Doanh nghiệp địa ốc dồn dập tái cấu trúc nợ bằng cổ phiếu

Doanh nghiệp cơ cấu lại nợ bằng cổ phiếu

Thời gian gần đây, những động thái dồn dập của các doanh nghiệp bất động sản trong việc tăng vốn và tái cấu trúc nợ bằng phát hành cổ phiếu cho thấy một xu hướng tích cực. Sau một giai đoạn khó khăn, các doanh nghiệp đã từng bước thực hiện tái cấu trúc tài chính, không chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng mà còn chủ động sử dụng các nguồn lực nội tại. Điều này không chỉ giúp giảm gánh nặng nợ mà còn cải thiện sức khỏe tài chính, tạo tiền đề cho những chu kỳ tăng trưởng mới.

Trong năm 2025, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) lựa chọn tăng vốn điều lệ thông qua phát hành cổ phiếu thưởng và chào bán cổ phiếu riêng lẻ. Cụ thể, ngày 5/6 vừa qua, Đất Xanh đã hoàn tất phân phối hơn 148 triệu cổ phiếu thưởng cho 44.003 cổ đông. Còn 9.849 cổ phiếu lẻ sẽ bị hủy bỏ. Tỷ lệ thực hiện quyền là 100:17, tức cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu sẽ được nhận 17 cổ phiếu mới phát hành. Kết thúc đợt phát hành, vốn điều lệ của Tập đoàn Đất Xanh tăng từ gần 8.726 tỷ đồng lên 10.206,3 tỷ đồng.

Mới đây, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) cũng công bố hai tờ trình về phương án phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng và phương án thực hiện khoản vay có quyền chuyển đổi thành cổ phần với hạn mức tối đa 5.000 tỷ đồng. Các phương án này sẽ được HĐQT trình cổ đông thông qua tại ĐHĐCĐ bất thường vào ngày 7/8 ở NovaWorld Phan Thiet.

Đối với phương án phát hành riêng lẻ để hoán đổi nợ, giá phát hành (giá hoán đổi) được xác định theo giá đóng cửa bình quân 30 ngày giao dịch gần nhất (19/6 - 30/7), tương ứng gần 15.747 đồng/cổ phiếu.

Sau khi được cổ đông thông qua, Novaland sẽ trình Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xem xét phê duyệt nhằm triển khai các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật để thực hiện phương án phát hành, thời điểm thực hiện dự kiến trong quý IV/2025 – quý I/2026.

Tại Nghị quyết HĐQT số 20/2025/HĐQT-QĐ ngày 13/8/2025 vừa qua, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) đã thông qua việc điều chỉnh vốn điều lệ sau khi hoàn tất phát hành cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu. Sau đợt phát hành, vốn điều lệ của PDR tăng từ 9.072 tỷ đồng lên 9.798 tỷ đồng. PDR cho biết hình thức tăng vốn là phát hành cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu (phát hành thêm 72,5 triệu cổ phiếu phổ thông, với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu).

Phát hành cổ phiếu là chiến lược dài hạn của doanh nghiệp

Nhìn nhận về tình hình phát hành cổ phiếu của doanh nghiệp, bà Hà Thị Thu Hằng, Giám đốc Phân tích Cổ phiếu & Thị trường, Trung tâm Phân tích Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPS) cho hay, việc các doanh nghiệp tăng vốn không chỉ là một hoạt động tài chính đơn thuần mà còn phản ánh chiến lược phát triển và bối cảnh thị trường.

Theo bà Hằng, có ba phương thức chính để doanh nghiệp huy động vốn. Đầu tiên là phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu hoặc nhà đầu tư mới. Thứ hai là vay nợ ngắn hạn từ các tổ chức tín dụng. Cuối cùng, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu chuyển đổi, mang lại sự linh hoạt cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Bà Hằng cũng chỉ ra bốn lý do cốt lõi thúc đẩy doanh nghiệp tăng vốn. Đầu tiên là để mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đầu tư vào các dự án mới. Thứ hai là nhằm tăng cường năng lực tài chính, giảm tỷ lệ nợ và nâng cao mức độ an toàn trong hoạt động. Thứ ba là phục vụ cho các hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A). Cuối cùng là để cải thiện cấu trúc tài chính, nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường.

Dự báo thời gian tới, vị chuyên gia cho rằng sẽ có một số xu hướng chính về việc doanh nghiệp tăng vốn. Đầu tiên là tăng vốn để củng cố nội lực, mức độ cạnh tranh đồng pha với nền kinh tế, chủ đạo là ngành ngân hàng và chứng khoán.

Thứ hai là gia tăng tiềm lực tài chính, tạo tăng trưởng bền vững, chống suy thoái, với các ngành bất động sản, xây dựng, tập đoàn công nghiệp.

Cuối cùng là tăng vốn để mở rộng thông qua M&A, với các ngành công nghệ, công nghiệp, dầu khí, tiêu dùng, dược, nguyên vật liệu, viễn thông.

Còn theo ông Phan Nguyễn Hữu Phương, Giám đốc Chi nhánh TP.HCM, Công ty Chứng khoán DNSE, trong bối cảnh các doanh nghiệp đang ráo riết tăng vốn, một nhóm ngành ít được thị trường chú ý nhưng lại có lợi thế riêng là bất động sản công nghiệp. Các doanh nghiệp trong ngành này sở hữu nguồn thặng dư vốn lớn, do đó ít khi phải huy động thêm vốn từ cổ đông. Đặc biệt, đây cũng là một trong số ít các ngành có khả năng thu tiền trước từ khách hàng, giúp chủ động hơn về dòng tiền.

Đánh giá chung, ông Phương cũng cho rằng: "Dù có nhu cầu tăng vốn lớn, các doanh nghiệp bất động sản lại thường gặp khó khăn trong việc thuyết phục nhà đầu tư. Lý do là bởi trong quá khứ, hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp này chưa thực sự ấn tượng. Do đó, ông nhấn mạnh, việc tăng vốn chỉ thực sự tạo ra giá trị khi đi kèm với một kế hoạch tăng trưởng rõ ràng, cụ thể và có tính khả thi cao. Những doanh nghiệp có lịch sử sử dụng vốn hiệu quả, hoạt động minh bạch và công bố thông tin kịp thời sẽ dễ dàng nhận được sự ủng hộ và tin tưởng từ cộng đồng đầu tư".