Dùng “mỡ nó rán nó”
Dự án Khu dân cư Long Phú tại huyện Bến Lức (Long An) của Công ty Cổ phần Thương mại trang trí nội thất Phú Trung được mở bán từ năm 2017, gồm 162 căn nhà phố thương mại. Dù đã thu của khách hàng 95% giá trị căn nhà, xây dựng và chuẩn bị bàn giao, nhưng tới tháng 5/2019, ông Nguyễn Minh Hùng, Quyền Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết, chủ đầu tư này mới nộp hồ sơ xin thành lập dự án.
Cũng tại Long An, Dự án Khu dân cư Thiên Phúc Hoàng Gia (huyện Đức Hòa) được Công ty Bất động sản Thiên Phúc mở bán từ năm 2016 và đã bán hết hàng, nhưng vẫn chưa hoàn thành pháp lý và chưa xây dựng.
Cách đó không xa, Dự án Khu dân cư Bella Vista của Công ty Cổ phần Hồng Đạt - Long An, được quảng cáo có quy mô 70ha, đã bán hơn 2.500 nền đất, đến nay cũng vẫn chưa được doanh nghiệp nộp hồ sơ xin thành lập dự án.
Còn tại TP.HCM, Dự án Dream Home Riverside (quận 8) với 6 block, cao 25 tầng, hơn 2.000 căn hộ, được mở bán từ năm 2017 tới nay mà chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý và xây dựng, dù đã thu của khách hàng 30% giá trị căn hộ.
Ông Nguyễn Xuân Thủy, một lãnh đạo doanh nghiệp môi giới bất động sản tại quận 2 (TP.HCM) gọi đây là chiêu “lấy mỡ nó rán nó” của doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, khách hàng bỏ gần như toàn bộ tiền cho doanh nghiệp làm dự án, trong khi doanh nghiệp chỉ phải chi một phần chi phí cho việc hình thành quỹ đất ban đầu và hưởng lợi nhuận.
Chiêu thức này đang khá phổ biến ở thị trường bất động sản. Nhiều dự án có giấy phép quy hoạch 1/500, nhưng không đồng nghĩa doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất, đất dự án đã hoàn thành chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án được cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép quy hoạch 1/500 chỉ công nhận quy hoạch dự án, nhưng vẫn được các doanh nghiệp mang ra để “dụ” khách hàng.
Rủi ro thuộc về khách hàng
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, trước đây, phong trào “bán nhà trên giấy” đã từng có thời điểm “nở rộ”. Nhiều dự án chưa hoàn thành pháp lý, thậm chí chưa giải phóng xong mặt bằng… nhưng đã được chủ đầu tư bán cho khách hàng từ hơn chục năm trước. Hậu quả là, đến nay, nhiều dự án vẫn ngổn ngang, bất động, nằm chờ xử lý nợ xấu, trong đó, không ít vụ việc đã bị khởi tố, xét xử hình sự và đương nhiên, phần rủi ro luôn thuộc về khách hàng.
Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 (về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản) quy định, các chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về tình hình giao dịch bất động sản của dự án về sở xây dựng địa phương.
Dẫu vậy, nếu không thực hiện nghiêm việc kiểm tra, xử lý vi phạm, thì toàn bộ hệ thống thông tin này chỉ là các số liệu khác xa thực tế. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương cần siết chặt quản lý để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Điển hình là trường hợp Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba vừa bị cơ quan cảnh sát điều tra khởi tố vụ án hình sự về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, bắt giam lãnh đạo Công ty. Doanh nghiệp này đã “vẽ” ra 48 dự án với 28.686 sản phẩm bất động sản, bán cho hơn 7.000 khách hàng. Hình thức kinh doanh của Alibaba là lấy tiền của khách hàng mua dự án trước để trả lợi nhuận cho khách hàng mua sau, làm dự án nhưng chưa có thủ tục pháp lý... Tới nay, hàng ngàn khách hàng đã nộp tiền để mua nhà, đất tại dự án “bánh vẽ” của Alibaba đang “ngồi trên đống lửa”.
Theo luật sư Phượng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2014) nghiêm cấm các trường hợp giao dịch tài sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện giao dịch. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương vẫn xảy ra tình trạng buông lỏng quan lý, né tránh xử lý sai phạm, bỏ trống công tác hậu kiểm trong quản lý dự án.
Để tránh tính trạng doanh nghiệp địa ốc “tay không bắt giặc”, mới đây, UBND TP.HCM đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ xem xét, giải quyết những bất cập trong giao dịch bất động sản.
Trong đó, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chỉnh phủ quy định cụ thể về hoạt động giao dịch bất động sản thông qua hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng đặt cọc” và các loại hợp đồng tương tự đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
TP.HCM cũng kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chính phủ quy định chủ đầu tư thực hiện thông báo công khai thông tin về bất động sản hình thành trong tương lai tại UBND quận, huyện nơi dự án được triển khai. UBND các quận, huyện có trách nhiệm đưa ra các hình thức thông tin - tuyên truyền phù hợp và giám sát chủ đầu tư tại địa bàn.
Ngoài ra, cần bổ sung hình thức xử phạt hành chính “đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng” đối với hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về tình trạng của bất động sản theo quy định....
Theo UBND TP.HCM, những giải pháp này sẽ góp phần hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản dùng chiêu “lấy mỡ nó rán nó” có thể ảnh hưởng tới sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và đưa đến rủi ro cho khách hàng.
