều lệ của TIG có thể tăng gấp đôi, lên gần 4.000 tỷ đồng.

Những động thái trên cho thấy các doanh nghiệp đang có sự đầu tư tài chính nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản, khẳng định sự lạc quan vào tương lai của thị trường.

Tăng vốn trên sàn liệu có dễ dàng?

Bên cạnh những cơ hội, việc huy động vốn cũng đặt ra không ít thách thức. Thực tế, không ít doanh nghiệp đã phải tạm hoãn kế hoạch chào bán cổ phiếu dù đã được đại hội cổ đông thông qua. Lý do được đưa ra thường là "thời điểm thị trường chưa phù hợp", hoặc không có lý do nào được công bố cụ thể.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Thành Công, nhận định trong mỗi mùa Đại hội Cổ đông, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản trình phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ hoặc phát hành cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn, kế hoạch sử dụng vốn cũng được nêu rõ ràng. Tuy nhiên, đa phần vẫn là động thái "xin trước - triển khai sau", còn việc thực hiện được hay không vẫn là câu hỏi bỏ ngỏ.

Theo ông Trung: "Kế hoạch huy động vốn từ thị trường chứng khoán chủ yếu nhằm triển khai dự án bất động sản hoặc cơ cấu nợ của doanh nghiệp. Điều này cũng thể hiện tham vọng và sự lạc quan của doanh nghiệp về tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản trước chu kỳ mới".

Hơn nữa, việc lựa chọn thời điểm phát hành cũng rất quan trọng, đặc biệt khi thị trường chứng khoán được dự báo khởi sắc và kỳ vọng nâng hạng lên thị trường mới nổi. Điều này có thể giúp thu hút dòng vốn lớn từ nhà đầu tư, và các doanh nghiệp bất động sản không thể bỏ lỡ cơ hội này.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cho rằng nguồn vốn trên thị trường chứng khoán hiện tại vẫn rất chọn lọc. Doanh nghiệp cần chứng minh hiệu quả dự án, minh bạch quản lý dòng tiền và tạo lợi thế thu hút vốn, bên cạnh việc đạt doanh thu và lợi nhuận cao. Xây dựng được niềm tin với nhà đầu tư là chìa khóa để dễ dàng huy động vốn trên sàn chứng khoán, đặc biệt trong bối cảnh các kênh tín dụng và trái phiếu vẫn chưa hết khó khăn.

Mặt khác, doanh nghiệp cũng cần phải có kế hoạch sử dụng vốn hiệu quả, đồng thời phải đối mặt với áp lực trả nợ và các chi phí tài chính khác.

Thống kê của VIS Rating cho thấy, 70% doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền hoạt động không đủ để trả nợ đúng hạn. Tuy nhiên, đơn vị này kỳ vọng tình hình sẽ khởi sắc vào năm 2025 khi dòng tiền từ bán hàng được cải thiện, đặc biệt ở các "ông lớn" như VHM, KDH, DXG, NLG đang có kế hoạch mở bán mạnh mẽ tại các thành phố lớn. Doanh thu bán hàng dự kiến tăng 25 - 50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao.

Một áp lực khác đến từ 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2025 - con số cao nhất trong 3 năm qua. Mặc dù vậy, chuyên gia VIS Rating cho rằng, rủi ro tái cấp vốn được dự báo sẽ thấp hơn so với các năm trước do các chủ đầu tư đang dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu trong nước, nhờ những cải cách pháp lý và quy định mới.

Với dòng tiền từ cổ phiếu, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating cho biết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong khoảng hai năm vừa qua rất tích cực trong hoạt động tăng vốn. Điều này có thể quan sát được khi so sánh nguồn vốn các doanh nghiệp, trừ những doanh nghiệp khó khăn, thì hiện đa số đều có nguồn vốn tương đối tốt.

Ông Hiếu nhận định: "Nhìn chung nguồn vốn cho các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đang được cải thiện và có sự tích cực"./.