Hai trong nhiều vụ “giăng lưới” săn đất thời gian qua bị nhiều người cho là phá giá thị trường khi bỏ giá gấp đôi giá khởi điểm, nhưng người trong cuộc lại cho rằng họ sẽ sớm bắt được “cá to”.
Những thương vụ hấp dẫn
Thời gian gần đây, thị trường địa ốc phía Nam liên tục chứng kiến những cuộc đấu giá quỹ đất thu hút sự quan tâm đặc biệt của nhiều tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản cả nước. Trong đó, đáng chú ý, các khu vực nóng nhất trong cuộc đua săn quỹ đất tập trung tại các địa phương như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận…
Thương vụ khiến thị trường xôn xao gần đây nhất là cuộc đấu giá khu đất 92ha tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai ngày 23/8/2019 vừa qua. Đây được xem là khu đất "vàng" gần khu vực Dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành. Có 12 doanh nghiệp đăng ký tham gia gồm 6 doanh nghiệp đến từ TP.HCM, 4 doanh nghiệp ở Hà Nội, 1 doanh nghiệp ở Long An và 1 tại Bình Dương. Sau thời gian xét duyệt hồ sơ khá gay cấn, kết quả có 6 doanh nghiệp chính thức tham gia đấu giá.
Qua 3 vòng đấu giá, với giá khởi điểm là hơn 1.645 tỷ đồng, kết quả Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An (phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương) đã trúng đấu giá khu đất với số tiền gần 3.060 tỷ đồng, cao gần gấp 2 lần giá khởi điểm.
Sau cuộc đấu giá, điều được dư luận quan tâm là Hà An là doanh nghiệp nào, năng lực tài chính ra sao mà có thể vượt qua nhiều đối thủ nặng ký để trúng đấu giá khu đất này?
Qua tìm hiểu được biết, “sân sau” của Hà An không ai khác chính là Tập đoàn Đất Xanh. Đến thời điểm trước khi tham gia phiên đấu giá, Tập đoàn Đất Xanh là đơn vị nắm giữ 99,99% vốn điều lệ Công ty Hà An.
Với 92ha, trong đó diện tích đấu giá 539.400m2 bao gồm 465.600m2 đất ở nông thôn, 50.700m2 đất công trình giáo dục, 23.000m2 đất công trình dịch vụ đô thị, ước tính Công ty Hà An phải bỏ ra khoảng 5,6 triệu đồng/m2. Khi cộng gộp với tổng mức đầu tư dự án là 4.117 tỷ đồng thì giá thành khoảng 13,3 triệu đồng/m2.
Trước đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai cũng đã tổ chức đấu giá thành công lô đất 49ha tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Cuộc đấu giá có sự tham gia của 7 nhà đầu tư, gồm các doanh nghiệp lớn ở khu vực phía Nam. Với giá khởi điểm 612,5 tỷ đồng, trải qua 3 vòng đấu giá, kết quả Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thành viên của Kim Oanh Group) có trụ sở chính ở Bình Dương đã chiến thắng với mức giá gần 1.270 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi so với giá khởi điểm.
Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, theo kế hoạch từ nay đến hết năm 2019, UBND tỉnh Đồng Nai sẽ tiếp tục đấu giá 36 khu đất tại 6 huyện, thành phố trên địa bàn với diện tích khoảng 300ha. Dự kiến, số tiền thu về từ đấu giá những khu đất này lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Ngoài Long Thành, một số địa phương thu hút sự quan tâm của các đại gia săn lùng quỹ đất gần đây là Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Chính quyền tỉnh Bình Thuận thời gian qua đưa ra đấu giá khá nhiều lô đất, trong đó có thể kể đến thương vụ các đại gia địa ốc tại TP.HCM tham gia đấu giá một khu đất tại Mũi Né, TP. Phan Thiết. Khu đất có quy mô diện tích khoảng 26ha với mức giá khởi điểm 372 tỷ đồng và Công ty Đầu tư Việt - Úc đã trả cao hơn gấp đôi so với giá khởi điểm là 772 tỷ đồng. Sau khi Việt - Úc trúng đấu giá khu đất này đã ngay lập tức chuyển nhượng lại cho Công ty Hưng Lộc Phát với mức giá được tiết lộ khoảng 1.000 tỷ đồng. Trên vị trí lô đất này, Hưng Lộc Phát đang triển khai một tổ hợp dịch vụ du lịch mang tên Mũi Né Summerland Resort.
Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, hướng đi phổ biến được các doanh nghiệp lựa chọn thâu tóm quỹ đất là thực hiện các thương vụ M&A. Thông qua chiến lược này, hầu hết các đại gia địa ốc ở TP.HCM đều đã có mặt tại thành phố biển như Hưng Thịnh, Novaland, Danh Khôi, An Gia, Việt Holdings… với hàng loạt dự án đang và sẽ được triển khai.
Ngoài ra, đáng chú ý gần đây là sự xuất hiện của một doanh nghiệp trong ngành giải khát, Tập đoàn Tân Hiệp Phát. Khá nhiều vụ đấu giá quỹ thời gian qua đều có sự tham gia của tập đoàn này. Mới đây, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tổ chức đấu giá quyền sử dụng 18.165m2 đất ngay trung tâm TP. Vũng Tàu với các thành viên tham gia đấu giá gồm 4 công ty cổ phần, hợp danh và một cá nhân là ông Trần Quí Thanh (Chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát) với mức khởi điểm hơn 255 tỷ đồng.
Sau 9 vòng bỏ phiếu kín, ông Thanh là người trúng đấu giá tài sản với giá bỏ thầu là 394 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm gần 140 tỷ đồng. Theo tìm hiểu được biết, ngoài khu đất này, thời gian qua Tân Hiệp Phát đã âm thầm thu gom rất nhiều lô đất khác tại Bà Rịa - Vũng Tàu với quỹ đất lên đến hàng trăm héc-ta.
Ngoài ra, theo nguồn tin từ UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, địa phương này đang chuẩn bị các thủ tục để tổ chức đấu giá hàng loạt khu đất, trong đó các trụ sở cũ của các sở, ban ngành trong quý III và quý IV năm nay. Theo kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất đã được UBND tỉnh ban hành kèm theo Quyết định số 609/QĐ-UBND, trong năm 2019 dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất 29 khu đất với tổng diện tích 213ha, dự kiến thu hơn 7.239 tỷ đồng.
Đón đầu sự bùng nổ
Nhìn lại diễn biến thị trường thời gian qua cho thấy, trong khi TP.HCM, Long An hay Bình Dương vẫn ra khá im ắng, thì ngược lại, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết trở thành điểm nóng thu hút dòng tiền lớn của giới đầu tư. Sự hấp dẫn của các thị trường này có thể nhìn thấy qua các vụ đấu giá quỹ đất luôn thu hút sự quan tâm của rất nhiều tên tuổi lớn với mức giá đấu thành công hầu hết đều cao hơn gấp đôi so với giá khởi điểm.
Vậy điều gì khiến các nhà đầu tư quan tâm nhiều đến các thị trường này và chấp nhận bỏ ra khoản tiền đầu tư được cho là khá đắt so với mức giá hiện hữu để sở hữu quỹ đất?
Theo phân tích của giới chuyên môn, đây chính là tầm nhìn đầu tư đón đầu tiềm năng phát triển tại những khu vực nóng trong tương lai gần.
Trao đổi với phóng viên, một lãnh đạo của Tập đoàn Đất Xanh, doanh nghiệp sân sau của công ty trúng đấu giá 92ha tại Long Thành mới đây cho rằng, việc đưa ra mức giá đấu thầu đất Long Thành hiện nay không chỉ căn cứ vào giá thị trường hiện tại, mà phải tính cho câu chuyện những năm sau, hướng tới sự kiện sân bay Long Thành được khởi động hay hàng loạt công trình hạ tầng khác đang được đầu tư.
Tương tự, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc Kim Oanh Group, công ty sân sau của Thuận Lợi, đơn vị trúng đấu giá khu đất 49ha tại Long Thành trước đó, cho rằng, với mức giá 1.270 tỷ đồng mà Công ty Thuận Lợi đấu giá thành công quả thật là rất cao so với giá thị trường, nhưng vẫn đáng để đầu tư.
“Nhìn vào hiện tại, quả thật mức giá đấu giá thành công là cao, song với kinh nghiệm kinh doanh của mình, chúng tôi đã có sự tính toán khi đưa ra mức giá này và tự tin sẽ triển khai tốt dự án, bởi chúng tôi so sánh dự án với tiềm năng trong tương lai chứ không phải hiện tại”, bà Oanh nói và cho rằng, sau khi Thuận Lợi trúng đấu giá dự án, cũng có nhiều ý kiến cho rằng Kim Oanh phá giá thị trường, song hoàn toàn không phải vậy.
Hiện nay, việc tìm kiếm quỹ đất bằng việc đi mua gom đất nhỏ lẻ rồi lo thủ tục rất mất thời gian và chi phí, trong khi việc tham gia đấu giá này, doanh nghiệp sẽ nhẹ gánh rất nhiều mà Nhà nước cũng được lợi.
Còn theo ông Dương Minh Tiến, Tổng Giám đốc Công ty Việt Holdings, trong bất cứ giai đoạn hoặc khu vực nào, thị trường địa ốc cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, có thể thấy sở dĩ các doanh nghiệp thời gian qua tập trung mạnh đầu tư vào các thị trường Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hay Bình Thuận xuất phát từ tầm nhìn đón đầu cho một xu thế.
Bởi lẽ, xét ở góc độ “thiên thời, địa lợi”, đây là những khu vực còn rất nhiều tiềm năng phát triển, từ lợi thế là các địa phương sân sau của TP.HCM, nằm trong vùng tức giác kinh tế phía Nam đến lợi thế hình thành sân bay, cao tốc, du lịch…
