Chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất nghĩa là dữ liệu chưa được thu thập và khai thác hiệu quả
Việc chuyển đổi số và số hóa dữ liệu đã và đang là xu hướng phát triển tất yếu của các ngành nghề trong nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tại Báo cáo: "Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp", hiện nay chỉ có rất ít thông tin về hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản được đưa lên môi trường số và được chia sẻ thông qua internet. Một số thông tin khác như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tư vấn,… có thể số hóa nhưng được lưu trữ một cách rời rạc bởi các chủ thể khác nhau.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản, trong đó có cả doanh nghiệp phát triển bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật số, xây dựng cơ sở dữ liệu riêng. Thế nhưng, hoạt động trên thị trường bất động sản được số hóa nhiều nhất chỉ là hoạt động đăng tin rao bán bất động sản của chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ hoặc doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Nghĩa là thay vì rao bán bằng tờ rơi, tin vặt như trước đây, thông tin rao bán bất động sản ngày nay thường được đăng tải trên các trang tin rao bán như batdongsan.com.vn, onehousing.vn, muaban.net...; website chính thức của các doanh nghiệp phát triển bất động sản; mạng xã hội như Facebook, Zalo hoặc các diễn đàn chia sẻ thông tin khác trên internet.
“Hiện nay, chưa có một cơ sở dữ liệu chính thức nào được mở (open source) để truy cập, tìm kiếm, xem và khai thác thông tin về thị trường bất động sản. Khi chưa có cơ sở dữ liệu, nghĩa là thông tin đang chưa được thu thập đầy đủ và tập hợp thành một hệ thống xuyên suốt, ghi lại các hoạt động, giao dịch theo thời gian thực”, VIRES nhấn mạnh.
Dựa trên những thông tin thực tế, VIRES cho rằng phần lớn thông tin về hoạt động của thị trường bất động sản đang được lưu hành dưới dạng giấy (hợp đồng mua bán, giấy chuyển nhượng,...) hoặc đang được lưu trữ phân tán bởi các chủ thể khác nhau (Nhà nước, doanh nghiệp, người dân). Cơ chế thu thập, tập hợp thông tin lại để xây dựng cơ sở dữ liệu, nhằm công khai, minh bạch thông tin về thị trường chưa được triển khai bài bản, khoa học, kịp thời.
Theo khảo sát của VIRES, trung bình hằng quý, mỗi đơn vị là cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc doanh nghiệp tư nhân đều sẽ công bố ít nhất 01 báo cáo nghiên cứu tổng quan về thị trường bất động sản.
Đặc biệt với nhóm doanh nghiệp tư nhân, bên cạnh báo cáo tổng quát về thị trường theo quý, họ còn công bố các báo cáo theo từng tháng, báo cáo cho từng khu vực địa lý và từng phân khúc bất động sản. Do đó, số lượng báo cáo nghiên cứu được cung cấp từ các doanh nghiệp tư nhân vượt trội hơn hẳn từ cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức xã hội nghề nghiệp.
Cụ thể, từ đầu năm 2023 đến nay, trong khi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố 03 báo cáo cho 3 quý, thì CBRE công bố 15 báo cáo, Savills công bố 10 báo cáo, Đất Xanh Service công bố 09 báo cáo, DKRA công bố 06 báo cáo, One Mount công bố 05 báo cáo, BHS Group công bố 03 báo cáo.
Trong giai đoạn 2022 - 2023, trong khi tổng số báo cáo được công bố bởi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới chỉ có 21 báo cáo, nhóm 06 doanh nghiệp tư nhân công bố đến 72 báo cáo nghiên cứu.
Với số lượng báo cáo thông tin thị trường bất động sản được các doanh nghiệp trong và ngoài nước công bố hiện tại, trung bình hằng quý, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo.
VIRES cho biết: "Đây cũng là một dạng thông tin về bất động sản được số hóa. Những thông tin này mặc dù có ảnh hưởng nhất định đến thị trường nhưng tính xác thực chưa được đảm bảo, chưa có bên thứ ba nào có đủ thẩm quyền và chuyên môn để đánh giá tính chính xác, khách quan của những báo cáo này".
Bên cạnh đó, đa số các doanh nghiệp thực hiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường cũng không đính kèm giải thích rõ về cách làm, phương pháp, dữ liệu đầu vào đến từ đâu.
"Cho đến nay, việc này tuy không vi phạm pháp luật, nhưng cũng khiến thông tin trên thị trường trở nên mông lung, nhiễu loạn và thiếu kiểm soát. Hơn nữa, sự sai khác giữa báo cáo thị trường của các bên cũng khiến khách hàng, nhà đầu tư một lần nữa đối mặt với việc không biết như thế nào là đúng, là sai", nhóm nghiên cứu nhận định.
VIRES cho rằng, rất khó có thể đòi hỏi tính khách quan 100% từ các bản báo cáo này bởi ngay chính các đơn vị nghiên cứu bao giờ cũng kèm theo khuyến cáo không chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin, số liệu. Việc tin theo các dữ liệu báo cáo hay không là tùy người tiếp cận.
"Trên thực tế, không tránh khỏi việc một số doanh nghiệp lợi dụng quyền được công bố thông tin để điều hướng dư luận, dẫn dắt sai lệch phục vụ lợi ích cá nhân. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua, bán của các chủ thể tham gia thị trường, mà còn làm méo mó ý nghĩa của số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản", báo cáo nêu.
VIRES cũng cho biết thêm, không chỉ có sự sai khác nhất định về mặt số liệu, thông tin thị trường, trong các báo cáo nghiên cứu được công bố bởi nhóm doanh nghiệp tư nhân còn được chứa các thông tin quảng cáo, định hướng người đọc đến các sản phẩm, dự án bất động sản của chính doanh nghiệp công bố, hoặc doanh nghiệp là đối tác, nhà tài trợ cho báo cáo nghiên cứu. Những thông tin này không được tách thành trang quảng cáo riêng, mà được lồng ghép, cài cắm trong chính dữ liệu báo cáo.
Theo đánh giá của chuyên gia, các báo cáo về thị trường bất động sản được công bố bởi doanh nghiệp vừa cung cấp thông tin, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản thì khó có thể hoàn toàn khách quan, vô tư. Thay vào đó, thường khó tránh khỏi việc cài cắm những luận điểm, nhận định có lợi cho đối tác hoặc dự án có sự tham gia của họ vào trong báo cáo được công bố ra công chúng.
Chính sự xuất hiện của những thông tin, dữ liệu, hay những lời nhận xét “có cánh” và có phần chủ quan về những dự án bất động sản trong các báo cáo nghiên cứu khiến người tiếp cận phải đặt ra câu hỏi về tính khách quan, trung thực của những báo cáo này. Không loại trừ trường hợp doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu để “thổi giá”, dẫn dắt thị trường theo cách muốn bán bất động sản ở khu vực nào thì nhận định khu vực đó giàu tiềm năng phát triển.
“Điều này không chỉ gây nhiễu loạn thông tin, mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng, nhà đầu tư, thậm chí có thể nói là đang góp phần “tạo sóng” đầu cơ bất động sản tại những khu vực chưa thực sự hoàn thiện về hạ tầng, đẩy giá thị trường của bất động sản tại đây lên quá cao so với giá trị thực”, VIRES nhận định.
Cần có những tiêu chí cụ thể nhằm số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản minh bạch
Trong báo cáo, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, đối với bất động sản, do chưa có quy định cụ thể, quy rõ trách nhiệm cho từng chủ thể trong việc số hóa, xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, chưa có cơ chế cho từng cơ quan, bộ phận, đối tượng khi tham gia khai thác, lưu trữ và công bố thông tin về thị trường, nên vẫn chưa hình thành được một kênh thông tin thống nhất, đủ xác thực, tin cậy, có tính cập nhật thường xuyên, thời sự tình hình của thị trường.
Bởi vậy, cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh, yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản.
Khi đó, cần quy định rõ về các tiêu chí, nội dung, yêu cầu số hóa, xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản của Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ và doanh nghiệp tư nhân trong Luật Kinh doanh bất động sản, đồng bộ với các luật chuyên ngành khác.
Trong đó, đề xuất cơ chế yêu cầu các đơn vị công bố các báo cáo nghiên cứu trên các nền tảng của mình phải đồng thời công bố trên cổng thông tin chung về thị trường bất động sản do Nhà nước quản lý để đảm bảo tính đầy đủ, lưu trữ toàn diện và so sánh, đánh giá mức độ tin cậy, xác thực khi cần.
Bên cạnh đó, đối với các báo cáo và cơ sở dữ liệu do Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập công bố, các cơ quan cung cấp thông tin chịu trách nhiệm về mức độ xác thực và hợp pháp của thông tin.
Đối với các báo cáo do các doanh nghiệp công bố, cần luật hóa cơ chế phản biện độc lập của các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực bất động sản, có sự giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập.
Có thể thấy, giao dịch bất động sản trên thị trường Việt Nam hiện nay vẫn diễn ra theo cách truyền thống, tức là thông qua sự trao đổi thông tin trực tiếp hoặc gián tiếp, sự hiểu biết lẫn nhau giữa người bán - người mua, hoặc môi giới trung gian với người mua để hiểu, đánh giá về sản phẩm và đưa ra quyết định có thuê/mua hoặc không. Do đó, thông tin mà khách hàng nhận được chủ yếu đến từ chủ đầu tư dự án hoặc môi giới bất động sản.
“Để kích thích mua hàng, chủ đầu tư hoặc môi giới có thể đưa ra những thông tin hấp dẫn về sản phẩm, cùng với những thông tin về diễn biến thị trường, xu hướng trong tương lai, tiềm năng sinh lời của sản phẩm mà họ muốn bán.
Nhưng, bởi vì thiếu đi chế tài kiểm soát và quy định rõ ràng về vấn đề này nên đã xuất hiện hiện tượng đồn thổi, tung ra thị trường những thông tin sai lệch, méo mó nhằm đẩy giá bất động sản lên cao, đánh vào tâm lý sợ bỏ lỡ của người mua để trục lợi.
Và cũng bởi vì chưa có một kênh thông tin chính thức nào đủ uy tín, xác thực và cập nhật thường xuyên để người mua đánh giá được giá trị thực của sản phẩm, cho nên ranh giới giữa đúng và sai, giữa kích thích mua hàng và nhiễu loạn thị trường là rất mong manh”, VIRES phân tích.
Khi đó, việc đánh giá giá trị của sản phẩm dựa trên thông tin về thị trường để ra quyết định của người mua vì thế trở nên rất mông lung, mập mờ, dẫn đến hiện tượng “sốt đất” trong giai đoạn từ năm 2018 đến nửa đầu năm 2022.
VIRES nhấn mạnh, bởi thông tin về thị trường bất động sản là căn cứ quan trọng để người mua định giá sản phẩm, nên việc minh bạch thông tin thông qua số hóa dữ liệu bất động sản là việc làm cần thiết để minh bạch thị trường, điều tiết hoạt động mua bán dựa trên giá trị thực, hạn chế yếu tố đầu cơ./.
