PV: Thưa ông, đến thời điểm hiện tại, nhìn lại những diễn biến đã qua, ông đánh giá như thế nào về sự chuyển động của thị trường bất động sản?
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Trên góc độ của doanh nghiệp, tôi cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang có những chuyển động tích cực.
Thứ nhất, tốc độ phát triển của thị trường nhanh, thể hiện tăng trưởng bình quân của thị trường bất động sản trong năm qua cao, trên 10%. Nguồn cung trên thị trường liên tục tăng, tất nhiên có lúc tăng nhanh hoặc chậm nhưng quy mô không giảm. Thị trường ghi nhận nhiều dự án có quy mô lớn.
Thứ hai, sản phẩm trên thị trường bất động sản đã đáp ứng được nhu cầu xã hội ngày càng cao. Điều này cho thấy tỷ lệ hấp thụ bình quân trên thị trường hiện nay là trên 80%, tính thanh khoản lớn.
Thứ ba, chất lượng các sản phẩm ngày càng được nâng cao, đánh trúng thị hiếu của người tiêu dùng. Minh chứng cho khả năng đáp ứng của sản phẩm bất động sản đó là sự chấp nhận và hài lòng của khách hàng. Như vậy, các sản phẩm bất động sản đã góp phần cải thiện, nâng cao đời sống sinh hoạt.
Bên cạnh đó, bất động sản đã có những đóng góp rất tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, thể hiện ở các dự án góp phần thực hiện được mục tiêu phát triển đô thị ở các địa phương. Đặc biệt, các dự án còn góp phần làm gia tăng các tiện ích công cộng, đảm bảo yêu cầu sinh hoạt cộng đồng tốt hơn.
Song, dù vận động theo chiều hướng tích cực nhưng thị trường bất động sản vẫn còn tồn đọng nhiều vướng mắc.
(Ảnh minh họa)
PV: Như ông vừa trao đổi, tổng quan chung, thị trường bất động sản vẫn đang có chiều hướng vận động tốt nhưng vẫn còn những vướng mắc. Xin ông có thể chia sẻ rõ hơn về những vướng mắc hiện nay?
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Thứ nhất, sự thiếu đồng bộ trong các quy định pháp luật làm hạn chế việc đầu tư trong giải quyết thủ tục đầu tư của dự án. Hiện nay, Luật Quy hoạch có quy định đối tác thực hiện các quy hoạch là chủ đầu tư.
Để xác định chủ đầu tư trong Luật Đầu tư quy định, chủ đầu tư phải có dự án được chấp thuận đầu tư. Nhưng ngược lại, muốn có dự án thì chủ đầu tư phải có quy hoạch được duyệt. Như vậy, giữa các bộ luật chưa có sự thống nhất, khi giải quyết thủ tục bị ách tắc, cản trở. Nhiều chủ đầu tư lập dự án nhưng lại chưa được phê duyệt quy hoạch. Tôi cho rằng, cần điều chỉnh lại có sự thống nhất Luật Quy hoạch và Luật Đầu tư.
Thứ hai, thủ tục hành chính còn nhiều bất cập, gây thiệt hại đến hiệu quả đầu tư của các dự án. Các nhà đầu tư đã phàn nàn và bức xúc về thời gian giải quyết chậm trễ. Những quy định đan xen, chồng chéo, không phù hợp với thực tế đã làm mất đi chơ hội cho các nhà đầu tư.
Với những quy định hiện nay thì chủ dự án, các nhà đầu tư hoàn toàn phụ thuộc vào cơ quan có thẩm quyền. Chỉ khi cơ quan có thẩm quyền duyệt, họ mới được làm. Điều này làm thiếu đi sự chủ động trong quá trình vận hành của các nhà đầu tư. Pháp luật đã có chế tài với các nhà đầu tư rõ ràng nhưng chưa có chế tài với cơ quan có thẩm quyền thực hiện không đúng trách nhiệm.
Thứ ba, nhiều vấn đề chưa phù hợp với thực tế, dù đã phản ánh nhưng chậm điều chỉnh thay đổi, ví dụ như Quy định về hạn mức lãi vay. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có kiến nghị với các bộ ngành có liên quan nhưng chưa có quy định mới bổ sung về vấn đề này. Ngoài ra, quy định về phí bảo trì chung cư dù đã có quy định nhưng trong quá trình vận hành vẫn phát sinh nhiều bất cập. Điều này buộc phải có sự điều chỉnh hợp lý.
Hay như quy định về mật độ xây dựng trong phát triển nhà ở. Đến nay, nhiều doanh nghiệp đã kiến nghị, như đối với khu liền kề phải có một con số phù hợp với mật độ để tránh trường hợp lãng phí đất đai của xã hội.
Thứ tư, trong quan hệ cung cầu, xu hướng chung của thị trường là sự hình thành dòng sản phẩm cao cấp và trung bình khá. Nhưng ở địa phương, với mức thu nhập bình quân chênh lệch lớn, tỷ lệ các dòng sản phẩm cần đa dạng. Có thể thấy, nhu cầu về ở giá thấp hiện còn đang mất cân đối giũa cung và cầu. Nhu cầu thì lớn nhưng nguồn cung lại thấp. Điều này đòi hỏi bàn tay điều tiết từ phía Nhà nước như chính sách hỗ trợ tăng nguồn cung, động viên các nhà đầu tư bỏ vốn ở các phân khúc này nhiều hơn.
Thứ năm, thị trường đang thiếu tính minh bạch. Xét thấy, chúng ta chưa có công cụ kiểm soát thông tin khiến thông tin thiếu tin cậy đôi lúc làm nhiễu thị trường. Nhà nước cần có cơ quan quản lý thị trường bất động sản, kiểm soát thông tin nhằm ngăn ngừa sai phạm, bảo vệ người tiêu dùng.
Ông Nguyễn Ngọc Thành - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
PV: Vậy với những bất cập đang nảy sinh trên thị trường bất động sản, đâu là thiệt hại mà phía doanh nghiệp địa ốc sẽ phải đối mặt?
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Rõ ràng, những khó khăn chồng lấn khó khăn sẽ làm mất đi cơ hội đầu tư, làm thiệt hại hiệu quả kinh doanh.
Khi thời gian kéo dài, quy định chưa đồng bộ, doanh nghiệp phải phụ thuộc, không thể chủ động. Hay như việc thiếu đi bàn tay điều tiết của Nhà nước khiến doanh nghiệp cứ loay hoay trong mớ bòng bong.
Điển hình như, chủ trương là phát triển nhà ở xã hội nhưng quỹ đất sạch lại không có. Doanh nghiệp phải tự tìm kiếm nhưng nếu tìm được thì chi phí quá lớn.
PV: Ông dự báo như thế nào về sự vận động của thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2019?
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Tôi cho rằng, thị trường bất động sản dù còn khó khăn nhưng vẫn sẽ có nhiều cơ hội. Chúng ta hoàn toàn không cần quá lo ngại về việc hình thành bong bóng bất động sản bởi nguồn tài chính đang có sự kiểm soát khá tốt.
Trong tương lai, với việc bổ sung các quy định, lấp khoảng trống trong hành lang pháp lý, thị trường bất động sản sẽ có định hướng phát triển và kiểm soát tốt.
- Cảm ơn những chia sẻ của ông!
