Năm qua, thị trường bất động sản tiếp tục thể hiện sự hấp dẫn khi có tới hơn 5.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới với tổng số vốn trên 388.000 tỷ đồng. Bình quân một ngày có 14 doanh nghiệp bất động sản ra đời. Chưa kể, trên thị trường còn xuất hiện nhiều doanh nghiệp ngoại đạo cũng dấn thân vào lĩnh vực này.
Theo nhiều chuyên gia nhận định, việc mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp ngoài ngành là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản, hứa hẹn sẽ đưa thị trường vào giai đoạn phát triển mới, giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở, nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân cả nước và du khách nước ngoài cũng như là tín hiệu đáng mừng cho các ngành công nghiệp phụ trợ như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất,…
Tuy nhiên, cũng có chuyên gia cho rằng, đi kèm với “miếng bánh” lợi nhuận vô cùng hấp dẫn, bất động sản là một lĩnh vực đầu tư tiềm ẩn không ít rủi ro. Việc ồ ạt đầu tư chạy theo lợi nhuận, thiếu chuyên nghiệp có thể khiến các doanh nghiệp “sa lầy” làm ảnh hưởng đến thị trường. Bởi cho đến nay, những bài học “thua làm giặc” của các doanh nghiệp “lấn sân” sang bất động sản vẫn còn dư âm khi nhắc đến một số tên tuổi như Mai Linh, Hoa Sen, Lã Vọng...
Cafe cuối tuần này sẽ bàn sâu hơn về câu chuyện trên cùng các vị khách mời gồm: GS.TS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển, Đại học Kinh tế Quốc dân; ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành.
PV: Thưa các chuyên gia, quan điểm của các vị như thế nào về câu chuyện doanh nghiệp ngoại đạo lấn sân đầu tư bất động sản?
GS.TS Đặng Đình Đào: Thực ra mà nói, trong lý thuyết kinh doanh, người ta không bao giờ “bỏ trứng vào một rổ” mà thường đầu tư kinh doanh đa dạng. Sự đa dạng này dựa vào chức năng cốt lõi ngành nghề họ đang làm để đầu tư bên ngoài ngành. Kiểu đầu tư đa dạng hóa này trước tiên giúp phân tán sự rủi ro. Thứ hai là trong nhiều trường hợp còn giúp nâng cao hiệu quả sử dụng các mặt hàng phục vụ đời sống của người dân như bách hóa tổng hợp.
Quay lại vấn đề doanh nghiệp ngoại đạo “lấn sân” sang bất động sản hay bất kỳ lĩnh vực nào, nếu doanh nghiệp phát triển chưa đủ sức, chưa đủ mạnh, chưa đủ tầm mà nhảy sang nhiều lĩnh vực thì đó là điều không có lợi. Cụ thể là rủi ro sẽ cao hơn, ví như đang làm công nghiệp chế biến, công nghiệp thực phẩm lại nhảy sang đầu tư địa ốc hay đang làm bất động sản nhưng lại nhảy sang kinh doanh một lĩnh vực thương mại không liên quan thì vừa không hiệu quả mà còn rủi ro. Cho nên có thể nói, doanh nghiệp nếu cứ đầu tư theo kiểu phong trào, theo đám đông thì cần phải tính toán lại.
Thực tế với những doanh nghiệp lớn, huy động được vốn, có mọi điều kiện để kinh doanh tốt thì rõ ràng có thể đầu tư vào bất động sản. Bởi lĩnh vực này có một thời kỳ mang lại lợi nhuận rất lớn cho doanh nghiệp. Việt Nam hiện có tới 96-98% là doanh nghiệp nhỏ có vốn, kinh nghiệm hạn chế, rõ ràng đầu tư vào nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực bất động sản thì khi thị trường xảy ra "bóng bóng" có thể làm doanh nghiệp khốn đốn, thậm chí phá sản.
GS.TS Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển
Ông Nguyễn Văn Đực: Chuyện đầu tư bất động sản không khó khăn lắm, chỉ cần tiền vốn ban đầu, mối quan hệ tốt, tìm được những quỹ đất tốt. Còn vấn đề điều hành, kỹ thuật có thể thuê những chuyên gia giỏi về bất động sản để định hướng chiến lược sản phẩm cũng như điều hành thiết kế, thi công... các phần hỗ trợ khác như thiết kế đã có công ty tư vấn thiết kế, giám sát có đơn vị giám sát... Cho nên chuyện một công ty ở lĩnh vực khác chuyển sang kinh doanh bất động sản, tôi cho là không khó. Vấn đề là phải tìm được một CEO giỏi để điều hành, định hướng chiến lược sản phẩm, đưa ra kế hoạch bán hàng đúng đắn.
Do đó việc nhiều doanh nghiệp khác chuyển hướng sang địa ốc là tín hiệu đáng mừng, cho thấy sự cạnh tranh nhiều mặt để làm sao tạo ra các sản phẩm tốt nhất với giá hợp lý phục vụ người dân.
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản đã điều tiết khá triệt để các nội dung có liên quan đến thị trường địa ốc. Các doanh nghiệp được phép hay đủ điều kiện để tham gia vào hoạt động bất động sản đã được quy định rất rõ. Theo đó, không thể có những doanh nghiệp không đủ điều kiện nhưng vẫn được tham gia thị trường bất động sản.
Khi chúng ta chưa có Luật Kinh doanh bất động sản thì người người làm địa ốc, nhà nhà làm địa ốc. Còn khi có quy định rõ ràng về vốn tối thiểu và phải có rất nhiều những điều kiện kèm theo đó thì mới được tham gia. Và khi đã tham gia vào thị trường, làm chủ đầu tư của các dự án, doanh nghiệp phải chứng minh được các nguồn tài chính, đảm bảo được tổng mức đầu tư…
Đối với trường hợp nói rằng những đơn vị, cá nhân không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia vào thị trường bất động sản, cần phải đánh giá lại có thực sự như vậy không? Bởi hiện nay trong hoạt động kinh doanh bất động sản có ba phần: một là các nhà phát triển dự án, hai là các nhà đầu tư, ba là các nhà phân phối.
Đối với các nhà phát triển dự án thì rất chuẩn mực. Còn phía nhà đầu tư, họ là cá thể, cá nhân, họ có thể đầu tư mua một bất động sản rồi bán đi, không nhất thiết phải thành lập doanh nghiệp. Và ranh giới giữa nhà đầu tư với người tiêu dùng rất mong manh.
Còn thứ ba là lực lượng phân phối hay còn gọi là môi giới gồm cá nhân và tổ chức. Dù là lực lượng nào thì họ cũng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề. Hiện nay, có một phần không nhỏ người tham gia vào hoạt động đầu tư và phân phối nhưng chưa phải là chuyên nghiệp nên mới làm ảnh hưởng đến thị trường. Còn nhà phát triển dự án, hiện nay không còn những trường hợp không đủ tiêu chuẩn nữa.
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
PV: Bài học "sa lầy" từ Tập đoàn Mai Linh, Hoa Sen hay Lã Vọng gần đây là ví dụ điển hình về việc ồ ạt đầu tư vào bất động sản nhưng thiếu kinh nghiệm, hoặc không dự đoán được diễn biến của thị trường. Thưa ông Nguyễn Ngọc Thành, ông nhận định như thế nào về rủi ro mà các doanh nghiệp ngoại đạo sẽ gặp phải khi chuyển hướng đầu tư kinh doanh bất động sản?
Ông Nguyễn Ngọc Thành: Nói doanh nghiệp ngoại đạo chỉ là một vế, tổng quát hơn phải gọi đây là lực lượng mới đầu tư vào bất động sản. Theo tôi, đối với những trường hợp kể trên chỉ là cá biệt. Khi chưa có luật quy định rõ ràng thì doanh nghiệp đang làm một lĩnh vực khác nhưng có cơ hội xin được đất, mua được đất, họ sẽ đi làm bất động sản, phát triển dự án.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có một thời kỳ rất sôi động, lôi kéo được cả những lĩnh vực kinh tế khác, ngành nghề khác đi theo như ngân hàng cũng đi làm địa ốc. Như tôi đã nói ở trên, luật đã sàng lọc các đối tượng đó như ngân hàng hay dầu khí buộc phải thoái vốn khỏi các hoạt động kinh doanh bất động sản, chỉ được chuyên ngành, còn một số doanh nghiệp thương mại thì vẫn chưa bị sàng lọc.
Theo tôi, ở câu chuyện này, các lực lượng mới tiếp tục tham gia vào thị trường bất động sản là một quy luật khách quan. Bởi vì lực lượng phát triển địa ốc không thể đóng khung theo những doanh nghiệp hiện có được. Và theo quy luật khách quan, nền kinh tế phát triển buộc phải có cái mất đi và có cái sẽ được bổ sung mới. Theo đó, các đơn vị có thể đang ở một lĩnh vực khác tham gia vào đầu tư bất động sản sẽ bổ sung cho thị trường một lực lượng đông hơn, nhiều sản phẩm hơn và cũng đóng góp phần nào đó vào sự phát triển của thị trường. Đó là tín hiệu tích cực, không phải là biểu hiện tiêu cực hay là một hoạt động cần phải hạn chế.
Tuy nhiên, sự phát triển thêm các lực lượng này cần phải đảm bảo các tiêu chuẩn quy định của pháp luật, đảm bảo tính khả thi thì doanh nghiệp đó mới tham gia vào dòng chảy của thị trường một cách tích cực nếu không sẽ trở thành lực cản trong dòng chảy đó. Cụ thể, nếu làm ăn thua lỗ, gây ra những bất cập, nợ xấu, gây ra những tổn thương tới thị trường thì chính doanh nghiệp đó đang cản trở thị trường. Và rõ ràng lúc đó chúng ta cần phải đánh giá đúng thực lực của các đơn vị.
Ngày xưa, cứ có cơ hội là có được sản phẩm, có được cơ nghiệp. Ngày nay cơ hội đòi hỏi cần có những điều kiện thực hiện khả thi cho nó. Cho nên, thị trường bất động sản cần thiết bổ sung lực lượng nhưng phải nâng cao tính chuyên nghiệp. Đó là yếu tố quan trọng để đảm bảo trật tự trong thị trường, đảm bảo cho sự phát triển đó theo các định hướng chung, tạo ra được các kết quả có tính đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế.
Chúng ta cần có một cái nhìn khách quan cho sự tham gia này, không nên cấm đoán. Tuy nhiên, chúng ta cần quản lý chặt và đưa ra một khuyến cáo cho các lực lượng mới là phải có đầu tư về tài chính, năng lực, kinh nghiệm... và phải chuyên nghiệp hóa mới cạnh tranh được.
PV: Với kinh nghiệm đầu tư địa ốc, theo ông Nguyễn Văn Đực, doanh nghiệp ngoại đạo cần làm gì trước những hấp lực lớn của thị trường bất động sản?
Ông Nguyễn Văn Đực: Nhiều đơn vị ngoại đạo đầu tư bất động sản đã thành công. Vấn đề còn lại là sự cạnh tranh giữa các đơn vị. Càng nhiều đơn vị cạnh tranh với nhau thì phục vụ cho người tiêu dùng tốt hơn. Nếu chỉ có vài chục, vài trăm doanh nghiệp thì chưa chắc đã đưa ra những sản phẩm tốt hơn so với vài nghìn đơn vị cùng làm. Bởi khi bị đặt trong bối cảnh cạnh tranh cao, lựa chọn khách hàng khắt khe hơn, đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm ra hướng đi mới, đưa ra những sản phẩm mới, đảm bảo cả về chất lượng, thiết kế lẫn giá cả để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành
Các nhà đầu tư đều bình đẳng trên thị trường, cả doanh nghiệp chuyên nghiệp và ngoại đạo đều có rủi ro và cơ hội như nhau. Do đó, người dân phải xem xét nhà đầu tư đó tiềm năng như thế nào, người lãnh đạo doanh nghiệp đó ra sao. Tất cả mọi doanh nghiệp đều phải xem lại cơ cấu sản phẩm có phù hợp với sức mua người dân hay không, chất lượng thi công tốt hay không, dự án, khu đất có nằm trong khu vực kẹt xe, ngập úng không... chủ đầu tư phải nghiên cứu hết mọi tình huống rủi ro.
Ngoài ra, đối với doanh nghiệp, đầu tiên phải chuẩn bị nguồn vốn để đầu tư. Hiện nay muốn vay ngân hàng phải đợi có giấy phép xây dựng, do đó chủ đầu tư phải tự tìm nguồn vốn, cung cách bán hàng để có thể tung ra sản phẩm một cách thuận lợi. Đó là việc mọi doanh nghiệp phải tự tính toán và cân đối.
PV: Thưa GS.TS Đặng Đình Đào, để giải bài toán doanh nghiệp ngoại đạo lấn sân lĩnh vực khác thì vai trò của Nhà nước sẽ được thể hiện như thế nào?
GS.TS Đặng Đình Đào: Giai đoạn 1978 - 1979 là thời kỳ khó khăn nhất, để tạo công ăn việc làm, tạo thu nhập cho người lao động, Nhà nước có chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp đa dạng hóa, đầu tư vào nhiều lĩnh vực để tự cứu lấy mình hay còn gọi là "kế hoạch 3 phần". Còn hiện nay đã qua hơn 30 năm đổi mới tính từ năm 1986, giờ lại quay lại bài học của những năm trước đó, nghĩa là cái gì cũng khuyến khích doanh nghiệp đầu tư, làm thì theo tôi là không nên.
Nhà nước nên định hướng cho doanh nghiệp, vì cơ chế thị trường chúng ta không thể bắt doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực nào được mà do từng doanh nghiệp tính toán dựa vào nhu cầu, tìm hiểu thị trường và chính khả năng của doanh nghiệp đó. Tóm lại, Nhà nước định hướng để doanh nghiệp không nên kinh doanh những ngành không liên quan gì đến lĩnh vực mà đơn vị đó đang kinh doanh, sản xuất.
Bài toán đầu tư vào bất động sản hay kinh doanh lĩnh vực gì thì doanh nghiệp phải xem xét nhiều yếu tố về nội tại, nội lực. Trong đó thứ nhất là vốn, thứ hai là năng lực, thứ ba là kinh nghiệm chứ không thể cứ thế mà nhảy vào kinh doanh được, điều đó rất nguy hiểm.
Đây là một bài toán cần giải khi trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp dựa vào tín hiệu của thị trường để kinh doanh. Chức năng chính là doanh nghiệp vẫn nên đầu tư vốn để hoạt động kinh doanh chuyên ngành của mình. Bởi chức năng chính mà không tập trung, chỉ lo đầu tư một lĩnh vực ngoài ngành vì lợi nhuận cao, doanh nghiệp nên xem xét lại.
PV: Xin cảm ơn các chuyên gia!
