Doanh nghiệp tham gia số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Đâu là giới hạn?

Số hóa dữ liệu để minh bạch thị trường bất động sản

Tại báo cáo "Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp", chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, đối với việc minh bạch thông tin về thị trường bất động sản, số hóa dữ liệu được xem như là một giải pháp kỹ thuật để lưu trữ và quản lý thông tin. Bởi khi lưu trữ dữ liệu dưới dạng kỹ thuật số, người quản lý nắm trong tay một cơ sở dữ liệu được bảo mật và có quyền quyết định ai là người được truy cập để xem dữ liệu, ai là người được chỉnh sửa dữ liệu, do đó, thông tin về thị trường với sự tham gia khai thác của các chủ thể sẽ được minh bạch, xuyên suốt và rõ ràng. Bên cạnh đó, dữ liệu số hóa có thể được bảo quản, lưu trữ, bảo mật và quản lý tốt hơn, tránh thất lạc, nhầm lẫn hoặc sai lệch trong quá trình truyền tin. Đồng thời, với sự phát triển mạnh mẽ, công nghệ số hóa dữ liệu có khả năng tạo ra được cơ sở dữ liệu minh bạch mà trong đó rất khó để sửa chữa những thông tin, giao dịch đã được ghi lại trên hệ thống. 

Từ góc độ thị trường, theo VIRES, số hóa dữ liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản bởi quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản thực chất là giao dịch thông tin bất động sản. Việc chào bán các loại hàng hóa khác là người bán mang sản phẩm đến cho người mua, ngược lại, với bất động sản, người bán mang khách hàng đến với sản phẩm, nghĩa là giao dịch dựa trên thông tin của bất động sản.

Hơn nữa, thị trường bất động sản giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp chứa đựng trong hàng hóa, bởi đất đai không hao mòn hay mất đi, do đó giá trị của bất động sản được xác định dựa trên những lợi ích mà người sở hữu nhận được ở hiện tại và trong tương lai. Những lợi ích hoặc rủi ro này được xác định phụ thuộc vào thông tin về bất động sản và những yếu tố xung quanh (quy hoạch, hạ tầng, tình hình phát triển kinh tế tại địa phương,...) mà người mua nắm được. 

Về phía quản lý Nhà nước, dữ liệu về thị trường bất động sản cần được nắm bắt thường xuyên, sát sao và khách quan để có những giải pháp, quyết sách, nguyên tắc quản lý phù hợp với tình hình thực tế và từng giai đoạn trong chu kỳ phát triển của thị trường. Chỉ riêng khâu định giá đất, VIRES phân tích, việc thiếu cơ sở dữ liệu thị trường đã dẫn đến việc định giá thiếu chính xác, không sát với giá đất trên thực tế. 

"Điều đó dẫn đến tình trạng thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông tin dữ liệu đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập)", báo cáo của VIRES khẳng định.  

Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin hoặc khó thu thập thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc thất thoát nguồn thu ngân sách từ thuế, phí.

Từ thực tế đó, VIRES cho rằng, việc số hóa dữ liệu không chỉ có ý nghĩa lâu dài với thị trường bất động sản, mà còn là giải pháp tháo gỡ những tồn tại, khó khăn đến từ sự thiếu minh bạch của thị trường ngay lúc này. 

"Thực tế hiện nay đang cho thấy người mua, nhà đầu tư rất khó tiếp cận thông tin, dữ liệu chính xác, khách quan về thị trường bất động sản do dữ liệu đang chưa được tập hợp, lưu trữ thống nhất, cũng chưa được số hóa và công khai minh bạch. 

Việc thiếu thông tin minh bạch về thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng “thổi giá”, đầu cơ, mua bán không dựa trên giá trị thực, dẫn dắt sai lệch, bóp méo tình hình thực tế của thị trường mà hậu quả là tình trạng đóng băng, thanh khoản kém do giá bất động sản được đẩy lên quá cao so với giá trị thực trong thời gian dài", VIRES nhìn nhận. 

"Không ngoại trừ trường hợp doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu để thổi giá"

Số hóa dữ liệu bất động sản có vai trò quan trọng là vậy nhưng trên thực tế, dữ liệu về thị trường bất động sản đang không được thu thập và khai thác một cách thống nhất và hiệu quả. Hiện nay, chưa có một cơ sở dữ liệu chính thức nào được mở (open source) để truy cập, tìm kiếm, xem và khai thác thông tin về thị trường bất động sản. Khi chưa có cơ sở dữ liệu, nghĩa là thông tin đang chưa được thu thập đầy đủ và tập hợp thành một hệ thống xuyên suốt, ghi lại các hoạt động, giao dịch theo thời gian thực.

Trong khi đó, báo cáo của VIRES cho biết, hiện nay, nhóm doanh nghiệp tư nhân đang tham gia sâu vào các khâu khai thác, số hóa và công bố dữ liệu thị trường bất động sản. Đơn cử, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh các dịch vụ môi giới, tư vấn, nghiên cứu về thị trường đang thường xuyên công bố các thông tin về thị trường bất động sản theo tuần/tháng/quý/năm dưới dạng báo cáo thị trường. Những báo cáo này thậm chí còn được công bố trước cả thông tin từ cơ quan đang thực hiện chính nhiệm vụ cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). 

"Thông tin công bố từ mỗi đơn vị nghiên cứu tư nhân khác nhau lại cho thấy một góc nhìn khác, đôi khi là đối lập trong cùng một thời điểm, về thị trường. Rất khó có thể đòi hỏi tính khách quan 100% từ các bản báo cáo này bởi ngay chính các đơn vị nghiên cứu bao giờ cũng kèm theo khuyến cáo không chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin, số liệu. Việc tin theo các dữ liệu báo cáo hay không là tùy người tiếp cận.

Không ngoại trừ trường hợp doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu để “thổi giá”, dẫn dắt thị trường theo cách muốn bán bất động sản ở khu vực nào thì nhận định khu vực đó giàu tiềm năng phát triển. Điều này không chỉ gây nhiễu loạn thông tin, mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng, nhà đầu tư, thậm chí có thể nói là đang góp phần “tạo sóng” đầu cơ bất động sản tại những khu vực chưa thực sự hoàn thiện về hạ tầng, đẩy giá thị trường của bất động sản tại đây lên quá cao so với giá trị thực", VIRES nhìn nhận. 

Mặt khác, trong xu hướng chuyển đổi số của lĩnh vực bất động sản, thông tin về sở hữu tài sản hoặc bất động sản của cá nhân có thể bị đánh cắp bằng nhiều cách, như tin tặc tấn công, sự cố bảo mật hoặc mất thông tin từ các bên thứ ba. Nếu người dùng chia sẻ thông tin cá nhân với các bên thứ ba không tin cậy, rất có thể xảy ra việc thông tin này bị lộ. Các bên thứ ba này không loại trừ khả năng là doanh nghiệp hoạt động trong hệ sinh thái bất động sản. Nếu thông tin cá nhân về sở hữu tài sản hoặc bất động sản bị đánh cắp, người dùng sẽ phải đối mặt với một số nguy cơ và hậu quả tiềm ẩn, bao gồm: Thông tin cá nhân bị đánh cắp được sử dụng để thực hiện các hành vi lừa đảo, như mạo danh hoặc gian lận tài chính; quyền riêng tư bị vi phạm; ảnh hưởng đến danh tiếng cá nhân hoặc doanh nghiệp; mất mát tài sản hoặc tiền bị trộm cắp do giao dịch giả mạo.

Nghĩa là, nếu doanh nghiệp không bị giới hạn, kiểm soát hoặc quản lý trong quá trình số hóa dữ liệu trên thị trường bất động sản, khách hàng và xã hội nói chung sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Đâu là giới hạn của doanh nghiệp?

Dựa trên phân tích các cơ sở pháp lý hiện có, VIRES cho biết, doanh nghiệp có quyền khai thác thông tin được công bố công khai từ dữ liệu mở của cơ quan Nhà nước; thu thập thông tin, dữ liệu được chia sẻ của khách hàng dưới sự cho phép và thỏa thuận hợp pháp giữa 2 bên trong hoạt động kinh doanh nhưng không được mua bán trái phép dữ liệu cá nhân. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, vì chưa có quy định cụ thể về khai thác, lưu trữ, công bố thông tin về thị trường bất động sản với đối tượng là doanh nghiệp, nên ranh giới giữa được phép và không được phép rất mong manh.

"Hiện nay vẫn chưa có cơ sở pháp lý và quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc công bố thông tin với công chúng; quy định về đảm bảo tính xác thực của thông tin và quy rõ trách nhiệm cho cơ quan nào kiểm chứng thông tin do doanh nghiệp công bố, đặc biệt là thông tin dưới dạng báo cáo nghiên cứu. Do đó, cần vạch rõ những giới hạn của doanh nghiệp", báo cáo của VIRES nêu. 

Cụ thể, VIRES cho rằng, doanh nghiệp được phép khai thác thông tin với sự cho phép và thoả thuận giữa các bên, trong đó có sự cam kết về bảo mật thông tin và mục đích sử dụng thông tin. Đồng thời, chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu vi phạm quyền riêng tư, Luật An ninh mạng và các cam kết ban đầu với chủ thể cung cấp thông tin. Doanh nghiệp có thể lưu trữ thông tin được cung cấp trong thời gian nhất định với sự cho phép của chủ thể, nhưng không được lưu trữ lâu dài và biến dữ liệu thành tài sản tư hữu. Mặt khác, doanh nghiệp có thể đầu tư hạ tầng, chất xám để kiến tạo nên các dữ liệu, thông tin tổng hợp về thị trường bất động sản dựa trên nguồn dữ liệu đầu vào mà họ được cung cấp. Doanh nghiệp cũng có thể công bố dữ liệu này đến với công chúng, tuy nhiên cần được đặt trong sự kiểm soát, quản lý chặt chẽ về tính xác thực của thông tin. 

Để loại bỏ các bất cập khi doanh nghiệp tham gia thu thập, công bố thông tin dữ liệu về thị trường bất động sản, VIRES kiến nghị cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh nhằm yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Đối với các báo cáo do các doanh nghiệp công bố, cần luật hóa cơ chế phản biện độc lập của các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực bất động sản, có sự giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập./.