Trái phiếu bất động sản "nguội lạnh"
Thời gian qua, bên cạnh nguồn vốn truyền thống là tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản đã có những giai đoạn đẩy mạnh huy động vốn thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Một trong những lý do khiến các doanh nghiệp tìm đến nguồn vốn này nằm ở sự "dễ dàng" bất ngờ của việc phát hành trái phiếu. Thời điểm đó, khung pháp lý cho thị trường TPDN còn khá lỏng lẻo. Doanh nghiệp gần như không gặp nhiều rào cản, thậm chí không cần có lợi nhuận ổn định, chỉ mới được thành lập trong thời gian ngắn cũng có thể huy động hàng nghìn tỷ đồng từ phát hành trái phiếu.
Sự thiếu chặt chẽ trong quản lý ấy đã tạo điều kiện cho sự xuất hiện ồ ạt của các loại trái phiếu "ba không": không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Chính những yếu tố này đã biến giai đoạn 2019 - 2022 thành "thời kỳ hoàng kim" của việc huy động vốn qua kênh TPDN. Đỉnh điểm là năm 2021, tổng giá trị TPDN phát hành vượt ngưỡng 740 nghìn tỷ đồng, trong đó khoảng 1/3 đến từ các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, những biến cố lớn trên thị trường TPDN, mà tâm điểm là khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, đã buộc các doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận nguồn vốn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đến nay vẫn đang "mắc kẹt" trong vòng xoáy nợ nần, có bên mất khả năng thanh toán cả gốc lẫn lãi trái phiếu. Một số doanh nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh... vẫn đang phải vật lộn với các phương án tái cơ cấu và giãn nợ. Đây là một bài học đắt giá, đặc biệt với các doanh nghiệp, về việc huy động vốn thiếu kiểm soát trong quá khứ.
Nguồn: FiinRatings
Báo cáo mới nhất từ FiinRatings cho biết, trong quý I/2025, tổng giá trị phát hành TPDN chỉ đạt 22,8 nghìn tỷ đồng, giảm đáng kể so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, không có bất kỳ đợt phát hành nào của nhóm bất động sản được ghi nhận trong quý I vừa qua. Sự "im lặng" hoàn toàn của một ngành từng chiếm tỷ trọng lớn trong các đợt phát hành trước đó là tín hiệu rõ ràng cho thấy những khó khăn và áp lực mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt trong việc tiếp cận kênh huy động vốn này. Thị trường TPDN bất động sản, sau những "vết sẹo" lớn, đã trở nên thận trọng hơn rất nhiều.
Mặt khác, FiinRatings ghi nhận có khoảng 3,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong tháng 5, chiếm 31% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường trong tháng và tăng 20,3% so với ước tính của tháng 4.
Một số tổ chức phát hành có TPDN đến hạn trong tháng gồm Địa ốc Phú Long (1,4 nghìn tỷ đồng), Kinh doanh Nhà Sunshine (1,1 nghìn tỷ đồng), Sunbay Ninh Thuận (855 tỷ đồng)…
Trong bối cảnh như vậy, câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp lại ít được nhắc đến trong mùa ĐHĐCĐ 2025. Một trong số ít doanh nghiệp công khai vấn đề này là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH). Tổng Giám đốc KDH, ông Vương Văn Minh cho biết, trong năm 2024, công ty đã phát hành riêng lẻ hơn 3.000 tỷ đồng trái phiếu. Trong đó, số tiền 2.950 tỷ đồng dùng để trả nợ vay ngân hàng và 50 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động.
BCTC hợp nhất 2024 của KDH cho thấy có 2 lô trái phiếu sẽ đến hạn trong năm 2025 với tổng dư nợ 1,1 nghìn tỷ đồng. Đại diện KDH cho biết công ty đã chuẩn bị sẵn nguồn tiền để thanh toán các lô trái phiếu này. Đáng chú ý, KDH chưa có kế hoạch phát hành trái phiếu mới trong năm nay. Đây có thể là một tín hiệu cho thấy KDH đang ưu tiên giảm áp lực nợ và tập trung vào nguồn vốn tự có trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Nhìn nhận về thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng chỉ ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Theo ông, thị trường cần hoàn thiện pháp lý, đa dạng hóa hình thức phát hành và chủ thể phát hành, nâng cao chất lượng nhà đầu tư và phát triển hoạt động phát hành ra công chúng tương xứng với tiềm năng. Hạ tầng công nghệ thông tin, dữ liệu và đường cong lợi tức chuẩn cũng là những yếu tố cần được xây dựng. Đánh giá của chuyên gia cho thấy thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro và cần có những cải thiện đáng kể để trở thành kênh huy động vốn hiệu quả và bền vững cho các doanh nghiệp bất động sản.
Cổ phiếu là vấn đề nóng
Tại ĐHĐCĐ 2025, không hẹn mà gặp, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã thông qua phương án tăng vốn qua phát hành cổ phiếu, biến đây trở thành một trong những vấn đề nóng nhất của mùa đại hội năm nay.
CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) gây chú ý với kế hoạch phát hành hơn 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với mức giá 25.000 đồng/cp, kỳ vọng thu về trên 2.500 tỷ đồng. Theo trình bày của HĐQT, nguồn vốn này sẽ được Nam Long ưu tiên rót vào các công ty thành viên Nam Long Land và Nam Long Commercial, đầu tư vào các dự án hiện có và giảm áp lực nợ vay. Đáng chú ý, nếu đợt phát hành thành công, Nam Long dự kiến chia cổ tức tiền mặt tỷ lệ 5% (gần 243 tỷ đồng) sau ĐHĐCĐ thường niên 2026, đồng thời giữ lại hơn 463 tỷ đồng lợi nhuận để tái đầu tư. Đây là một nước đi vừa giúp doanh nghiệp tăng cường tiềm lực tài chính, vừa duy trì lợi ích cho cổ đông.
Ảnh minh họa.
Cùng xu hướng, CTCP BV Land (mã: BVL) cũng trình phương án phát hành cổ phiếu để trả cổ tức năm 2024 với tỷ lệ 8%, tương ứng phát hành tối đa hơn 6,6 triệu cổ phiếu, trị giá khoảng 66 tỷ đồng. Việc trả cổ tức bằng cổ phiếu giúp BV Land giữ lại được dòng tiền, đồng thời tăng vốn điều lệ.
CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (mã: CII) thậm chí còn điều chỉnh phương án phát hành để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu với tỷ lệ 14%, tương đương hơn 76,9 triệu cổ phiếu mới. Nếu kế hoạch này được thông qua và thực hiện trong năm 2025, vốn điều lệ của CII sẽ tăng đáng kể lên 6.264 tỷ đồng từ mức 5.494,8 tỷ đồng hiện tại. Động thái này cho thấy CII đang muốn củng cố năng lực tài chính để triển khai các dự án hạ tầng chiến lược.
Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã: IDC) cũng không nằm ngoài xu hướng khi lên kế hoạch phát hành 49,5 triệu cổ phiếu (gần 495 tỷ đồng) để chia cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 15%. Việc chia cổ tức bằng cổ phiếu là một lựa chọn phổ biến để vừa tri ân cổ đông, vừa tăng cường vốn chủ sở hữu cho doanh nghiệp.
Hay Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex - mã: VCG) cũng dự kiến phát hành gần 48 triệu cổ phiếu mới cho cổ đông từ nguồn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Với gần 600 triệu cổ phiếu đang lưu hành, việc phát hành này sẽ nâng vốn điều lệ của Vinaconex lên 6.465 tỷ đồng. Đây có thể là bước chuẩn bị cho các kế hoạch đầu tư và mở rộng hoạt động trong tương lai của Vinaconex.
Nhìn chung, việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đồng loạt thông qua phương án phát hành cổ phiếu tại ĐHĐCĐ 2025 cho thấy nhu cầu vốn cấp thiết để nắm bắt cơ hội thị trường hoặc giải quyết các bài toán tài chính hiện tại. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có thể thực hiện thành công phương án tăng vốn hay không lại là chuyện khác.
Gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản báo lỗ trong quý đầu năm khiến giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng sụt giảm nặng nề. Đơn cử, theo BCTC hợp nhất quý I/2025, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 438 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá vốn lại tăng mạnh hơn mức tăng của doanh thu, gấp 236 lần khiến biên lợi nhuận gộp trong kỳ "rơi" từ 99% xuống còn 40%. Phát Đạt báo lãi sau thuế đạt 50,6 tỷ đồng, giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm trước nhưng lại là mức thấp nhất kể từ quý I/2023.
Trước những diễn biến bất lợi từ thị trường chung và tình hình tài chính nội tại, cổ phiếu PDR hiện đang chịu áp lực lớn. Kết thúc phiên gần nhất, PDR giao dịch quanh mức 15.700 đồng/cổ phiếu, giảm 22% trong hơn 1 tháng và đang ở vùng giá thấp nhất kể từ tháng 7/2023.
Theo giới chuyên gia, nhìn vào bức tranh chung thị trường chứng khoán, cổ phiếu các nhóm ngành ngân hàng, thép, chứng khoán, bán lẻ, dầu khí… đều phục hồi mạnh mẽ. Trong khi đó, nhiều cổ phiếu ngành bất động sản đang giao dịch ở vùng giá thấp, cũng tiềm ẩn rủi ro nhất định do thị trường địa ốc chưa hoàn toàn phục hồi và quay trở lại chu kỳ tăng trưởng.
Thêm vào đó, bản thân nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải gồng mình giải quyết các vấn đề nội tại. Vì vậy, việc huy động vốn từ cổ phiếu với hàng nghìn tỷ đồng chỉ với mục đích trả nợ hay chi trả lương nhân viên càng khiến nhà đầu tư thêm phần e dè, dù giá cổ phiếu có hấp dẫn đến đâu. Nói cách khác, "cơn khát vốn" là có thật, nhưng liệu các doanh nghiệp có thể giải quyết được hay không vẫn là một dấu hỏi lớn./.
