Trước áp lực về hoạt động huy vốn, không ít doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng sang phát hành trái phiếu, tìm kiếm “nhựa sống” cho các dự án kinh doanh. Theo thống kê SSI Research, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng lượng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản là 47.372 tỷ đồng, chiếm 26.4%, chỉ đứng sau số lượng trái phiếu phát hành của các ngân hàng thương mại.
Cuộc chạy đua phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc liệu sẽ tác động thế nào đến bức tranh kinh tế nói chung? Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng về vấn đề này.
- Thưa ông, thời gian vừa qua, thị trường ghi nhận cuộc đua phát hành trái phiếu ồ ạt của các doanh nghiệp địa ốc. Ông nhận định như thế nào về tình trạng này?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi nghĩ việc các doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu sẽ có những mặt tích cực và hạn chế.
Về mặt tích cực, cần phải thấy rằng, trước đây, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào việc vay ngân hàng. Nhưng ngân hàng đang bị quá tải bởi lượng vốn rót vào lĩnh vực bất động sản rất lớn. Chưa kể, các ngân hàng đâu chỉ dành cho vay bất động sản mà còn phải hỗ trợ các ngành kinh tế khác, như nông lâm nghiệp, xuất nhập khẩu. Đó là gánh nặng rất lớn mà các ngân hàng đang phải đối mặt.
Thế nên, các doanh nghiệp bất động sản không thể trông chờ vào ngân hàng. Huy động vốn từ phát hành trái phiếu sẽ giảm áp lực cho vay của ngân hàng. Phía doanh nghiệp địa ốc cũng sẽ chủ động được hoạt động sử dụng vốn của mình.
Tuy nhiên, về mặt tiêu cực, không phải doanh nghiệp địa ốc nào phát hành trái phiếu đều uy tín, có báo cáo kiểm toán tài chính minh bạch, có lịch sử hoạt động trên thương trường nhiều năm, giàu kinh nghiệm trong quản lý dòng tiền. Chưa kể, doanh nghiệp sử dụng số tiền từ huy động trái phiếu sẽ rất khó kiểm soát. Nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ăn thua lỗ, họ dùng phương thức huy động tiền từ trái phiếu và sử dụng không đúng mục đích, dẫn tới sự thất bại của hệ thống doanh nghiệp bất động sản.
PV: Hiện nay, để tăng sức hấp dẫn cho trái phiếu, nhiều tổ chức phát hành đã đưa ra mức lãi suất khá hấp dẫn, có thể lên tới 12%, kèm quyền lợi kép, như bảo lãnh bằng dự án bất động sản. Ông nghĩ sao về điều này?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi cho rằng, các trái phiếu có lãi suất từ 12% trở lên phải rất cẩn trọng. Bởi nhiều doanh nghiệp sử dụng lãi suất làm “cần câu” khách hàng. Đối với trái phiếu bảo lãnh bằng dự án bất động sản cũng rất khó với nhà đầu tư. Vì để kiếm soát tiến độ, tính minh bạch các dự án bất động sản là điều không hề dễ dàng. Trong trường hợp phía doanh nghiệp phát hành trái phiếu bị vỡ nợ thì nhà đầu tư khó thu hồi được vốn bỏ ra.
Chưa kể, việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc sẽ không giống như vay tiền của ngân hàng. Phía ngân hàng luôn kiểm tra việc sử dụng vốn đó như thế nào. Trong khi đó, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể ghi trong bản cáo bạch, họ sử dụng nguồn vốn đó ra sao.
Nhưng rất khó để các nhà đầu tư kiểm soát xem chính xác vốn đó được sử dụng vào mục đích gì. Các khách hàng cần cẩn trọng không rơi vào bẫy huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc.
PV: Điều gì sẽ xảy ra với nền kinh tế khi lãi suất trái phiếu được đẩy cao nhưng doanh nghiệp địa ốc lại không có khả năng thanh toán khi đến hạn?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Trong trường hợp các doanh nghiệp không trả lãi hoặc gốc cho nhà đầu tư thì chắc chắn thiệt hại đầu tiên sẽ thuộc về người mua trái phiếu. Nhà đầu tư có thể đòi quyền lợi của mình thông qua tòa án hoặc ngân hàng bảo lãnh cho tổ chức phát hành trái phiếu. Nhưng điều đó không có nghĩa là họ được đảm bảo nhận được toàn phần.
Khi các tổ chức phát hành trái phiếu không trả được nợ sẽ dẫn tới sự đổ vỡ hàng loạt, tác động tiêu cực đến hệ thống tài chính, tiền tệ, làm ảnh hưởng xấu tới nguồn tiền kinh doanh trên thị trường của các doanh nghiệp khác, mất niềm tin của khách hàng. Hệ lụy là nhà kinh doanh bất động sản khó huy động vốn kinh tế cho tương lai. Tất yếu sẽ ảnh hưởng tiêu cực cho nền kinh tế nói chung vì bất động sản là ngành có giá trị vốn hóa cao.
PV: Vậy nhà đầu tư cần phải lựa chọn đầu tư vào trái phiếu như thế nào để đảm bảo tính an toàn cho dòng vốn của mình?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi cho rằng, nhà đầu tư trước khi mua trái phiếu cần phải tìm hiểu tổ chức phát hành là ai. Họ có báo cáo tài chính và kiểm toán độc lập hay không. Họ trả nợ thế nào, có lãi hay không vì tổ chức phát hành chỉ có thể trả nợ từ phần lãi của họ. Nếu họ không có lãi thì mình bỏ tiền vào một công cụ tài chính không sản sinh ra lợi nhuận.
Nhà đầu tư nên lựa chọn các doanh nghiệp bất động sản được bảo lãnh phát hành trái phiếu từ ngân hàng. Phía ngân hàng thường sẽ có 2 loại cam kết: Thứ nhất, cam kết mua toàn phần số lượng trái phiếu phát hành. Ví dụ, nếu phát hành 100 trái phiếu, thông thường nhà đầu tư chỉ bán lại được 50 trái phiếu nhưng nếu có cam kết từ phía ngân hàng, nhà đầu tư hoàn toàn bán lại được 100%. Thứ hai là cam kết bảo lãnh thanh toán, trong trường hợp nhà đầu tư mua trái phiếu mà tổ chức phát hành không trả được nợ thì ngân hàng trả nợ thay. Nếu có ngân hàng đứng ra cam kết thì rủi ro sẽ giảm đi rất nhiều.
- Cảm ơn chia sẻ của ông!
