Doanh nghiệp địa ốc hưởng lợi lớn sau sáp nhập tỉnh: Cơ hội vàng nhưng cần chiến lược bài bản

Giá trị quỹ đất tăng mạnh

Chủ trương sáp nhập tỉnh - nằm trong chương trình tổng thể cải cách bộ máy hành chính - không chỉ nhằm tinh gọn hệ thống vận hành mà còn được kỳ vọng thúc đẩy phân bổ lại nguồn lực phát triển, nhất là tại các vùng đô thị động lực. Theo các chuyên gia quy hoạch, việc hợp nhất các địa phương có tính kết nối cao với các trung tâm kinh tế lớn sẽ kéo theo điều chỉnh quy hoạch, thúc đẩy đầu tư công, mở rộng không gian đô thị và tái định hình cơ cấu dân cư.

Với thị trường bất động sản, đây là yếu tố nền tảng có thể dẫn đến gia tăng giá trị quỹ đất, cả về giá lẫn tiềm năng khai thác.

Khi một địa phương được "nâng hạng" từ tỉnh lên thành phố, hoặc trở thành một phần của đô thị trung tâm, thì kỳ vọng về cơ sở hạ tầng, tiện ích, dịch vụ và chất lượng sống thường tăng lên. Điều này kéo theo sức ép quy hoạch mới, tạo điều kiện để đầu tư công được phân bổ mạnh hơn vào giao thông, dịch vụ và đô thị hóa. Kết quả là giá đất tại các khu vực giáp ranh hoặc có kết nối hạ tầng tốt sẽ tăng mạnh do hấp lực mới từ cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Ví dụ như trường hợp sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM để hình thành một siêu đô thị vùng. Bình Dương hiện sở hữu hệ thống khu công nghiệp quy mô, cơ sở hạ tầng giao thông kết nối tốt và tốc độ đô thị hóa cao. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu có thế mạnh về cảng biển, logistics và du lịch ven biển. Sau khi sáp nhập, nhiều đánh giá cho rằng, bất động sản tại hai khu vực này có thể bước vào chu kỳ tăng giá mới, đặc biệt tại các khu vực có tiềm năng phát triển khu đô thị hoặc bất động sản công nghiệp như Dĩ An, Thuận An, Phú Mỹ, Long Hải…

Trên thực tế, dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, chỉ trong quý I/2025 - ngay sau khi có những thông tin về việc sáp nhập tỉnh - giá rao bán bất động sản tại Bình Dương đã tăng tới 700% so với quý I/2015. Riêng tháng 3/2025, lượng tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương đã tăng 49% so với tháng trước đó. Đây là mức tăng mạnh nhất trong khu vực vệ tinh TP.HCM.

Giới chuyên gia cho rằng, giá đất có xu hướng tăng mạnh thì những doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất lớn tại hai địa phương này như Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh Group, Phát Đạt, BCons… sẽ là những doanh nghiệp hưởng lợi rất lớn. Việc sáp nhập không chỉ nâng giá trị tài sản cho các doanh nghiệp mà còn giúp cải thiện điều kiện gọi vốn và tạo điều kiện để doanh nghiệp đẩy nhanh triển khai dự án trong giai đoạn tới.

Trong một chia sẻ mới đây, Chủ tịch Bất động sản Phát Đạt cũng thẳng thắn thừa nhận, với kế hoạch sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, công ty sẽ có quỹ đất thuộc TP.HCM lớn hơn bao giờ hết. Điều này vừa gia tăng giá trị quỹ đất cho doanh nghiệp, vừa tạo động lực để doanh nghiệp phát triển dự án.

Được biết, tổng quỹ đất của Phát Đạt hiện nay khoảng 6.200ha, chủ yếu tại các thị trường như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, Đà Nẵng...

Tận dụng cơ hội nhưng cần chiến lược phù hợp

Dù cơ hội là rõ ràng, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tận dụng hiệu quả làn sóng mới từ xu hướng sáp nhập tỉnh, thành. Bởi theo các chuyên gia, giá đất tăng không đồng nghĩa với khả năng sinh lời bền vững nếu thiếu đi chiến lược phát triển bài bản. 

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc Quốc tế Hồ Tây cho rằng, trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa và yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ, các nhà đầu tư bất động sản cần nhìn nhận cơ hội sáp nhập tỉnh như một phần trong bức tranh dài hạn thay vì chạy theo "sóng ngắn" đầu cơ.

Tầm nhìn chiến lược ở đây cần bao gồm việc rà soát lại quỹ đất hiện có, đánh giá tiềm năng theo quy hoạch mới, đồng thời chủ động xây dựng các phương án đầu tư, phát triển hạ tầng nội khu và kết nối vùng. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cần chủ động thích nghi với sự thay đổi trong cấu trúc dân cư và nhu cầu của người mua khi địa phương được nâng tầm. Những dự án có quy mô lớn, thiết kế đô thị bài bản, tích hợp đa tiện ích và thân thiện môi trường sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong bối cảnh đô thị hóa cấp tốc.

"Sáp nhập tỉnh có thể tạo ra "cú hích" cho thị trường bất động sản, nhưng không dành cho những doanh nghiệp chạy theo xu hướng ngắn hạn. Chỉ những nhà phát triển có năng lực triển khai và chiến lược dài hơi mới thực sự chuyển hóa được cơ hội thành giá trị bền vững", ông Thanh nhìn nhận.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng chung quan điểm, không phải cứ có quỹ đất là sẽ thành công. Theo ông Châu, việc chuyển hóa tiềm năng thành giá trị thực tế đòi hỏi doanh nghiệp phải nắm bắt nhanh các định hướng quy hoạch mới, hiểu rõ thay đổi trong hành lang pháp lý và có chiến lược triển khai phù hợp. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh sáp nhập có thể dẫn đến điều chỉnh lại quy hoạch vùng, hợp nhất hệ thống thủ tục hành chính, hoặc trì hoãn phê duyệt dự án trong ngắn hạn.

Lấy ví dụ doanh nghiệp đang phát triển khu đô thị tại Bến Cát (Bình Dương), ông Châu cho rằng doanh nghiệp sẽ phải theo dõi sát sao việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể khi Bến Cát trở thành một phường của "TP.HCM mở rộng". Việc tích hợp hạ tầng, kết nối giao thông, hoặc các yêu cầu mới về môi trường, dân số... đều có thể ảnh hưởng đến thiết kế dự án ban đầu. Khi đó, khả năng thích ứng nhanh với chính sách và phối hợp chặt với chính quyền địa phương trở thành yếu tố sống còn.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần tính toán lại bài toán tài chính. "Nếu đất tăng giá, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng sẽ đội lên, kéo theo tổng mức đầu tư và giá thành sản phẩm. Vì thế, chỉ những nhà phát triển có nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch từ trước và chiến lược phân khúc rõ ràng mới có thể đi đường dài", Chủ tịch HoREA nói. 

Có thể thấy, việc sáp nhập tỉnh là cơ hội có một không hai để doanh nghiệp bất động sản bứt phá. Nhưng cơ hội chỉ thực sự thuộc về những chủ đầu tư có năng lực triển khai, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược dài hạn. Đó cũng là lý do, thị trường bất động sản hậu sáp nhập sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét - giữa những doanh nghiệp chỉ "giữ đất" và những doanh nghiệp biết "biến đất thành giá trị"./.