Doanh nghiệp thiệt hại nặng vì vướng vào “ma trận“ xung đột pháp luật

Các quy định giữa các bộ luật xây dựng, đầu tư, kinh doanh bất động sản chồng chéo và cách hiểu máy móc trong việc thực thi khiến nhiều dự án đình trệ, doanh nghiệp thiệt đơn thiệt kép.

*****

Doanh nghiệp "lĩnh đủ" vì quy định chồng chéo

Năm 2023 là năm thứ ba thị trường bất động sản được dự báo thiếu hụt nguồn cung trầm trọng và một trong những nguyên nhân được nhắc đến nhiều nhất là do “vướng mắc, bất cập, chồng chéo” một số quy định trong các luật khác nhau, hay văn bản dưới luật chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông và chưa sát thực tiễn.

Nhìn từ báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu như VARS, CBRE, Batdongsan.com.vn cho thấy, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2019 đến nay. Nếu so sánh với năm 2018, nguồn cung năm 2019 chỉ bằng 60%, năm 2020 chỉ bằng 40%, năm 2021 chỉ bằng 33,6%, năm 2022 chỉ bằng 25% so với năm 2018 và 3 tháng đầu năm 2023 nguồn cung chỉ vào khoảng 15.000 sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “giảm tốc”, trầm lắng; doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản.

Một chủ đầu tư lớn từng than thở, từ hơn 2 năm nay, việc xin cấp phép xây dựng một dự án bất động sản là hết sức khó khăn. Hiện doanh nghiệp của ông có một dự án tại TP.HCM đang trong quá trình xin giấy phép xây dựng. Hầu như tháng nào ông cũng phải bay đi bay về Hà Nội - TP.HCM vài lần để làm thủ tục đầu tư nhưng chưa biết khi nào có thể hoàn thiện hết pháp lý theo đúng quy định.

Theo vị này: “Khi triển khai dự án, doanh nghiệp cố chịu đựng để làm cho xong việc, để dự án có thể ra được hàng. Nhưng khi mọi việc xong xuôi rồi nhìn lại thì chỉ thấy “sợ”. Nếu buộc phải đi lại chặng đường làm thủ tục dự án đó một lần nữa, sợ rằng doanh nghiệp chúng tôi không còn đủ can đảm để vượt qua”.

Trước vấn đề bất cập pháp lý của thị trường, chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty GP.INVEST nhận định nhiều vấn đề về sự chi phối bởi một “ma trận” các luật liên quan, đúng luật này thì sai luật khác. Nguyên nhân là bởi do pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa điều tiết thị trường một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, các điều luật hiện nay được soạn thảo và ban hành bởi quá nhiều bộ, ban, ngành.

Do đó, không tránh khỏi xảy ra trường hợp các điều luật bị lặp lại, chồng chéo lên nhau gây khó cho doanh nghiệp cũng như các cơ quan chức năng trong việc áp dụng vào thực tiễn, từ đó gây nên rất nhiều điểm nghẽn. Chính doanh nghiệp của ông cũng có một dự án sau hơn chục năm ròng rã vẫn chưa xong vì vướng quy định chồng chéo pháp luật.

Những khó khăn được ông Hiệp chỉ ra lớn nhất chủ yếu liên quan đến Luật Đất đai gồm:

Luật Đầu tư cho phép một miếng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì hoàn toàn có thể hợp tác với đối tác thứ hai hoặc thành lập một công ty mới, hoặc có hai pháp nhân chung nhau hợp tác đầu tư; song Luật Đất đai lại không cho phép như vậy mà chỉ cho phép chính doanh nghiệp có mảnh đất đó được phép sử dụng.

Luật Đất đai cũng còn rất nhiều những cản trở, va vấp với các luật khác. Cụ thể là tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở và Nghị định 31/2021/NĐ-CP của Luật Đầu tư. Doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc. Những quy định đan xen, chồng chéo, không phù hợp với thực tế đã làm mất đi cơ hội của các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp dẫn chứng một dự án của GP.INVEST được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong hết, đến khâu quyết định giao đất thì được thông báo “có mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu”. Và kết quả là doanh nghiệp phải làm lại hồ sơ thủ tục từ đầu mất thời gian thêm 1 năm, đi qua 5 sở, quận địa phương.

Hay câu chuyện định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay đều là cảm tính, nếu định giá thấp sẽ mất tiền của Nhà nước, còn định giá cao thì doanh nghiệp không làm được do đó cũng rất ít đơn vị dám định giá.

"Ví dụ như GP.Invest đang triển khai dự án Palm Manor ở Việt Trì - Phú Thọ giai đoạn 1 là 28ha với tổng mức đầu tư khoảng 3.270 tỷ đồng. Quy mô cả hai giai đoạn là 58,5ha nhưng sau nhiều năm tháo gỡ quyết liệt, kể cả cưỡng chế di dời thì chúng tôi mới có 7,2ha để thực hiện dự án. Nguyên nhân là quá trình đền bù kéo dài từ năm 2013 đến nay nhưng giá đền bù theo quy định đến nay không thay đổi. Doanh nghiệp không được phép thỏa thuận vì sẽ vi phạm quy định về dự án Nhà nước thu hồi đất. Còn đền bù theo khung giá quy định thì người dân không đồng tình.

Các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn, chúng tôi thường gọi là ma trận. Vậy sửa như thế nào? Chúng tôi tán đồng quan điểm phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền, từ đó mới giải quyết được những tranh cãi", ông Hiệp cho biết thêm.

Mất thời cơ phát triển dự án

Ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng nhấn mạnh: “Hiện nay có cả núi nút thắt chồng chéo trong các quy định pháp luật trở thành gánh nặng đè lên vai doanh nghiệp bất động sản. Nếu không sớm tháo các quy định pháp lý chồng chéo, doanh nghiệp sẽ mất các cơ hội kinh doanh, phát triển dự án, nguồn cung trên thị trường cũng sẽ không thể vực dậy”.

Ở góc nhìn doanh nghiệp ông cho rằng từ khâu giải phóng mặt bằng đến khâu cấp phép triển khai dự án, phát triển dự án, hậu kiểm đều có nhiều bất cập. Với nhà ở thương mại đã khó, ngay việc phát triển nhà ở xã hội vốn được nhận định có cơ chế hỗ trợ phát triển cũng khó không kém. Bởi vậy, dù có quỹ đất làm nhà ở xã hội nhưng khi bắt tay làm thủ tục thì có quá nhiều vướng mắc.

Thứ nhất, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu đang có những quy định khác nhau về đấu giá đầu thầu và liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng. Hệ quả tiêu cực là sự xung đột lợi ích dẫn đến tình trạng khiếu nại của người dân với doanh nghiệp. Trong khi đó, doanh nghiệp không hoàn toàn có lỗi, mà lỗi là ở các quy định trong luật khiến việc giải phóng mặt bằng kéo dài hơn dự kiến ngày động thổ dự án của doanh nghiệp.

Cùng với đó là quy định về việc, ngoài đất được Nhà nước giao, cho thuê và đất trong dự án nhà thương mại, doanh nghiệp muốn đầu tư dự án nhà ở xã hội thì phải có đất ở. Tức là, nếu doanh nghiệp đi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không phải đất ở thì cũng không đáp ứng điều kiện. Đây là mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Đầu tư.

Việc yêu cầu phải có đất ở mới được thực hiện nhà ở xã hội khiến các khu đất đủ điều kiện làm nhà ở xã hội ít đi, làm tăng chi phí đầu vào cho doanh nghiệp trong việc huy động quỹ đất, qua đó làm tăng giá nhà ở xã hội, doanh nghiệp cũng không còn hào hứng trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Thứ hai, trong quá trình triển khai dự án, các thủ tục hành chính thường kéo dài nhiều năm liền. Trong đó, câu chuyện thuế, trong Luật Nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49, doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội được giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng trong Luật Thuế lại không có. Vì thế chỉ làm thủ tục để bộ phận duyệt miễn thuế thông qua cũng mất nhiều thời gian.

“Đơn cử như việc xây dựng xã hội, doanh nghiệp chúng tôi được miễn 100% tiền sử dụng đất, thế nhưng vẫn phải qua một bước nữa là làm thủ tục miễn thuế. Tuy nhiên, để làm được thủ tục miễn thuế này lại phải mất thêm nhiều năm nữa mới xong. Dự án nhà ở xã hội tại Đắk Nông của doanh nghiệp chúng tôi, suốt 2 năm chưa xong thủ tục miễn thuế do những quy định còn chồng chéo khiến lãnh đạo không dám ký”, ông Toàn chia sẻ.

Thứ ba, một trong những “tréo ngoe” mà doanh nghiệp của ông Toàn từng đối mặt là “xếp hàng” để xin giấy phép chứng nhận đầu tư cho dự án. Ông Toàn kể lại, một dự án nhà ở sẽ phải qua Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tiếp nhận hồ sơ theo quy định. Nếu hồ sơ hợp lệ, 15 ngày sau sẽ có kết quả trả cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, Sở Kế hoạch và Đầu tư lại gửi văn bản cho chủ đầu tư yêu cầu hỏi ý kiến Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường và quận, huyện có dự án. Như vậy, dự án của doanh nghiệp ông Toàn vẫn phải trải qua 6 "cửa" trên và trực tiếp tới làm việc với cả 6 đơn vị này mới giải quyết được công việc. Điều này đã khiến 1 thủ tục biến thành 5 - 6 thủ tục khác nhau; thời gian từ 15 ngày chỉ là lý thuyết, thực tế ít nhất từ 5 - 6 tháng, gây tốn kém về thời gian, tiền bạc, tiến độ triển khai dự án.

Lắng nghe doanh nghiệp để tìm giải pháp tháo gỡ

Trong thời gian chờ đợi được tháo gỡ vướng mắc, chồng chéo của luật, hầu hết các dự án bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng "án binh bất động" và doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục bỏ chi phí để bảo trì và duy trì các hạng mục đã thực hiện, máy móc, nhân công, các dự án mới cũng không thể triển khai… Thậm chí uy tín thương hiệu của doanh nghiệp bị ảnh hưởng khi dự án chậm tiến độ, cũng như vướng sai phạm nếu thanh tra của từng bộ ngành chiếu theo luật của họ để rà soát dự án.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nguyên Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng cho hay, có thể nói, đất nước có sự phát triển mạnh mẽ như 20 năm vừa qua, phát triển kết cấu khung hạ tầng, bộ mặt phát triển đô thị, doanh nghiệp lớn mạnh… chính là có cơ chế chính sách cởi mở. Tuy nhiên, cũng có thể thấy rằng, các thủ tục hành chính, các quy định chồng chéo giữa các luật liên quan đến thị trường bất động sản cần phải đưa vào cơ chế một cửa theo đúng bản chất của nó, không phải như hiện nay cơ chế một cửa nhưng trong đó có rất nhiều quy trình chồng chéo gây tốn kém thời gian và tiền bạc cho doanh nghiệp.

“Một dự án khi đi vào triển khai đều phải trải qua các quy trình hết sức rườm rà, phải có sự xác nhận từ vài chục con dấu của cơ quan chức năng. Hồ sơ nộp vào 1 cửa nhưng lại liên thông với 4 cửa lớn khác là: Quy hoạch - Kiến trúc, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và môi trường và Xây dựng, thiếu một đầu mối quản lý thống nhất. 

Tôi lấy ví dụ ở Hà Nội, hiện nay có rất nhiều khu đất rộng đã được quy hoạch nhưng tại sao không triển khai được, điều này có nguyên nhân của nó. Pháp luật chồng chéo trong quy định về quy hoạch, sử dụng đất, giao đất, công nhận quyền đầu tư đều liên quan đến Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở… Điều này dẫn đến hệ quả là nhiều khu vực quy hoạch trong thời gian dài nhưng không thu hút được dự án triển khai hoặc giao cho doanh nghiệp đến 9 - 10 năm, thậm chí 15 năm không thể triển khai được”, ông Điệp phân tích.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, trong quá trình làm luật phải hội đủ các yếu tố và có góc nhìn rộng hơn nữa, để làm sao khi giao dự án cho các chủ đầu tư thì họ có thể triển khai được ngay. Hiện nay, các dự thảo luật đang được đưa ra để lấy ý kiến cộng đồng và cần được tiếp thu chỉnh sửa triệt để, loại bỏ tình trạng luật này chồng chéo luật kia; tránh để các điều luật mâu thuẫn lẫn nhau. Vấn đề chồng chéo, xung đột trong các luật càng kéo dài thì càng làm hạn chế tốc độ phát triển của doanh nghiệp, tác động xấu tới kết quả tăng trưởng của nền kinh tế, gián tiếp ảnh hưởng tới an sinh - xã hội./.