Sau việc ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, ngày 27/3, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ban hành văn bản số 178/TTg-CN về việc thúc đẩy và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp đánh giá, văn bản này một lần nữa thể hiện sự quan tâm và quyết tâm tháo gỡ các "nút thắt" cho thị trường bất động sản của Chính phủ.
Văn bản số 178 đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn được dự báo tiếp tục khó khăn trong thời gian tới. Trao đổi với Reatimes, ông Phạm Xuân Hòe, Tổng Thư ký Hiệp hội cho thuê tài chính Việt Nam, nguyên Phó Viện trưởng Viện chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường, văn bản số 178 tiếp tục thúc đẩy thực thi những chính sách mà Chính phủ đã đề ra tại Nghị quyết 33/NQ-CP.
Trong đó, Chính phủ tiếp tục nhấn mạnh, giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẩn trương triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại (NHTM) cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi, giảm 1,5 - 2%/năm.
Đồng thời, Thủ tướng cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho chủ đầu tư, người mua nhà tiếp cận vốn tín dụng; ưu tiên vốn cho dự án đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm và đảm bảo kế hoạch trả nợ; nhất là các dự án nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.
"Hiện NHNN rất thận trọng dưới sức ép lạm phát và điều hành tỷ giá, khi lạm phát 2 tháng đầu năm đã lên mức 4,31%, khá gần với mức lạm phát mục tiêu 4,5% Quốc hội đặt ra. Nếu phải đưa ra thị trường khoản tiền lớn như thế này, NHNN sẽ cẩn trọng. Nhưng có thể xem xét cung tiền dần theo tiến độ xây dựng, vay mua nhà để dễ đánh giá, kiểm soát tác động lên chỉ số lạm phát.
Tuy nhiên, xét về mặt kinh doanh, lợi nhuận và quản trị rủi ro, các NHTM quốc doanh phải chịu trách nhiệm trước cổ đông nên khó hạ chuẩn cho vay. Trong khi, tính đến ngày 8/3, đã có 67 doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu (theo FiinRatings) thì chắc chắn sẽ không vay vốn được", ông Hòe nói.
Mặt khác, để hiện thực hóa, quan trọng là phải có một bản đề án cụ thể, NHNN ký trình Chính phủ, sau đó Chính phủ ký quyết định phân bổ cho bốn NHTM quốc doanh và các ngân hàng khác nếu có tham gia. Việc công bố thông tin chung chung và cuối cùng không có tổng kết, đánh giá kết quả thì chính sách khó hiệu quả.
"Không thể triển khai thành công nếu không có cơ chế chính sách chính thức. Trước hết, phải thống kê đo lường lại nhu cầu nhà ở xã hội tại các đô thị lớn và các địa phương một cách chính xác. Đồng thời, NHNN phải tính toán ngân sách cấp bù để NHTM giảm lãi suất.
Để phát triển nhà ở xã hội thực chất và dài hơi, nên giao ngân hàng chính sách lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, bao gồm một phần phúc lợi từ đất đai, từ doanh nghiệp bất động sản (quy đổi từ quỹ đất 20%) và nguồn ủng hộ khác. Người dân cũng có trách nhiệm đóng góp vào quỹ theo hình thức mà nhiều nước ngay cạnh chúng ta như Thái Lan, Malaysia đã áp dụng. Khi tiết kiệm được một tỷ lệ nhất định, giả sử là 300 triệu đồng thì được vay thêm 700 triệu đồng để mua nhà ở xã hội giá 1 tỷ đồng với lãi suất chỉ 4,5% - 5,5%, trong vòng 30 năm như chính sách ở gói 30.000 tỷ đồng trước đây", ông Hòe phân tích.
Đồng thời, ông Phạm Xuân Hòe cũng đánh giá, vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản và nền kinh tế là lãi suất huy động và lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Ngoài lý do thị trường vốn không được hình thành một cách đầy đủ, thì cốt lõi là chúng ta cần phải nhìn lại quan điểm lãi suất thực dương nhằm hút tiền gửi, chống lạm phát. Tôi tính toán, nếu lạm phát ở mức 4% thì lãi suất thực dương chỉ cần 6% là đủ. Quan trọng nhất là phải ổn định hệ thống tài chính để hỗ trợ cho nền kinh tế, phải có lúc lãi suất tiền gửi thấp thì dòng tiền mới chảy mạnh vào hoạt động sản xuất - kinh doanh.
"Tại sao Mỹ lạm phát cao nhưng tại sao lãi suất vẫn là thực âm? Chúng ta phải thay đổi tư duy thì mới khuyến khích được người dân và doanh nghiệp đầu tư vào các ngành nghề sản xuất - kinh doanh để Việt Nam có nội lực cạnh tranh sòng phẳng với các nước trong khu vực và có thể phát triển bền vững, không phải lo ngại nguy cơ bong bóng bất động sản hay bong bóng tài chính. Nếu không, chúng ta sẽ rất khó giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân và các mục tiêu kinh tế - xã hội khác.
Chúng ta đã nói rất nhiều đến câu chuyện cùng nhau phát triển và không để ai lùi lại phía sau. Đã có sự chuyển biến tích cực trong chỉ đạo, chủ trương, chính sách của Chính phủ nhưng tôi cũng mong sự thay đổi, quyết tâm hỗ trợ thị trường không chỉ nằm trên văn bản, mà sẽ chuyển động tích cực bằng hành động", ông Hòe chia sẻ.
Đồng quan điểm, nói với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) cho biết, những chỉ đạo Chính phủ đề cập đến trong văn bản 178 có ý nghĩa thúc đẩy các chính sách đã đề ra, như về tín dụng, giãn nợ cho một số trường hợp được phép giãn nợ, giải quyết vấn đề vay vốn và cho ai vay, tất cả phải biến thành các chương trình hành động cụ thể.
Chính phủ cũng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đẩy mạnh việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng, giao đất, cho thuê đất làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện dự án nhà ở, nhất là nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Đồng thời, rà soát vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án của địa phương, doanh nghiệp; khẩn trương giải quyết các kiến nghị Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ (theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022) đã đặt ra.
Ông Hiệp nhìn nhận, Chính phủ phải hết sức cố gắng giải quyết vướng mắc pháp lý, nhưng có những điểm vướng thuộc về hệ thống và cần các bộ ngành, địa phương vào cuộc.
"Tại văn bản 178, Chính phủ đã yêu cầu địa phương khẩn trương có kết luận về các dự án bất động sản đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để các dự án sớm được tiếp tục triển khai, nhất là các dự án lớn. Cũng trong chiều 28/3, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì buổi làm việc với các hiệp hội doanh nghiệp về việc rà soát, cắt giảm thủ tục hành chính, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý làm giảm cơ hội đầu tư của doanh nghiệp. Tôi cho đây là những động thái tích cực thể hiện Chính phủ và các bộ ngành rất quan tâm tháo gỡ cho doanh nghiệp. Nhưng quan trọng là có thấu được đến các địa phương hay không?", ông Hiệp nói.
Ngày 24/3, báo cáo của Bộ Tài chính cho biết, từ giai đoạn giữa quý III/2022 đến cuối năm, tình hình giao dịch bất động sản ảm đạm, lượng giao dịch giảm và kéo dài sang đầu năm 2023, đặc biệt, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng gần như không có thanh khoản.
Trong đó, giá bán bình quân căn hộ chung cư chưa giảm nhiều, nhưng phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền tại các địa phương quý I/2023 có xu hướng giảm 4 - 8%, đồng thời, giá bất động sản cho thuê tại các địa phương đều giảm nhẹ so với quý IV/2022. Nhưng mặt bằng giá nhà ở, đất nền tại khu vực Hà Nội và TP.HCM vẫn ở mức cao.
Nguyên nhân xuất phát từ việc doanh nghiệp bất động sản tiếp tục gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn vay, áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, sức mua thị trường giảm sút, thị trường chứng khoán vẫn tiếp tục diễn biến tiêu cực theo tình hình chung của thế giới. Dự báo thị trường bất động sản trong quý II, III/2023 tiếp tục xu hướng ảm đạm cả về giá, nhu cầu và sức mua.
Tuy nhiên, Bộ Tài chính cũng cho biết, Chính phủ đã có nhiều động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn kịp thời cho thị trường bất động sản ngay từ quý đầu năm.
